Způsoby skončení nájmu bytu

Přečtěte si nový dTest

Aktuální číslo časopisu dTest 12/2016 Přečtěte si nový dTest

Vydáno: 26.7.2016   

Existuje řada způsobů ukončení nájmu bytu. Mezi nejčastější patří dohoda pronajímatele a nájemce, výpověď z nájmu bytu daná nájemcem a výpověď z nájmu bytu daná pronajímatelem. Okamžik skončení nájmu se nemusí nutně krýt s okamžikem vyklizení bytu nájemcem a jeho předání pronajímateli a všechny způsoby ukončení nájmu mají svá pravidla.

Dohoda o skončení nájmu bytu

Pronajímatel a nájemce mohou uzavřít dohodu o skončení nájmu bytu bez ohledu na to, zda byl nájem uzavřen na dobu určitou, nebo neurčitou. Vzhledem k tomu, že smlouva o nájmu bytu má být uzavřena písemně, dohoda o skončení nájmu by měla mít rovněž písemnou formu.

Problémy s bydlením? Poradíme vám.
Máte-li problém související s bydlením či nájemními vztahy, můžete se obrátit na naši poradnu na čísle 299 149 009. Je v provozu každý všední den od 9 do 17 hodin.

Základními náležitostmi písemné dohody o skončení nájmu jsou identifikace všech účastníků dohody, označení bytu, jehož se nájem týká, souhlasný projev vůle skončit nájem, určení okamžiku skončení nájmu a datum podpisu dohody. Kromě toho si nájemce s pronajímatelem mohou v dohodě dále upřesnit například podmínky vyklizení bytu nájemcem, předání a převzetí bytu a vypořádání případných vzájemných povinností. Dohoda o skončení nájmu tak může podrobněji upravit i termín vyúčtování služeb poskytovaných s nájmem bytu a poskytnuté jistoty (laicky zvané kauce), vypořádání případného technického zhodnocení bytu nebo odstranění nájemcem provedených stavebních úprav, určení osob oprávněných k převzetí bytu a podobně.

Pokud dohodu podepisují za účastníky jejich zástupci, je zapotřebí si ověřit rozsah jejich zplnomocnění. To platí zejména tehdy, pokud zástupce nájemce nebo pronajímatele jedná na základě dohody o plné moci. V případě, že je pronajatý byt ve vlastnictví právnické osoby, je vhodné si ověřit nahlédnutím do veřejného rejstříku (v případě obchodních společností obchodního rejstříku), zda je osoba zastupující při podpisu společnost oprávněna k podepisování.

V případě společného nájmu bytu manžely nemůže dohodu o nájmu uzavírat pouze jeden z manželů bez souhlasu druhého. Stejně tak v ostatních případech společného nájmu bytu více nájemci nemůže jeden ze společných nájemců uzavřít dohodu o skončení nájmu bytu za ostatní nájemce, pokud k tomu nemá jejich souhlas.


Výpověď z nájmu bytu

Výpověď z nájmu bytu je na rozdíl od dohody o skončení nájmu jednostranným právním jednáním. Musí mít vždy písemnou formu a musí být doručena druhé smluvní straně. Za písemně podanou výpověď se nepovažuje odeslání běžného e-mailu, který není opatřen elektronickým podpisem a náležitě potvrzen. Ve výpovědi musí být vždy uvedeno, kdo ji dává a komu je určena. Dále musí obsahovat označení pronajatého bytu a jednoznačný projev vůle nájem bytu ukončit. Pokud je na straně pronajímatele nebo nájemce více účastníků, měla by výpověď směřovat vždy všem z nich. V případě, že výpověď odesílá za smluvní stranu její zástupce, musí z výpovědi vyplývat, že jako zástupce za smluvní stranu jedná a případně i na základě čeho, například plné moci nebo jako statutární orgán obchodní společnosti, v jejímž vlastnictví se nachází pronajatý byt.


Když dává výpověď nájemce

Nájemce je oprávněn vypovědět smlouvu o nájmu bytu uzavřenou na dobu neurčitou kdykoliv bez udání důvodu. Nájemní smlouvu uzavřenou na dobu určitou může nájemce vypovědět pouze tehdy, pokud se změnily okolnosti, z nichž strany při vzniku nájemní smlouvy vycházely, tak, že po nájemci již nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Délka výpovědní doby je ze zákona tři měsíce. Výjimečně, stanoví-li tak zákon, může být výpověď dána i bez výpovědní doby.

