Co byste měli vědět o smlouvě o nájmu bytu

Přečtěte si nový dTest

Aktuální číslo časopisu dTest 12/2016 Přečtěte si nový dTest

Vydáno: 23.6.2015   

Nájem bytu vzniká na základě nájemní smlouvy. Smluvními stranami jsou pronajímatel, který byt přenechává do užívání nájemci, a nájemce, který byt od pronajímatele přijímá za účelem realizace vlastní bytové potřeby. Formu a obsahové náležitosti smlouvy o nájmu bytu upravuje občanský zákoník.

Písemná forma je povinná

Na rozdíl od jiných typů nájemních smluv, které mohou být uzavřeny i ústně (např. smlouva o nájmu osobního automobilu), patří smlouva o nájmu bytu mezi ty, které musí být podle zákona uzavřeny v písemné formě. Pokud smluvní strany v rozporu s tímto pravidlem neuzavřely nájemní smlouvu písemně, platí, že pronajímatel nemá právo namítnout vůči nájemci bytu neplatnost smlouvy pouze pro tento její nedostatek. Samozřejmě ale nikomu nedoporučujeme, aby s pronajímatelem uzavíral smlouvu o nájmu bytu pouze ústní formou. Povinnou písemnou formu občanský zákoník při nájmu bytu stanoví právě proto, aby předešel možným nedorozuměním a sporům ohledně obsahu, ale i samotného vzniku a trvání práva nájmu bytu.

Kdo pronajímá a má na to právo

Pokud se jedná o obsahové náležitosti nájemní smlouvy, tato by měla obsahovat především přesné označení nájemce a pronajímatele, a to jménem a příjmením, datem narození a údajem o trvalém, případně faktickém místě jeho bydliště. Pokud je pronajímatel právnickou osobou, měl by být označen názvem, identifikačním číslem a sídlem tak, jak tyto údaje vyplývají z veřejného rejstříku (například obchodního rejstříku, jedná-li se o obchodní společnost nebo družstvo).

Problémy s bydlením? Poradíme vám.

Máte-li problém související s bydlením či nájemními vztahy, můžete se obrátit na naši poradnu na čísle 299 149 009. Je v provozu každý všední den od 9 do 17 hodin.

Nájemce by si při uzavírání nájemní smlouvy měl předem prověřit, na základě čeho a zda vůbec má osoba, se kterou o nájmu jedná, právo dát byt do nájmu. Pokud je pronajímatel vlastníkem bytové jednotky nebo domu, v němž se byt nachází, měl by se při uzavírání nájemní smlouvy zájemci o nájem prokázat výpisem z katastru nemovitostí, z nějž lze zjistit údaje o vlastnictví příslušné bytové jednotky a domu. Nájemce si samozřejmě tento výpis může na vlastní náklady opatřit i sám například prostřednictvím služby Czech Point. Orientační informace o vlastníku nemovitosti lze zjistit též na internetových stránkách Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního www.cuzk.cz.

Z katastru nemovitostí lze kromě údajů o vlastnictví bytové jednotky nebo domu, v němž se byt nachází, zjistit například to, zda byt není zatížen jiným právem nájmu (avšak pouze je-li toto právo zapsáno do katastru nemovitostí) nebo zda byt již nemá právo užívat nějaká jiná osoba například na základě věcného břemene. Z katastru nemovitostí lze také zjistit, zda je osoba, která hodlá jako pronajímatel smlouvu o nájmu bytu podepisovat, jediným vlastníkem pronajímaného bytu. Často se totiž stává, že nájemní smlouvu ohledně bytu uzavírá někdo, kdo buď vůbec není vlastníkem anebo je pouze jedním ze spoluvlastníků bytu nebo domu.

V případě, kdy osoba uzavírající nájemní smlouvu není vlastníkem bytu, je namístě se takové osoby předem dotázat a do nájemní smlouvy i konkrétně uvést, na základě čeho tato osoba byt do nájmu nájemci přenechává. To znamená vysvětlit v nájemní smlouvě, zda taková osoba jedná jako zástupce pověřený vlastníky bytu. Je také namístě vyžádat si od této osoby o takovém právu odpovídající průkaz – to je nechat si například předložit plnou moc udělenou vlastníky bytu k uzavření nájemní smlouvy.

Spoluvlastníci a plné moci

V případě, kdy osoba uzavírající nájemní smlouvu je zapsána v katastru nemovitostí pouze jako spoluvlastník bytu nebo domu, je rovněž namístě vyžádat si od takové osoby písemné vyjádření, respektive souhlas ostatních spoluvlastníků bytu s uzavřením nájemní smlouvy. Poměrně často se totiž stává, že s bytem nakládá bez souhlasu nebo dokonce přímo proti vůli ostatních spoluvlastníků jenom jeden nebo někteří ze spoluvlastníků. V takovém případě se nájemce vystavuje nebezpečí, že jeho smlouva bude shledána neplatnou.

