O službách spojených s nájmem bytu

Přečtěte si nový dTest

Aktuální číslo časopisu dTest 9/2016 Přečtěte si nový dTest

Vydáno: 15.7.2015   

Ve smlouvě o nájmu bytu by se nájemce a pronajímatel měli dohodnout na tom, jaké konkrétní služby bude pronajímatel pro nájemce zajišťovat. Z důvodu právní jistoty obou účastníků smluvního vztahu lze doporučit, aby vymezení služeb poskytovaných s nájmem bytu bylo co nejúplnější a nejpřesnější.

Nezbytné služby

Zákon výslovně stanovuje, které služby spojené s nájmem bytu jsou nezbytné. Jedná se o odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu. S přihlédnutím k okolnostem mohou nezbytnými službami být i jiné než uvedené druhy služeb. Povinnost zajišťovat nezbytné služby má pronajímatel vůči nájemci po celou dobu trvání nájemního vztahu, bez ohledu na to, zda nájemní smlouva obsahuje ujednání o službách. Přestože taková situace bude spíše výjimečná, nájemce a pronajímatel se mohou ve smlouvě dohodnout i na tom, že pronajímatel není povinen zajišťovat ani nebytné služby.

Problémy s bydlením? Poradíme vám.

Máte-li problém související s bydlením či nájemními vztahy, můžete se obrátit na naši poradnu na čísle 299 149 009. Je v provozu každý všední den od 9 do 17 hodin.

Paušálně, nebo zálohou

Pronajímatel i nájemce mají možnost se v nájemní smlouvě dohodnout na tom, že úhrady za služby budou paušálně zahrnuty v nájemném nebo že úhrady za služby budou hrazeny samostatnou paušální částkou vedle nájemného. Pokud nájemce a pronajímatel zvolí kteroukoliv z těchto variant, služby poskytované s nájmem bytu se nevyúčtovávají. Pokud se na žádné z těchto variant nájemce s pronajímatelem nedohodnou, je nájemce povinen platit pronajímateli zálohy nebo náklady na služby, které je pronajímatel povinen s nájmem bytu zajišťovat, a pronajímatel je povinen provádět pravidelné vyúčtování služeb. Způsob rozúčtování cen a úhrady těchto služeb v domech s byty upravuje od 1. ledna 2014 zvláštní zákon, kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostor.

Dle dohody, nebo do 5. dne příslušného měsíce

Nedohodnou-li se pronajímatel a nájemce ve smlouvě o nájmu bytu jinak, je nájemce povinen hradit pronajímateli zálohy nebo úhrady na služby poskytované s nájmem bytu předem na každý kalendářní měsíc, a to nejpozději do 5. dne příslušného kalendářního měsíce spolu s běžným nájemným. Výše záloh je buď sjednána mezi pronajímatelem a nájemcem, nebo o ní v případě družstevních bytů rozhoduje bytové družstvo. Nedojde-li k takové dohodě nebo rozhodnutí o výši záloh na služby, stanoví pravidla pro výpočet výše záloh výše uvedený zvláštní zákon.

Jistota na úhradu služeb

Stejně jako v případě běžného nájemného je pronajímatel oprávněn po nájemci požadovat složení peněžité jistoty, že nájemce zaplatí úhrady na služby spojené s nájmem bytu. Celková výše této jistoty (včetně jistoty na nájemné a jiné povinnosti nájemce) však nesmí přesáhnout sumu odpovídající šestinásobku měsíčního nájemného. Pro pronajímatele znamená sjednání a převzetí jistoty na úhradu služeb posílení jeho postavení v případě porušení povinností nájemce z nájemní smlouvy. Na druhou stranu má pronajímatel povinnost uhradit nájemci při vrácení jistoty úroky z ní, a to od doby jejího poskytnutí ve výši odpovídající alespoň výši zákonné sazby. Zákon tím má zřejmě na mysli v daném čase obvyklé bankovní úroky.

Co nelze jako služby účtovat

Zákon nově výslovně zakazuje, aby pronajímatel požadoval po nájemci jiná plnění než nájemné, zálohy na služby nebo úhrady na služby spojené s nájmem. Těmito nepřípustnými plněními se rozumí například i platby vůči společenství vlastníků jednotek, které vzniklo v domě s pronajatým bytem, jako jsou platby do fondu oprav nebo na administrativní správu domu. Tyto úhrady nelze považovat ani za nájemné ani za služby spojené s nájmem bytu. Nic však nebrání pronajímateli, aby výši nájemného za užívání bytu sjednal s přihlédnutím k vlastním platebním povinnostem vůči příslušnému společenství vlastníků jednotek nebo ostatním spoluvlastníkům domu s bytovými jednotkami. Pronajímatel také není oprávněn požadovat po nájemci zálohy nebo úhrady na služby ve formě vkladu, později datovaného šeku, směnky nebo jiným obdobným způsobem.

Článek vznikl díky finanční podpoře Ministerstva pro místní rozvoj v rámci projektu dTest pomáhá nájemníkům.

Rozúčtování nákladů na služby v domě s byty

Rozúčtováním se rozumí vyčíslení výše nákladů za poskytované služby v daném zúčtovacím období pro jednotlivé příjemce služeb a způsob rozdělení nákladů na služby. O způsobu rozúčtování nákladů na služby se pronajímatel buď dohodne s alespoň 2/3 většinou nájemců v domě, nebo o něm rozhodne bytové družstvo. V případě dodávky tepla a teplé vody je zapotřebí dohody se všemi nájemci v domě, u družstevních bytů se všemi nájemci – členy bytového družstva. Nedojde-li k takové dohodě nebo rozhodnutí v domě s byty, stanoví způsob rozúčtování nákladů na tyto služby výše uvedený zvláštní zákon.

Vyúčtování nákladů na služby v domě s byty

Vyúčtováním nákladů na služby se rozumí vyčíslení skutečné výše nákladů na služby a záloh za jednotlivé služby v daném zúčtovacím období. Zúčtovací období je nejvýše dvanáctiměsíční a jeho počátek určuje pronajímatel. Pronajímatel je pak povinen provést vyúčtování služeb a doručit jej nájemci nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. Ve vyúčtování pronajímatel uvede skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, a to včetně uvedení celkové výši přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro vyúčtování. Pokud se nájemce a pronajímatel nedohodli na jiné lhůtě, vypořádání přeplatků a nedoplatků musí proběhnout nejpozději do 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování.

Spor o placení záloh nemusí skončit výpovědí z bytu

Jak již bylo uvedeno, patří povinnost hradit služby či zálohy na služby mezi základní povinnosti nájemce. Vznikne-li mezi pronajímatelem a nájemcem spor o placení záloh nebo úhrad na služby poskytované s nájmem bytu, dává zákon nově nájemci možnost, aby se vyhnul možnému riziku výpovědi z nájmu bytu. Pronajímatel není oprávněn vypovědět smlouvu o nájmu bytu, pokud nájemce složí sporné úhrady nebo zálohy na služby (nebo jejich spornou část) do notářské úschovy a vyrozumí o tom pronajímatele. Stejně tak pronajímatel není oprávněn odmítnout poskytovat nájemci služby s odkazem na spor o nezaplacené úhrady nebo zálohy na služby (nebo jejich část), pokud nájemce uloží sporné částky do notářské úschovy a pronajímatele o tom vyrozumí.

 

Pro dTest zpracoval Mgr. Petr Balabán, advokát


Přihlásit