Kdy a jak můžeme přestavovat a měnit nájemní byt

Přečtěte si nový dTest

Aktuální číslo časopisu dTest 12/2016 Přečtěte si nový dTest

Vydáno: 4.11.2015   

Úpravy nájemního bytu mohou spočívat jak v celkové přestavbě zahrnující podstatné dispoziční změny, tak v méně zásadních změnách spočívajících například ve změně způsobu vytápění bytu či výměně staré kuchyňské linky za novou. Na podmínkách provádění stavebních úprav nebo změn nájemního bytu se pronajímatel a nájemce mohou sami dohodnout. Pokud se nedohodnou, může jak pronajímatel, tak nájemce provádět úpravy nebo jiné změny bytu pouze za podmínek stanovených zákonem.

Dohoda pronajímatele a nájemce o provedení úprav bytu

Pokud jsou úpravy, přestavby nebo jiné změny nájemního bytu prováděny po vzájemné dohodě, je zapotřebí vždy podrobně vymezit vzájemná práva a povinnosti pronajímatele a nájemce. To znamená zejména podrobně stanovit předmět a rozsah změn, zda má být po skončení nájmu byt uveden do původního stavu a jak se smluvní strany v souvislosti s provedením úprav navzájem finančně vypořádají. Samozřejmostí, byť zákonem nevyžadovanou, by mělo být uzavření dohody mezi pronajímatelem a nájemcem písemnou formou.

Při provádění stavebních prací v bytě je samozřejmě zapotřebí dbát i povinností vyplývajících z obecně závazných stavebních předpisů a dále i dbát ochrany práv jakýchkoliv jiných osob, které by mohly být úpravami bytu dotčeny. Zejména v bytových domech se proto mohou k některým druhům úprav bytu vyžadovat i souhlasy ostatních vlastníků bytových jednotek, respektive společenství vlastníků jednotek nebo souhlas bytového družstva v případě podnájmu družstevního bytu.
 

Problémy s bydlením? Poradíme vám.

Máte-li problém související s bydlením či nájemními vztahy, můžete se obrátit na naši poradnu na čísle 299 149 009. Je v provozu každý všední den od 9 do 17 hodin.

Kdy je nájemce povinen strpět úpravy bytu prováděné pronajímatelem

Pokud se nájemce a pronajímatel na úpravách nedohodnou, je nájemce povinen strpět úpravu pronajatého bytu pouze ve třech zákonem stanovených případech:

1) Úprava, která nesnižuje hodnotu bydlení a současně její provádění nepředstavuje pro nájemce větší nepohodlí. Příkladem může být zmiňovaná výměna vysloužilé kuchyňské linky za novou nebo výměna starých oken za nová v rámci celkové rekonstrukce bytového domu, natírání kovového zábradlí lodžie a podobně.

2) Úprava, kterou je pronajímatel povinen sám provést na základě příkazu orgánu veřejné moci, například na základě rozhodnutí stavebního úřadu nebo soudu, a to i ve formě předběžného opatření.

3) Úprava v případě, kdy někomu přímo hrozí zvlášť závažná újma. Podmínkou je v tomto případě zvláštní závažnost újmy, která by mohla vzniknout buď pronajímateli, třetím osobám nebo i samotnému nájemci. Druhou nezbytnou podmínkou provedení stavebních úprav je přímé ohrožení takovou újmou. Příkladem může být potřeba dočasného statického zajištění bytu po výbuchu plynu v sousedním bytě.


Když je zapotřebí byt dočasně vyklidit

Při provádění náročnějších úprav pronajatého bytu pronajímatelem mohou nastat i situace, kdy nájemce nebude dočasně moci byt vůbec užívat. Práva nájemce se v takovém případě liší podle toho, zda je k provedení úpravy potřeba jeho souhlasu či nikoli. Pokud se souhlas nevyžaduje, má nájemce dvě základní práva.

