Jak funguje společný nájem bytu

Přečtěte si nový dTest

Aktuální číslo časopisu dTest 12/2016 Přečtěte si nový dTest

Vydáno: 20.11.2015   

Pokud jednu nájemní smlouvu uzavře s pronajímatelem více osob na straně nájemců, hovoříme o společném nájmu bytu. Dalším velmi častým případem vzniku společného nájmu bytu je společný nájem bytu manželi. Jaká práva a povinnosti mají společní nájemci vůči pronajímateli? Co může každý řešit sám a na čem se naopak musí předem dohodnout?

Kdo jsou společní nájemci

Dohodne-li se více osob, že budou společně užívat jeden byt a uzavřou-li za tím účelem společně s pronajímatelem smlouvu o nájmu bytu, stávají se jeho společnými nájemci. Příkladem je situace, kdy si byt hodlá pronajmout nesezdaný pár nebo společně několik studentů. Společným nájemcem se může stát i osoba, která se souhlasem smluvních stran (tedy pronajímatele i nájemce nebo nájemců) k nájemní smlouvě přistoupí. K rozšíření okruhu nájemců již existujícího nájemního vztahu se však vždy vyžaduje výslovný souhlas všech účastníků nájemní smlouvy.
 

Problémy s bydlením? Poradíme vám.

Máte-li problém související s bydlením či nájemními vztahy, můžete se obrátit na naši poradnu na čísle 299 149 009. Je v provozu každý všední den od 9 do 17 hodin.

Práva a povinnosti společných nájemců

Všichni společní nájemci mají stejná práva i stejné povinnosti. Běžné záležitosti při společném nájmu bytu tak může obstarávat každý z nájemců sám. Každý ze společných nájemců je například oprávněn zajistit provedení drobné opravy v bytě, zaplatit v daném měsíci i za ostatní celý nájem nebo za ostatní přijmout přeplatek na službách.

V záležitostech, které nelze považovat za běžné, musí společní nájemci jednat společně. To znamená, že jeden z nájemců bez souhlasu ostatních nemůže uzavřít dohodu o ukončení nájmu nebo dokonce dát i za ostatní pronajímateli výpověď z nájmu bytu. Stejně tak pronajímatel musí při záležitostech, které nelze považovat za běžné, jednat se všemi společnými nájemci. To znamená, že pokud například chce pronajímatel dát nájemcům výpověď ze zákonem stanovených důvodů, musí tuto výpověď dát všem společným nájemcům a nikoliv pouze jednomu z nich. Platí, že práva i povinnosti společných nájemců jsou společná a nerozdílná. To například znamená, že celé dlužné nájemné je pronajímatel oprávněn vymáhat buď od všech nájemců, nebo i od kteréhokoli z nich samostatně.


V případě sporu mezi nájemci rozhoduje soud

Nastanou-li mezi společnými nájemci neshody ohledně podstatných záležitostí týkajících se společného nájmu bytu (například ohledně návrhu pronajímatele na provedení stavebních úprav bytu nebo změny výše nájemného), může se kterýkoliv ze společných nájemců obrátit na soud, aby o takové záležitosti rozhodl.

Stejně tak pokud mezi společnými nájemci dojde k tak vážným neshodám, které podstatným způsobem ztěžují nebo přímo znemožňují další společné užívání bytu (například pokud jeden ze společných nájemců hrubě porušuje dobré mravy a zasahuje tím do bydlení ostatních), může se dotčený společný nájemce obrátit na soud, aby rozhodl o zrušení práva společného nájmu a o tom, kdo dál zůstane nájemcem bytu. Důvodem takové žaloby o zrušení práva společného nájmu může být například i rozchod dvou nesezdaných partnerů jako dosavadních společných nájemců, kteří spolu dále v jednom bytě bydlet nechtějí.


Společný nájem bytu manželi

Nový občanský zákoník zvlášť upravuje vznik, trvání a zánik práva společného nájmu bytu manželi. Společný nájem bytu manželi vzniká buď uzavřením nájemní smlouvy oběma manželi, nebo ze zákona. Právo společného nájmu bytu manželi vzniká ze zákona tehdy, pokud k okamžiku uzavření manželství již má jeden z manželů právo nájmu k bytu nebo domu, kde manželé hodlají společně bydlet. Stejně tak právo společného nájmu bytu manželi vzniká v okamžiku nabytí účinnosti smlouvy o nájmu bytu uzavřené za trvání manželství, byť jen jedním z manželů. Při vzniku práva společného nájmu bytu manželi ze zákona není zapotřebí souhlas pronajímatele.

Manželé ve společném nájmu mají oba stejná práva a povinnosti. Vzájemnou dohodou však mohou vznik společného nájmu k bytu nebo domu zcela vyloučit.

Jednou ze zvláštností společného nájmu bytu manželi je možnost dotčeného manžela domáhat se u soudu dočasného omezení nebo úplného vyloučení druhého manžela z užívání bytu z důvodu domácího násilí. Možnost omezit nebo vyloučit právo druhého manžela užívat společně pronajatý byt nebo dům je však časově omezena na nejvýše 6 měsíců. Toto právo má také každá jiná osoba žijící spolu s manželi ve společné domácnosti, tedy například dítě takových manželů.
 

Článek vznikl díky finanční podpoře Ministerstva pro místní rozvoj v rámci projektu dTest pomáhá nájemníkům.

Jednání ve věci nájmu pouze se souhlasem druhého manžela

Při užívání nájemního bytu nebo domu, kde se nachází rodinná domácnost manželů jako společných nájemců, se každý z manželů musí zdržet všeho a předejít všemu, čím by bydlení v takovém bytě nebo domě znemožnil nebo ohrozil. Jeden z manželů zejména nesmí bez písemného souhlasu druhého z manželů nájem ukončit nebo jej omezit činností, která je neslučitelná s bydlením manželů, například dát byt nebo jeho část dále do podnájmu. Pokud tak jeden z manželů přesto učiní, má druhý manžel právo dovolat se neplatnosti takového jednání.


Zánik společného nájmu bytu manželi

Společný nájem bytu manželi může zaniknout rozvodem manželství nebo smrtí jednoho z manželů. V případě smrti jednoho z manželů zůstává nájemcem bytu pozůstalý manžel. V případě rozvodu manželů jako společných nájemců, nedošlo-li mezi nimi k dohodě, může soud rozhodnout o zrušení nájemního práva jednoho z nich i o poskytnutí náhrady za ztrátu práva společného nájmu.

 

Pro dTest zpracoval Mgr. Petr Balabán, advokát


Přihlásit