Smlouva o nájmu bytu

Co najdete v novém dTestu

Aktuální číslo časopisu dTest 10/2017 Co najdete v novém dTestu

Vydáno: 4.5.2017    Publikováno v časopise 5/2017

Rozhodnete-li se bydlet v nájemním bytě, nebo naopak vzít do bytu nájemníka, zpravidla sepíšete a podepíšete nájemní smlouvu. Neznamená to však, že jsou všechna její ustanovení bezpodmínečně platná. Neplatná může být dokonce i celá smlouva. Co tedy musí nájemní smlouva obsahovat? Co dělat, když některá ustanovení ve smlouvě chybí či jsou neplatná? A co když je neplatná celá smlouva nebo vůbec nedošlo k jejímu uzavření?

Co musí obsahovat nájemní smlouva

Občanský zákoník vyžaduje k platnosti nájemní smlouvy její písemnou podobu. Smluvními stranami jsou pronajímatel a nájemce. Nájemcem může být jen fyzická osoba, jelikož účelem nájmu bytu je uspokojení bytových potřeb, což musí ze smlouvy vyplývat. Pronajímatelem může být i osoba právnická. Nájemce a pronajímatel musejí být ve smlouvě jednoznačně určeni jménem, příjmením, bydlištěm a pokud možno i rodným číslem či datem narození, a je-li pronajímatelem právnická osoba, tak namísto toho jejím názvem, identifikačním číslem a sídlem. Ve smlouvě musí být vyjádřeno, že pronajímatel přenechává nájemci byt k užívání za úplatu. Pokud by byl byt dáván k užívání bezúplatně, nejednalo by se o nájem bytu, ale o jiný právní vztah. Ve smlouvě je dále třeba nezaměnitelně popsat pronajímaný byt.

Na co si dát pozor

Nájemce by si měl při uzavírání nájemní smlouvy ověřit, že ji sjednává s osobou, která je k tomu oprávněná, zpravidla tedy s vlastníkem bytu. Není od věci zkontrolovat vlastnictví bytu v katastru nemovitostí. Uzavírá-li s nájemcem smlouvu někdo jiný než vlastník, měl by se prokázat plnou mocí od vlastníka. Je-li byt ve spoluvlastnictví více osob, pak by měly být všechny uvedeny v nájemní smlouvě na straně pronajímatele. Uzavírá-li za ně smlouvu jen jedna z nich, pak by měla být vybavena plnou mocí.

Co vše je bytem

Občanský zákoník používá většinou pro předmět nájmu označení byt, předmětem nájmu bytu ale může být prakticky jakýkoliv prostor (obytný či neobytný) bez ohledu na to, zda je zkolaudován k bydlení. Jde tedy o byt, dům, ale i o jednu místnost, hausbót či obytný vůz. Je-li předmět nájmu neobytný, musí se pronajímatel s nájemcem dohodnout i na uvedení bytu do obytného stavu včetně náhrady nákladů na provedení oprav.

Pojem příslušenství bytu není v současné době vymezen, ve smlouvě by tak mělo být uvedeno, co vše je spolu s bytem dáváno nájemci do užívání. Na druhou stranu by však mohlo být právo užívat jiné prostory odvozeno například z toho, že pronajímatel od nich předá nájemci klíče. Pojem příslušenství by se také mohl vykládat v souladu se starou úpravou, tedy tak, že s bytem jsou pronajímány vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány.

Byt musí být ve smlouvě označen tak, aby nemohl být zaměněn s jiným. Bytová jednotka má být označena alespoň číslem, názvem ulice, uvedením čísla popisného domu, ve kterém se byt nachází. Vhodné je uvést i výměru bytu, jeho dispozici a umístění v daném podlaží. Ke smlouvě lze též připojit plánek bytu nebo patra.

Trvání smlouvy

Nájem je dočasným právním vztahem, jednoho dne skončí. Pokud ve smlouvě chybí doba nájmu, jedná se o nájem na dobu neurčitou. Mnoho pronajímatelů uzavírá s nájemci smlouvu na jeden rok, aby v případě, že nebudou s nájemcem spokojeni, mohli nájem skončit uplynutím doby bez nutnosti výpovědi. Pokud nájemce a pronajímatel nájemní smlouvu na dobu určitou neprodlouží po jejím skončení a nájemce v bytě nadále bydlí, prodlužuje se nájem na stejnou dobu, na jakou byl sjednán dříve, nejvýše však na dobu dvou let. Předpokladem k automatickému prodloužení nájemní smlouvy je, že nájemce bude byt užívat alespoň tři měsíce po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a zároveň jej pronajímatel nevyzve, aby byt opustil.

Nájem bytu se vyznačuje dlouhodobostí. Jestliže je byt užíván pro rekreaci nebo studijní stáž, o nájem bytu se tedy jednat nebude. Podle soudní praxe se o nájem bytu rovněž nejedná, pokud je nájem sjednáván na dobu kratší než šest měsíců. Vyskytnou-li se však pochybnosti, zda se jedná o nájem bytu, nebo o krátkodobé užívání, s ohledem na ochranu nájemce platí, že se jedná o nájem bytu.

