Finance: Hypotéky stále levnější. Jak dlouho ještě?

Přečtěte si nový dTest

Aktuální číslo časopisu dTest 12/2016 Přečtěte si nový dTest

Vydáno: 26.2.2015    Publikováno v časopise 3/2015

Rekordně nízké sazby! Kdy jindy, když ne teď? Levněji už to nejde! To všechno hlásají reklamy na hypotéky ve snaze překonat psychickou bariéru, která se ke každému zadlužení váže. Motivují nás tak k nákupu prostřednictvím pocitu časové tísně podobně jako prodejci akcií, hrnců nebo supermarket, který vyhlásí časově omezenou akci. U hypoték ale tato „akce“ trvá už několik let. Jak je to možné?

Netradiční situace vychází ze skutečnosti, že sazby úvěrů stále pokořují historická minima, a to až pod hodnoty, které by byly v minulosti nemyslitelné. Proto nejen ti, kteří usilují o prodej hypoték, ale i nezávislé zdroje již od roku 2008, kdy započal pokles sazeb připomínající dráhu přistávajícího letounu, varují před budoucím zdražením úvěrů. To sice jednoho dne nevyhnutelně musí přijít, ale nikdo neví kdy. 

Jakékoliv jednoznačné rady ohledně vhodné doby fixace nebo správného načasování zadlužení, tedy také všechny rady typu „právě teď“, mohou dát jen věštci z křišťálové koule. Například v Japonsku podobná situace trvá téměř dvacet let. Pro národní hospodářství takový stav příliš dobrý není, ale ti, kdo si půjčili peníze s úrokem fixovaným na krátkou dobu, popřípadě s plovoucí úrokovou sazbou, na své sázce vydělávají.

Jak chápat fixaci?

Sazby úroků z úvěru se neustále proměňují v reakci na situaci na trhu. Reagují především na změny sazeb, za které si samy banky půjčují peníze, ale také například na riziko nesplácení a/nebo poklesu cen zastavených nemovitostí či na změny bankovních politik. 

Pokud se chcete proti riziku budoucího zvýšení sazeb pojistit, můžete si sjednat úvěr se sazbou garantovanou po určitou dobu – tedy sazbou pevnou neboli fixní. Po stejnou dobu nelze úvěr obvykle splatit bez sankcí, ale některé úvěry umožňují i částečné nebo úplné předčasné splacení – většinou však s přirážkou. Naopak při konci každého období fixace můžete hypotéku předčasně splatit či refinancovat. Velmi krátké fixace umožňující například po roce z banky odejít ke konkurenci (refinancování), ale bývají dražší než fixace tří- nebo pětileté, u kterých vás má banka jako svého zákazníka garantovaného po delší dobu.               

Pokud se sazba úvěru může kdykoliv změnit, hovoří se o sazbě plovoucí nebo variabilní. Možnosti předčasného splacení bývají u takových smluv různé, většinou je povinností alespoň po určitou dobu úvěr mít a předčasné splacení bývá umožněno jen omezeně. 

Jak to vidí velcí hráči?

Pokud chcete věštění přenechat jiným, můžete se podívat, jaký vývoj očekávají velcí hráči kapitálového trhu. Ti (si) dnes půjčují peníze na dva roky za pouhých 0,13, na pět let za 0,22 a na deset let za 0,67 procenta. Určité zvýšení sazeb na trhu tedy buď očekávají, nebo se ho alespoň obávají. Rozdíl lehce přes půl procenta ale znamená, že ani v horizontu deseti let nečekají žádné závratné změny.

LTV (Loan To Value) je důležitý parametr u hypotečního úvěru. Vyjadřuje poměr půjčené částky k zástavní hodnotě nemovitosti (ne ke kupní ceně), od kterého se odvíjí výše úrokové sazby. LTV je totiž jeden z hlavních rizikových faktorů, podle nichž věřitel (banka) hodnotí dlužníka. Pokud si tedy pořizujete nemovitost v hodnotě 2,5 miliónu a půjčíte si 2 milióny, jedná se o úvěr s 80% LTV, a to nezávisle na tom, kolik za nemovitost skutečně zaplatíte. Čím vyšší je LTV, tím nižší je ochota banky peníze půjčit.

Pokud se tedy kapitálový trh nemýlí, můžete si dnes vzít úrok s plovoucí sazbou, aniž byste v následujících deseti letech riskovali výrazné zdražení. Ani tato předpověď ale není stoprocentní. Pokud nechcete riskovat zvýšení sazby, musíte si připlatit za „pojištění“, které je obsaženo v sazbách fixovaných na dlouhou dobu. Proto jsou tyto sazby dražší. V období extra nízkých sazeb si totiž ani banky neumějí představit, že by úroky mohly ještě klesnout. A ačkoliv výrazné zdražování spíše neočekávají, proti tomuto riziku se jistí mírně zvýšeným úrokem.

