Jak se bránit výpovědi z nájmu bytu dané pronajímatelem

Přečtěte si nový dTest

Aktuální číslo časopisu dTest 12/2016 Přečtěte si nový dTest

Vydáno: 25.10.2016   

Přestože u řádných nájemců lze předpokládat, že o ně žádný rozumný pronajímatel nebude chtít přijít, mohou nastat situace, kdy dá pronajímatel nájemci výpověď. Zákon dokonce výslovně počítá i s možností výpovědi z nájmu bytu dané nájemcům, kteří nijak neporušují povinnosti vyplývající z nájmu (například kvůli bourání domu nebo v případě rozvodu pronajímatele, který potřebuje byt pro sebe). I když nejlepším řešením je v takové situaci dohoda mezi pronajímatelem a nájemcem, nelze se v některých případech vyhnout sporům o oprávněnost výpovědi z nájmu bytu. A ve sporu má vždy vyšší šance ten, kdo si je vědom svých práv a dbá o jejich řádné a včasné uplatňování.

Výpověď z nájmu bytu daná nájemci pronajímatelem je jednostranným právním jednáním. Při dodržení formy, obsahu a naplnění zákonných důvodů vede toto právní jednání k zániku nájemního vztahu, jehož obsahem je právo nájemce byt užívat. Vzhledem k tomu, že nájem bytu je chráněn, umožňuje zákon nájemci se zákonným způsobem podané výpovědi bránit.
 

Problémy s bydlením? Poradíme vám.
Máte-li problém související s bydlením či nájemními vztahy, můžete se obrátit na naši poradnu na čísle 299 149 009. Je v provozu každý všední den od 9 do 17 hodin.

Nepřevzetí výpovědi může znamenat její doručení

Základním předpokladem úspěšné obrany nájemce proti výpovědi z nájmu bytu je seznámení se s výpovědí a jejím obsahem. Nepřebírání písemností doručovaných pronajímatelem, případně jejich výslovné odmítání, zpravidla není ku prospěchu nájemce, ale naopak k jeho škodě. Výpověď z nájmu bytu, kterou si nájemce odmítl převzít, se totiž podle zákona považuje za doručenou. Stejně tak výpověď z nájmu bytu zaslaná prostřednictvím poštovní zásilky, kterou si nájemce prostě nevyzvedl, se považuje za doručenou třetím dnem od odeslání adresátovi. Rozhodující je, zda se výpověď dostala do „dispoziční sféry“ nájemce.


Dva měsíce na podání námitek a žaloby u soudu

Pokud byla nájemci doručena výpověď z nájmu bytu, má dva měsíce na to, aby proti takové výpovědi jednak vznesl vůči pronajímateli námitky a jednak podal u soudu žalobu o přezkoumání oprávněnosti výpovědi obsahující všechny důvody, pro které nájemce považuje podanou výpověď za neoprávněnou. S ohledem na dikci zákona jednoznačně doporučujeme, aby nespokojený nájemce vedle žaloby o přezkoumání oprávněnosti výpovědi u soudu obsahující námitky nájemce proti podané výpovědi tytéž námitky v uvedené lhůtě uplatnil i přímo u pronajímatele. Námitky se musí týkat důvodu výpovědi, jehož uvedení ve výpovědi je podmínkou její platnosti. Nájemce tak může například namítat, že pronajímatel nepotřebuje byt pro své příbuzné, protože má k dispozici ještě další nepronajímané byty.

Námitky proti výpovědi uplatněné vůči pronajímateli i žaloba o přezkoumání oprávněnosti výpovědi navíc musí být ve zmíněné dvouměsíční lhůtě fyzicky doručeny, nikoliv jen podány na poštu. V případě, že nájemce lhůtu zmešká, nemůže už soud přezkoumat jeho námitky a žalobu automaticky zamítne.


Co musí být obsahem žaloby

Žaloba o přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu se podává u okresního (obvodního) soudu v místě, kde se nachází předmětný nájemní byt. V žalobě musí nájemce označit soud, k němuž se žaloba podává, dále označit sebe jako žalobce, pronajímatele jako žalovaného (tzn. uvést jméno, příjmení, bydliště a datum narození své i žalovaného), dále vylíčit všechny rozhodné skutečnosti (tzn. zejména označit byt, jehož se nájem týká, kdy a jak se stal jeho nájemcem, kdy a z jakého důvodu mu byla dána výpověď z nájmu a proč ji považuje za neoprávněnou, případně též neplatnou), označit důkazy ke svým tvrzením (tzn. zejména předložit alespoň v kopii nájemní smlouvu nebo jiný dokument prokazující existenci nájmu, předložit alespoň v kopii došlou výpověď z nájmu, doložit výpisem z katastru nemovitostí vlastnické právo pronajímatele k předmětnému bytu atd.) a uvést čeho se podanou žalobou domáhá (tzn. aby soud určil, že výpověď z nájmu bytu je neoprávněná, případně vedle toho též určení, že je neplatná). Žaloba musí být také datována.

V případě, že nájemce vznese řádné námitky a podá žalobu o přezkoumání výpovědi z nájmu včas a důvodně, je na dobré cestě k tomu, aby se soud jeho námitkami věcně zabýval a v případě, že je shledá důvodnými, podané žalobě vyhověl. V případě, že se tak stane, nájemní vztah i přes podanou výpověď trvá. V případě, že soud důvodům uvedeným nájemcem proti výpovědi v žalobě nevyhoví, žalobu zamítne.
 

Článek vznikl díky finanční podpoře Ministerstva pro místní rozvoj ČR v rámci projektu dTest pomáhá při problémech s bydlením.

Co následuje v případě zamítnutí žaloby

V případě zamítnutí žaloby vzniká nájemci povinnost byt vyklidit a předat pronajímateli. Nepředá-li nájemce po zániku nájmu pronajímateli vyklizený byt dobrovolně v den skončení nájmu nebo v jiném dohodnutém termínu, je pronajímatel oprávněn podat proti nájemci žalobu o vyklizení předmětného bytu. Je třeba dodat, že ještě v tomto řízení se může soud zabývat tím, zda výpověď z nájmu splňuje zákonem stanovené náležitosti (tzn. zda byla dána písemně, zda obsahuje odůvodnění, poučení, zda a kdy byla případně doručena). Nemůže se však již znovu zabývat tím, zda byl nebo nebyl naplněn výpovědní důvod uvedený ve výpovědi. Teprve v případě, kdy soud pravomocně uloží (bývalému) nájemci povinnost byt vyklidit a ten tuto povinnost dobrovolně nesplní, se může pronajímatel jako vlastník bytu domáhat vyklizení bytu soudním exekutorem. Bytové náhrady se podle aktuálního občanského zákoníku již neposkytují.


Obraťte se na odborníka

Pokud nájemce neví, jak má při podání námitek a žaloby proti podané výpovědi z nájmu postupovat, je vhodné se obrátit na odborníka, který mu s řešením takové záležitosti poradí a v soudním řízení ho i odpovědně zastoupí. Pokud se nájemce domnívá, že si služby advokáta nemůže dovolit, může se obrátit buď na příslušný soud nebo na Českou advokátní komoru s žádostí o přidělení advokáta za sníženou odměnu nebo i zcela bezplatně.

Pro dTest zpracoval Mgr. Petr Balabán, advokát
 


Přihlásit