Když vám chce pronajímatel dát výpověď z nájmu bytu

Přečtěte si nový dTest

Aktuální číslo časopisu dTest 10/2016 Přečtěte si nový dTest

Vydáno: 23.8.2016   

Stejně jako nájemce má i pronajímatel možnost dát výpověď z nájmu bytu, tedy jednostranně ukončit smluvní vztah s nájemcem. Nicméně vzhledem k tomu, že možnost bydlení je jednou ze základních potřeb člověka, stanoví zákon pro výpověď z nájmu bytu danou nájemci pronajímatelem poměrně přísná pravidla. Ta platí stejně pro výpovědi smluv uzavřených na dobu neurčitou i smluv uzavřených na dobu určitou.

Forma, obsah a důvody výpovědi

Výpověď z nájmu musí ze zákona být vždy dána písemně, musí obsahovat řádné odůvodnění a také poučení nájemci o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem.

Možné důvody výpovědi jsou zákonem záměrně formulovány relativně neurčitě, takže každý případ výpovědi je zapotřebí hodnotit vždy individuálně s přihlédnutím ke konkrétním okolnostem. Platí však, že je vždy zapotřebí ve výpovědi důvody dostatečně určitě popsat. Nájemci musí být z obsahu výpovědi známo, co konkrétně je podle pronajímatele důvodem k výpovědi. A uvedené důvody musí být přezkoumatelné.
 

Problémy s bydlením? Poradíme vám.
Máte-li problém související s bydlením či nájemními vztahy, můžete se obrátit na naši poradnu na čísle 299 149 009. Je v provozu každý všední den od 9 do 17 hodin.

Výpovědní doba

Nebyla-li mezi pronajímatelem a nájemcem sjednána delší výpovědní doba, činí tři měsíce a běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla nájemci. V případě odeslání výpovědi poštou se má ze zákona za to, že zásilka obsahující výpověď z nájmu byla doručena třetím dnem po odeslání. Kratší než zákonem stanovenou tříměsíční výpovědní dobu nelze ve vztahu k nájemci sjednat.


Hrubé porušení povinnosti nájemcem

Prvním zákonným důvodem k výpovědi je hrubé porušení povinností nájemce vyplývající z nájmu. Konkrétní povinnosti z nájmu bytu, které mohou být důvodem výpovědi, zákon záměrně neuvádí. Příkladem takového porušení však může být například nesplnění povinnosti oznámit pronajímateli změnu počtu osob užívajících byt nebo trvalé porušování povinnosti umožnit pronajímateli kontrolu stavu pronajatého bytu.


Trestný čin nájemce

Dalším důvodem k výpovědi z nájmu bytu je odsouzení nájemce za spáchání trestného činu proti pronajímateli, členu domácnosti pronajímatele nebo osobě, která bydlí v domě, kde se nachází pronajatý byt, případně proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází. Přestože zákon má na mysli pravomocné odsouzení nájemce za takový čin, neznamená to, že by pronajímatel musel vždy nutně vyčkávat výsledku leckdy mnohaletého soudního řízení, pokud porušení povinností z nájmu ze strany nájemce naplňuje jiný zákonný výpovědní důvod. Nájemce má ostatně možnost domáhat se přezkoumání oprávněnosti výpovědi u soudu.


Veřejný zájem

Pronajímatel je dále oprávněn dát nájemci výpověď z nájmu bytu v případě, že dalšímu užívání brání potřeba naložit s bytovým domem nebo bytem ve veřejném zájmu tak, že jej nebude možné vůbec užívat. Může se jednat například o případy, kdy příslušný stavební úřad trvale zakáže další užívání domu nebo bytu k bydlení z důvodu havarijního stavu nebo ohledně domu bude vydáno rozhodnutí o odstranění stavby. Výpovědi z nájmu v takovém případě musí vždy předcházet pravomocné rozhodnutí vydané orgánem veřejné moci, které znamená nemožnost dalšího užívání bytu nebo domu, v němž se byt nachází, k bydlení.


Jiný závažný důvod

Pronajímatel může dát dále nájemci výpověď i z jiných obdobně závažných důvodů. Zákon přesně nestanoví, jaké jiné závažné důvody mohou být důvodem výpovědi. Každý jednotlivý případ výpovědi proto bude zapotřebí posuzovat podle konkrétních okolností. Přestože tak zákon výslovně nestanoví, lze si například jako důvod k výpovědi představit situaci, kdy původně sociálně potřebný nájemce získal do nájmu za zvýhodněných podmínek obecní byt, který však následně přestal bez vážného důvodu trvale užívat k vlastnímu bydlení.
 

Článek vznikl díky finanční podpoře Ministerstva pro místní rozvoj ČR v rámci projektu dTest pomáhá při problémech s bydlením.

Pronajímatel potřebuje byt pro sebe

Zvláštní kategorii důvodů výpovědi tvoří případy, kdy pronajímatel potřebuje uvolnit byt pro sebe, manžela nebo příbuzného. Pronajímatel může dát nájemci výpověď tehdy, pokud se rozvádí nebo se již rozvedl a on sám nebo jeho manžel hodlá z tohoto důvodu opustit rodinnou domácnost. Přitom je zapotřebí, aby návrh na rozvod manželství byl alespoň podán u soudu. Pronajímatel dále může dát nájemci výpověď tehdy, pokud potřebuje byt pro svého příbuzného nebo příbuzného svého manžela v přímé linii nebo vedlejší linii v druhém stupni. Pokud pronajímatel do jednoho měsíce od vyklizení bytu nájemcem nevyužije byt pro své potřeby či potřeby manžela nebo příbuzného, je povinen byt znovu pronajmout původnímu nájemci nebo mu nahradit škodu.


Přechod nájmu na dědice

Pronajímatel může vypovědět nájem bez uvedení důvodu s dvouměsíční výpovědní dobou do tří měsíců poté, co se dozvěděl, že nájemce zemřel, že nájem bytu přešel na dědice původního nájemce a kdo je tímto dědicem nebo správcem pozůstalosti.


Výpověď nájmu bez výpovědní doby

Ve výjimečných případech zvlášť závažného porušení povinností nájemcem může dát pronajímatel nájemci výpověď i bez výpovědní doby. To platí zejména tehdy, nezaplatil-li nájemce nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno. Před podáním takové výpovědi je však pronajímatel povinen předem vyzvat nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, případně odstranil protiprávní stav. Ve výpovědi je pak pronajímatel povinen uvést, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti.

Pro dTest zpracoval Mgr. Petr Balabán, advokát
 


Přihlásit