Na nejčastěji volené fixaci  na pět let vidíme, že u hypoték toto „pojištění“ není drahé. Zatímco plovoucí úrok dostanete u úvěru ve výši 80 procent k zástavní ceně nemovitosti v rozmezí 1,7 až 2,6 procenta, při pětileté fixaci se úrok jen mírně zvýší na 1,7 až 3 procenta. Kolik celkově přeplatíte při takovém rozdílu v úvěrových sazbách, ukazuje tabulka s příklady hypotečních úvěrů. Kvůli půlprocentnímu rozdílu můžete u dvoumiliónového úvěru za 30 let přeplatit o 200 tisíc korun více.

Volbou plovoucí sazby ale nemusíte vždy výrazně ušetřit, opět záleží na nejistém vývoji úvěrových sazeb. Nebude-li pro vás příznivý, může se vám tato volba naopak výrazně prodražit. Pokud na ni vsadíte, musíte být zkrátka připraveni i na možnost výrazného zvýšení splátek.

příklad hypotečního úvěru

Výše úvěru - 2 mil. Kč, hodnota zástavy - 2,35 mil. Kč, LTV - 85 % 1), splatnost 30 let
úroková sazba (%)
1,60
1,80
2
2,20
2,40
2,60
2,80
3
3,30
3,60
měsíční splátka (Kč) 6999 7194 7392 7594 7799 8007 8218 8432 8759 9093
zaplaceno na úrocích (Kč) 2) 519 561 589 829 661 260 733 847 807 579 882 444 958 440 1 035 520 1 153 240 1 273 444
1) LTV = poměr částky poskytnutého úvěru k zástavní ceně nemovitosti
2) za předpokladu neměnné úrokové sazby po celou dobu splácení

Poplatky (ne)mizí

Jak se zvyšují nároky spotřebitelů, tak se zlepšuje nabídka. Banky pomalu, ale jistě přecházejí na evropské trendy a umetají cestičky k úvěru tak, aby jejich pořízení nic nepřekáželo. Zatímco donedávna jste museli k úrokům obvykle platit poplatky za zprostředkování úvěru, za odhad a za vedení účtu, dnes je vidět postupný trend mizení těchto extra poplatků.

Znamená to, že na nás banky vydělají méně nebo že nás dotují? Ani náhodou. Tyto poplatky nám jen „schovaly“ do úrokové sazby. A při nízkých sazbách na mezibankovním trhu si to mohou dovolit. Ačkoliv tedy zrušení poplatků neznamená vždy slevu, je díky nim nabídka hypoték alespoň o něco přehlednější.

Když už je řeč o slevách, nabízí se paralela k povídce Šimka a Grossmanna, kde pan učitel podplácí pokladníka, aby u něj pořídil levnější vstupenky. Výrok „nechci slevu zadarmo“ by totiž bylo možné pronést i v bance. Pokud chcete získat minimální sazbu, jakou banky inzerují na svých stránkách a jakou vidíte i v našich tabulkách, musíte často souhlasit s „úplatkem“ v podobě založení účtu u dané banky, musíte si sem přesměrovat výplatu (tzv. domicilace plateb), pořídit si kreditní kartu, pojištění nebo další produkty. Spočítejte si proto dobře, zda se vám takováto kombinace vyplatí. 

Minimální hypoteční sazby po započtení všech slev, úvěr na 2 mil. Kč

hypoteční úvěry s variabilní úrokovou sazbou

poměr výše úvěru a hodnoty zajištění
do 50%
51 - 60%
61 - 70%
71 - 80%
81 - 85%
86 - 90%
91 - 100%
Česká spořitelna 1,80% 1,80% 1,80% 2,00% 2,00% 2,00% 3,00%
ČSOB nenabízí nenabízí nenabízí nenabízí nenabízí nenabízí nenabízí
Equa bank nenabízí nenabízí nenabízí nenabízí nenabízí nenabízí nenabízí
Fio banka 2,38% 2,38% 2,38% 2,43% 2,59% nenabízí nenabízí
GE Money Bank 1) 2,04% 2,04% 2,04% 2,04% nenabízí nenabízí nenabízí
Hypoteční banka nenabízí nenabízí nenabízí nenabízí nenabízí nenabízí nenabízí
Komerční banka 2) 2,09% 2,09% 2,09% 2,09% 3,09% 3,09% 3,09%
Expobank CZ 2,49% 2,49% 2,49% 2,64% 2,89% 2,89% nenabízí
mBank 2,49% 2,59% 2,59% 2,59% 2,59% 2,59% 2,89%
Sberbank nenabízí nenabízí nenabízí nenabízí nenabízí nenabízí nenabízí
UniCredit Bank 1,69% 1,69% 1,69% 1,69% 1,69% 3,69% 3,69%
Wüstenrot nenabízí nenabízí nenabízí nenabízí nenabízí nenabízí nenabízí
1) sazba tvořena pevnou a variabilní částí úrokové sazby (měsíční referenční sazba), pevná část fixována dle volby klienta (použita fixace 1 rok)
2) fixace 3 měsíce