Nájemné

Výše nájemného být ve smlouvě uvedena nemusí, zpravidla tomu ale tak bude. Pokud však nájemné ve smlouvě uvedeno není nebo je uvedeno jinak než pevnou částkou, je nájemce povinen pronajímateli platit nájemné v takzvané obvyklé výši. Obvyklá výše nájemného se stanoví znaleckým posudkem či nejméně třemi srovnatelnými nájemnými v dané lokalitě za obdobný nájem bytu.

Do smlouvy je rovněž vhodné uvést, za jaké období se nájemné platí. Jestliže to stanoveno není, má se za to, že je to jeden měsíc. U nájmu na dobu určitou je také možné určit nájemné uvedením jedné částky za celou dobu nájmu. Chybí-li ve smlouvě ujednání o splatnosti nájemného, pak je nájemné splatné předem do pátého dne měsíce, případně jiného sjednaného platebního období. Nájemné může být placeno i formou nepeněžitého plnění, jeho výše však musí být ve smlouvě vyjádřena finanční částkou. Platně sjednané je tak nájemné v podobě úklidu domu oceněné na 5000 Kč. Nepeněžité nájemné by mohlo spočívat i v rekonstrukci bytu. Nemůže jím však být běžná údržba a drobné opravy, neboť patří mezi povinnosti nájemce spojené s nájmem bytu. V případě, že by hodnota nepeněžitého plnění ve smlouvě chyběla, určil by ji v případném sporu soud podle obvyklé ceny v dané lokalitě.

Služby

Pronajímatel je povinen poskytovat nájemci takzvané nezbytné služby, kterými jsou ze zákona dodávky vody, tepla a teplé vody, odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, příjem rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínu a provoz výtahu. U konkrétního nájmu však může být rozsah nezbytných služeb jiný. Rozsah poskytovaných služeb může být totiž dohodou pronajímatele a nájemce zcela zúžen až do té míry, že pronajímatel nebude poskytovat nájemci služby vůbec, či naopak bude poskytovat služby další. Praktické je přepsat na nájemce elektřinu a plyn. Co se týče dodávek vody, vodárny většinou trvají na uzavření smlouvy s vlastníkem bytu.

Služby mohou být placeny zálohově, pronajímatel pak provádí vyúčtování podle skutečné spotřeby, nebo paušálně, tedy částkou bez ohledu na spotřebu. U nájmů uzavřených na dobu delší než 24 měsíců nebo na dobu neurčitou však nelze do paušálu zahrnout platbu za dodávku tepla a takzvané vodné a stočné, tyto služby se musejí vyúčtovat.

Co může dále být v nájemní smlouvě

V nájemní smlouvě lze sjednat zvyšování nájemného. V praxi se nejčastěji objevují inflační doložky, u nich je třeba dát pozor, aby z nich bylo zřejmé, jak se inflace počítá, jinak by byly neplatné. Dále lze do nájemní smlouvy zahrnout výčet vybavení bytu, podmínky oprav a úprav. Součástí nájemní smlouvy může být ujednání o jistotě neboli kauci skládané nájemcem. Kauci, jejíž maximální výše činí od února 2017 trojnásobek nájemného, lze započítat na dluhy nájemce nebo jím způsobenou škodu při skončení nájmu, a je-li to ve smlouvě výslovně sjednáno, pak se tak může stát i během nájmu.

Co v nájemní smlouvě být nesmí

Vzhledem k ochraně nájemce jako slabší strany nemohou být v nájemní smlouvě žádná ustanovení, která by ho zkracovala na jeho právech nebo mu ukládala zjevně nepřiměřené povinnosti. Taková ustanovení jsou neplatná, nájemce se jimi nemusí řídit. Jako zakázaná ustanovení zákon výslovně označuje smluvní pokuty ukládané nájemci. Dále je neplatný zákaz chovu zvířat, zákaz kouření, zákaz návštěv nebo zákaz podnikání v bytě. Nájemce ale nesmí byt poškozovat, musí dodržovat pravidla obvyklá pro chování v domě a náležitý pořádek. Nájemce dále nesmí nad míru přiměřenou místním poměrům obtěžovat ostatní obyvatele domu nebo je ohrožovat.

 

Co když není písemná smlouva?

Pokud byl nájem sjednán pouze ústně nebo je smlouva neplatná, může vznik nájmu zpochybnit nájemce jako slabší strana nájmu, nikoliv pronajímatel. Nájemce tak může učinit do doby před plněním z nájemní smlouvy, tedy než se nastěhuje do nájemního bytu. Občanský zákoník pak obsahuje další pravidlo, podle kterého je nájem řádně uzavřen po uplynutí tří let od doby, kdy nájemce byt užíval bez písemné nebo bez platné smlouvy a zároveň se on i pronajímatel chovali způsobem, jako by nájem sjednán byl. Problémem však může být nedostatek důkazů o právech a povinnostech z nájmu, proto doporučujeme vždy uzavřít písemnou smlouvu. 


Přihlásit