Prvním právem nájemce je být pronajímatelem informován alespoň tři měsíce předem o povaze zamýšlených prací, předpokládaném dni jejich zahájení, odhadu doby jejich trvání, doby, po kterou musí být byt vyklizen, a poučení o následcích odmítnutí vyklizení. Pokud však má být byt vyklizen na dobu nejdéle jednoho týdne, postačí, aby pronajímatel informoval nájemce alespoň deset dnů před zahájením prací.

Druhým právem nájemce je právo požadovat po pronajímateli přiměřenou náhradu účelných nákladů, které mu v souvislosti s vyklizením bytu vzniknou. Náklady mohou spočívat například v úhradě stěhování do jiného dočasného bydliště nebo zvýšené úhrady na nájemném a službách v jiném dočasném bydlišti a nájemce má právo požadovat po pronajímateli přiměřenou zálohu na tyto předpokládané výdaje.


Žaloba pronajímatele o dočasné vyklizení bytu nájemcem

V případě, že nájemce vyklizení bytu na základě výše zmíněného oznámení pronajímatele o potřebě provedení úprav výslovně odmítne, nebo se k takovému oznámení pronajímatele nevyjádří ani do 10 dnů ode dne jeho doručení, může pronajímatel podat proti nájemci žalobu a domáhat se, aby o vyklizení bytu (na dobu provádění úprav) rozhodl soud. Žalobu musí pronajímatel podat včas a musí být důvodná.

Pronajímatel je oprávněn podat žalobu o vyklizení bytu vůči nájemci pouze ve lhůtě 10 dnů ode dne, kdy nájemce odmítl vyklidit byt. Za odmítnutí vyklizení bytu nájemcem se však podle zákona považuje i stav, kdy nájemce nereaguje na oznámení pronajímatele, respektive neprohlásí, že byt na požadovanou dobu vyklidí. Pokud pronajímatel žalobu proti nájemci nepodá včas, jeho právo domáhat se vyklizení bytu u soudu zaniká.

Článek vznikl díky finanční podpoře Ministerstva pro místní rozvoj v rámci projektu dTest pomáhá nájemníkům.

Druhou podmínkou úspěšnosti pronajímatelovy žaloby je, aby vyklizení bytu z důvodu navržené úpravy, přestavby nebo jiné změny bylo nezbytné a nejednalo se pouze o nedůvodné svévolné rozhodnutí pronajímatele, případně dokonce o šikanózní jednání pronajímatele s cílem zbavit se nepohodlného nájemce.

Soud může v rozhodnutí o žalobě vymezit podmínky provádění prací. Do rozhodnutí o uložení povinnosti nájemci byt vyklidit není pronajímatel oprávněn zahájit práce, pokud mu to soud vysloveně nepovolí jiným rozhodnutím.


Kdy je pronajímatel povinen strpět úpravy bytu prováděné nájemcem

Stejně jako v případě úprav, přestaveb nebo jiných změn bytu prováděných pronajímatelem je v případě provádění stavebních úprav bytu nájemcem obecně zapotřebí souhlasu druhé smluvní strany. Souhlas pronajímatele s prováděním úprav bytu nájemcem se i v tomto případě nevyžaduje pouze výjimečně.

Pokud nájemce, který vzhledem ke svému zdravotnímu postižení, zdravotnímu postižení člena své domácnosti nebo jiné osoby, která v bytě oprávněně bydlí, nezíská od pronajímatele souhlas s provedením potřebné stavební úpravy bytu, může se náhrady souhlasu domáhat žalobou u soudu. Podmínkou je, že taková stavební úprava je důvodná a pronajímatel nemá k odmítnutí souhlasu s jejím provedením vážný a spravedlivý důvod. Po skončení nájmu je nájemce povinen uvést pronajatý byt do původního stavu, pokud ho pronajímatel výslovně nevyzve, aby byt ponechal v upraveném stavu.

 

Pro dTest zpracoval Mgr. Petr Balabán, advokát
 


Přihlásit