 

hypoteční úvěry s fixací úrokové sazby na 1 rok

poměr výše úvěru a hodnoty zajištění
do 50 %
51 - 60 %
61 - 70 %
71 - 80 %
81 - 85 %
86 - 90 %
91 - 100 %
Česká spořitelna 3,69% 3,69% 3,69% 3,89% 3,89% 3,89% 4,89%
ČSOB 3,59% 3,59% 3,59% 3,69% 3,69% 4,79% 4,79%
Equa bank 3,84% 3,84% 3,84% 4,24% 4,24% 4,24% 5,54%
Fio banka 3,40% 3,40% 3,40% 3,45% 3,61% nenabízí nenabízí
GE Money Bank 3,05% 3,05% 3,05% 3,05% nenabízí nenabízí nenabízí
Hypoteční banka 3,59% 3,59% 3,59% 3,69% 3,69% 4,79% 4,79%
Komerční banka 2,89% 2,89% 2,89% 2,89% 3,89% 3,89% 3,89%
Expobank CZ 3,74% 3,74% 3,74% 3,89% 4,14% 4,14% nenabízí
mBank 2,64% 2,74% 2,74% 2,74% 2,74% 2,74% 3,04%
Sberbank 3,89% 3,89% 3,89% 3,89% 3,89% 4,79% 4,79%
UniCredit Bank 4,04% 4,04% 4,04% 4,04% 4,04% 5,34% 5,34%
Wüstenrot 3,54% 3,54% 3,54% 3,79% 3,79% 5,84% 5,84%

 

hypoteční úvěry s fixací úrokové sazby na 5 let

poměr výše úvěru a hodnoty zajištění
do 50 %
51 - 60 %
61 - 70 %
71 - 80 %
81 - 85 %
86 - 90 %
91 - 100 %
Česká spořitelna 2,59% 2,59% 2,59% 2,79% 2,79% 2,79% 3,79%
ČSOB 2,19% 2,19% 2,19% 2,79% 2,79% 3,89% 3,89%
Equa bank 2,09% 2,09% 2,09% 2,09% 2,09% 2,09% 3,79%
Fio banka 2,79% 2,79% 2,79% 2,84% 3,00% nenabízí nenabízí
GE Money Bank 2,34% 2,34% 2,34% 2,34% nenabízí nenabízí nenabízí
Hypoteční banka 2,19% 2,19% 2,19% 2,79% 2,79% 3,89% 3,89%
Komerční banka 2,29% 2,29% 2,29% 2,29% 3,09% 3,09% 3,09%
Expobank CZ 2,89% 2,89% 2,89% 3,04% 3,32% 3,32% nenabízí
mBank 2,24% 2,24% 2,24% 2,24% 2,24% 2,24% 2,54%
Sberbank 2,22% 2,22% 2,22% 2,29% 2,29% 2,29% 3,66%
UniCredit Bank 1,69% 1,69% 1,69% 1,69% 1,69% 3,19% 3,19%
Wüstenrot 2,24% 2,24% 2,24% 2,49% 2,49% 4,14% 4,14%

Data jsou platná k 11.2. 2015

PRIBOR - Prague InterBank Offered Rate - je pražská mezibankovní nabídková sazba. Jedná se o úrokovou sazbu, za kterou si banky navzájem poskytují úvěry na českém mezibankovním trhu. Je tedy třeba klíčová pro výši úroků u hypotečních úvěrů. Používá se často jako referenční, např. "ve výši 3 % nad sazbou PRIBOR". Na grafu je vidět, že zatímco do roku 1998 sazby hodně kolísaly a v letech 2000-2008 kolísaly s maximálním rozdílem 4 %, od roku 2009 dosud vytrvale klesají. Není jasné, kdy tento trend skončí.

graf PRIBOR

 

graf PRIBOR

PRIBOR - Prague InterBank Offered Rate - je pražská mezibankovní nabídková sazba. Jedná se o úrokovou sazbu, za kterou si banky navzájem poskytují úvěry na českém mezibankovním trhu. Je tedy třeba klíčová pro výši úroků u hypotečních úvěrů. Používá se často jako referenční, např. "ve výši 3 % nad sazbou PRIBOR".

 

Přihlásit