O vadách bránících nastěhování

Přečtěte si nový dTest

Aktuální číslo časopisu dTest 9/2016 Přečtěte si nový dTest

Vydáno: 1.9.2015   

Pronajímáme-li si byt, je nezbytné se před uzavřením smlouvy důkladně seznámit s jeho stavem a případné zjištěné vady nebránící nastěhování vytknout v předávacím protokolu. V případě zjištění závažných vad ještě před uzavřením nájemní smlouvy pak smlouvu vůbec neuzavíráme a do bytu se nestěhujeme. Existují však i případy, kdy nájemce neměl možnost se se stavem bytu dobře seznámit. Pak přichází ke slovu právo odmítnout se nastěhovat do bytu, který vykazuje vady.

Zájem o stav bytu je především na nájemci

Situace, kdy nájemce neměl možnost se před uzavřením smlouvy seznámit se stavem bytu, je spíše výjimečná. Nastane například, pokud si nájemce byt pronajal na základě klamavé internetové inzerce pronajímatele, aniž by mu pronajímatel předem umožnil si byt prohlédnout. Naopak, pokud byl nájemce před uzavřením nájemní smlouvy pronajímatelem řádně a včas vyzván k prohlídce bytu, avšak této možnosti nevyužil, je z pohledu zákona ve stejném postavení, jako kdyby byt skutečně viděl.

Je tedy především na nájemci, aby se před uzavřením nájemní smlouvy podle možností vždy z opatrnosti přesvědčil o tom, jakou kvalitu má byt, který si hodlá pronajmout, zda kvalita bytu a služeb odpovídá dohodnutému nájemnému a cenám služeb.
 

Problémy s bydlením? Poradíme vám.

Máte-li problém související s bydlením či nájemními vztahy, můžete se obrátit na naši poradnu na čísle 299 149 009. Je v provozu každý všední den od 9 do 17 hodin.

Kdy má byt vady bránící nastěhování a obývání

Byt se obecně považuje za způsobilý k nastěhování a obývání, pokud je čistý a ve stavu, který se obvykle považuje za dobrý. Musí být také zajištěno poskytování nezbytných plnění spojených s užíváním bytu. Byt současně musí odpovídat i případným zvláštním ujednáním nájemce a pronajímatele uvedeným v nájemní smlouvě. To je například, pokud si nájemce ve smlouvě vymínil byt specificky vybavený z důvodu svého zdravotního postižení. Základní povinností pronajímatele vyplývající z nájemní smlouvy je byt nájemci v tomto stavu odevzdat. Pokud byt takovému stavu neodpovídá a pokud nebylo o jeho kvalitě mezi nájemcem a pronajímatelem dohodnuto jinak, má byt vady.

Co se nepovažuje za vady

Za vady bytu bránící nastěhování a obývání se nepovažují jakékoliv drobné vady, jejichž opravy má za povinnost provádět sám nájemce. Za vadný byt se rovněž nepovažuje byt, který je sice nezpůsobilý k nastěhování a obývání, ale nájemce při uzavření nájemní smlouvy s nájmem bytu v takovém stavu výslovně souhlasil. To znamená například za situace, kdy se nájemce zavázal nájemní byt převzít, přestože je zapotřebí provést jeho celkovou rekonstrukci. V tomto případě je však v nájemní smlouvě zapotřebí co nejpodrobněji upravit vzájemná práva a povinnosti plynoucí z takového stavu bytu. Nájemce a pronajímatel se ale musí dohodnout i na tom, jakým způsobem a v jaké výši budou hrazeny náklady na provedení úprav, které jsou nutné k uvedení bytu do bezvadného stavu. Ujednání vyžadují písemnou formu. Pokud tato zvláštní práva a povinnosti mezi nájemcem a pronajímatelem upravena nejsou, je i ujednání o možnosti odevzdat byt nájemci ve stavu nezpůsobilém k obývání a nastěhování neplatné a nájemce má v takovém případě proti pronajímateli dále uvedená práva vyplývající z vad bytu.

Jaká jsou práva nájemce

V případě, že pronajímatel nesplní svoji povinnost odevzdat nájemci byt v bezvadném stavu, má nájemce dvě možnosti. Může buď odmítnout se do bytu nastěhovat, nebo byt od pronajímatele převzít a požadovat po pronajímateli odstranění vad. Využije-li nájemce práva odmítnout se do bytu nastěhovat, je s tímto právem spojeno i právo neplatit pronajímateli nájemné po dobu, po kterou vada bytu trvá.

Pokud se nájemce do vadného bytu přesto nastěhuje (zpravidla umožňuje-li byt užívání alespoň v omezené míře), má právo požadovat po pronajímateli splnění nájemní smlouvy. To znamená, že nájemce má právo po pronajímateli požadovat, aby uvedl byt na své náklady do stavu plně způsobilého k obývání. Současně s tím má nájemce právo požadovat po pronajímateli poskytnutí přiměřené slevy z nájemného.

Výše uvedená práva musí nájemce u pronajímatele uplatnit bez zbytečného odkladu, jinak zaniknou. To platí i v případě, že podstatnými vadami trpí služby spojené nebo související s užíváním bytu. Typickým příkladem takového stavu může být dlouhodobější výpadek ústředního vytápění v zimním období nebo protékání srážek do bytu poškozenou střechou. Lze doporučit, aby uplatnění těchto práv nájemce z vad bytu proběhlo vždy písemně a nájemce měl k dispozici doklad o jeho doručení pronajímateli (to znamená například zaslání dopisu pronajímateli alespoň doporučenou poštou).

Článek vznikl díky finanční podpoře Ministerstva pro místní rozvoj v rámci projektu dTest pomáhá nájemníkům.

Právo nájemce na náhradu škody vzniklé z vad bytu

V případě, že pronajímatel nesplní svoji základní povinnost odevzdat nájemci byt do užívání ve stavu umožňujícím nastěhování a obývání, mohou nájemci kromě práv z odpovědnosti za vady vzniknout i další práva, a to zejména právo na náhradu škody. Škoda vzniklá nájemci porušením uvedených povinností pronajímatele může spočívat například v nákladech vynaložených na přechodné zajištění jiného srovnatelného bydlení, nákladech vynaložených na stěhování a podobně. Vzhledem k tomu, že bydlení je jednou ze základních potřeb člověka, není vyloučeno ani právo nájemce požadovat po pronajímateli náhradu nemajetkové újmy, která by nájemci nebo členům jeho domácnosti byla způsobena porušením smluvních povinností ze strany pronajímatele.

Spory o nájemné v souvislosti s vadami bytu

Pokud by mezi nájemcem a pronajímatelem vznikl v souvislosti s vadami bytu spor o placení nájemného nebo úhrad za služby poskytované s nájmem bytu, dává nový občanský zákoník nájemci nově možnost vyhnout se hrozbě výpovědi z nájmu bytu složením dlužného nájemného nebo jeho sporné části do notářské úschovy. Pokud nájemce složí nájemné nebo jeho spornou část do notářské úschovy, nemůže mu pronajímatel odmítnout plnění ze smlouvy s odkazem na to, že mu nájemce dluží nájemné. Nájemce je povinen pronajímatele o složení sporného nájemného nebo jeho sporné části do notářské úschovy vyrozumět.

 

Pro dTest zpracoval Mgr. Petr Balabán, advokát


Přihlásit