Stejně jako v případě dohody o skončení nájmu, ani výpověď z nájmu bytu nemůže dát pouze jeden ze společných nájemců bez souhlasu druhého. To se týká zejména velmi častého případu společného nájmu bytu manžely, kdy jeden z manželů není oprávněn dát výpověď z nájmu bytu bez souhlasu druhého a připravit jej tak o bydlení.

Nájemce by si měl před odesláním výpovědi vždy ověřit, zda je pronajímatel stále vlastníkem pronajatého bytu. Může se totiž stát, že v mezidobí pronajatý byt nebo i celý dům s byty změní majitele. Podání výpovědi osobě, která sice uzavírala nájemní smlouvu, ale následně byt nebo dům prodala, je právně neúčinné.


Když dává výpověď pronajímatel

Vzhledem k tomu, že nájem bytu je zákonem chráněným vztahem, může dát pronajímatel nájemci výpověď jen z důvodů a za podmínek v zákoně výslovně uvedených. Jedná se například o hrubé porušení povinností vyplývajících z nájmu (typicky neplacení nájemného a nákladů na služby po dobu delší tří měsíců nebo nenapravitelné poškozování bytu nebo domu nájemcem), spáchání úmyslného trestného činu vůči pronajímateli, členu jeho domácnosti nebo jiné osobě, která v domě bydlí, případně proti cizímu majetku, který se v domě nachází, nebo potřebuje-li pronajímatel byt pro vlastní bytovou potřebu nebo pro bytovou potřebu své rodiny (pronajímatel potřebuje byt například pro své děti nebo své rodiče, případně pro sebe nebo pro manželku v případě rozvodu manželství). Zákon rovněž v některých případech stanoví i povinné obsahové náležitosti výpovědi.

Pronajímatel musí ve výpovědi vždy uvést konkrétní zákonný důvod. Nepostačí, pokud je důvod uveden obecně, musí být vždy přesně skutkově vymezen. Výpověď ze strany pronajímatele musí obsahovat i poučení nájemci o možnosti podat námitky a žalobu o přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem ve dvouměsíční lhůtě od doručení výpovědi.
 

Článek vznikl díky finanční podpoře Ministerstva pro místní rozvoj ČR v rámci projektu dTest pomáhá při problémech s bydlením.

Doručení výpovědi z nájmu bytu

Při podání výpovědi z nájmu bytu je rovněž nutné zajistit její řádné doručení druhé smluvní straně. Zákon nepředepisuje, jakým způsobem musí být písemná výpověď druhé smluvní straně doručena, mělo by se však jednat o doručení prokazatelné. Zřejmě nejčastěji se výpověď z nájmu bytu zasílá druhé smluvní straně poštou. V takovém případě je vhodné zaslat výpověď doporučenou poštovní zásilkou určenou do vlastních rukou adresáta a opatřenou dodejkou, na jejímž základě se odesílatel dozví, kdy byla výpověď doručena. To je podstatné zejména pro určení počátku běhu výpovědní doby. Ze zákona se má za to, že zásilka odeslaná poštou byla doručena třetí pracovní den po jejím odeslání. Pokud si adresát výslovně odmítne zásilku s výpovědí převzít, považuje se i tak za doručenou.

V případě osobního doručení výpovědi by měl adresát potvrdit například na kopii výpovědi, že se tak stalo a kdy. Méně praktické, ale ne vyloučené, je předání výpovědi druhé smluvní straně za účasti třetích osob jako svědků.


Ostatní způsoby skončení nájmu bytu

Nájem bytu může skončit i jinými způsoby než dohodou nebo výpovědí, například uplynutím sjednané doby nájmu (v případě smlouvy o nájmu bytu uzavřené na dobu určitou), splynutím osoby pronajímatele a nájemce (například v případě koupě pronajatého bytu nájemcem), zánikem členství v bytovém družstvu spojeném s nájmem bytu (například vyloučením nájemce z bytového družstva), zánikem pronajatého bytu (například zřícením pronajatého domu následkem povodně), zánikem pracovního poměru v případě nájmu služebního bytu (například dohodou o skončení pracovního poměru uzavřenou s nájemcem služebního bytu) nebo vyklizením bytu pronajímatelem (pouze v případě, že nájem bytu přešel na dědice, kteří nejsou známi ani do 6 měsíců od smrti původního nájemce).

Pro dTest zpracoval Mgr. Petr Balabán, advokát


Přihlásit