Pokud je pronajímán byt ve spoluvlastnictví více osob, nájemní smlouva by měla obsahovat označení všech těchto spoluvlastníků. Pokud smlouvu o nájmu bytu s nájemcem nepodepisují všichni spoluvlastníci, ale pouze jeden z nich jako společný zástupce nebo třetí osoba jako zmocněnec spoluvlastníků, pak by přílohou nájemní smlouvy měl být i originál nebo alespoň úředně ověřená kopie plné moci udělené takovému společnému zástupci spoluvlastníků. Bez tohoto dokladu může například matrika odmítnout převést nájemci do bytu adresu trvalého pobytu.

Byt, který nelze zaměnit

V nájemní smlouvě by samozřejmě měl být co nejpřesněji označen pronajímaný byt. Pokud se jedná o bytovou jednotku zapsanou v katastru nemovitostí na samostatném listu vlastnictví, označuje se taková jednotka zpravidla číslem, uvedením čísla popisného domu, ve kterém se nachází, čísla parcelního pozemku, na kterém je tento dům umístěn, uvedením katastrálního území a obce, případně též ulicí a číslem orientačním domu (například bytová jednotka č. 468/14 v domě č. popisné 468 stojícím na parcele č. 4456 v katastrálním území Záběhlice, obci Praha). Pokud se jedná o byt, který není samostatnou jednotkou, uvádí se zpravidla číslo bytu, uvedení dispozice (např. 2+1, 3+kk), označení příslušného podlaží nebo patra, ve kterém se nachází, a případně též i jeho bližší umístění v daném podlaží (např. byt č. 14 o dispozici 2+1 s příslušenstvím tvořeným předsíní, koupelnou, záchodem a komorou umístěný ve čtvrtém nadzemním podlaží domu č.p. 468 v ulici Příčná v Praze 10 nalevo od schodiště). Z důvodu určitosti je možné připojit jako grafickou přílohu a součást nájemní smlouvy též schéma příslušného podlaží bytového domu a v něm pronajatý byt označit. Vždy platí, že byt by měl být v nájemní smlouvě označen tak určitě, aby jej nebylo možné zaměnit s jiným bytem v domě.

Další náležitosti smlouvy o nájmu

V nájemní smlouvě by neměl chybět projev vůle smluvních stran – to je vyjádření vůle pronajímatele přenechat byt do nájmu a vyjádření nájemce byt do užívání převzít a zaplatit za jeho užívání pronajímateli nájemné a úhrady za služby s nájmem bytu poskytované.

Článek vznikl díky finanční podpoře Ministerstva pro místní rozvoj v rámci projektu dTest pomáhá nájemníkům.

Dále by nájemní smlouva měla obsahovat určení doby nájmu bytu. Pokud se smlouva o nájmu bytu uzavírá na dobu určitou, je doba nájmu vymezena zpravidla určením přesného dne skončení nájmu (např. nájem skončí dne 31. 12. 2017), nebo měsíci, případně lety trvání (např. nájem bytu se uzavírá na dobu 6 měsíců). Pokud není doba trvání nájmu ve smlouvě uvedena, neznamená to neplatnost nájemní smlouvy. V takovém případě platí, že se nájem uzavírá na dobu neurčitou a jeho skončení je možné pouze na základě důvodů zákonem stanovených (např. dohodou, výpovědí uplynutím výpovědní doby).

Součástí nájemní smlouvy by dále mělo (ale nutně nemusí) být stanovení nájemného a ujednání o způsobu a termínech jeho splatnosti, dohoda o každoročním zvyšování nájemného, dále pak uvedení, která plnění (služby) poskytovaná s nájmem bytu je pronajímatel povinen zajišťovat a způsob rozúčtování cen a úhrad takových služeb.

Další obsahovou náležitostí nájemní smlouvy může být ujednání o poskytnutí peněžní jistoty na placení nájemného a ostatních povinností z nájmu, výčet vybavení bytu, popis stavu bytu a jeho vybavení, ujednání o možnosti a podmínkách úprav nebo jiných změn bytu nebo domu, ujednání o zajišťování nutných oprav, revizí a zkoušek.

Ke smluvním pokutám se nepřihlíží

Pronajímatelé mají často tendenci chránit svůj majetek stanovením smluvních pokut za poškození bytu či jeho konkrétního vybavení. Takový požadavek je ale v rozporu se zákonem, a pokud nájemní smlouva obsahuje ujednání ukládající nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu nebo povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená, ze zákona se k takovým ujednáním nepřihlíží.

 

Pro dTest zpracoval Mgr. Petr Balabán, advokát


Přihlásit