Kauce při sjednávání nájmu bytu

Co najdete v novém dTestu

Aktuální číslo časopisu dTest 8/2017 Co najdete v novém dTestu

Vydáno: 2.2.2017    Publikováno v časopise 2/2017

Při sjednávání nájmu bytu se může stát, že pronajímatel požádá nájemce o složení určité peněžní částky pro případ úhrady budoucích nedoplatků na nájemném, službách nebo k pokrytí nájemcem způsobené škody. Zákon tuto peněžitou záruku nazývá jistotou, lidově se jí říká kauce.

Maximální výši jistoty stanovuje občanský zákoník. Ten také určuje, jak a kdy může pronajímatel jistotu použít. Pronajímatel a nájemce se však mohou ohledně některých záležitostí týkajících se jistoty dohodnout jinak, jejich dohoda však nesmí nájemce nepřiměřeně zkracovat na jeho právech.

Zákonná úprava jistoty

Pronájem bytu s sebou nese riziko, že nájemce nebude plnit své finanční závazky vůči pronajímateli nebo mu způsobí věcnou škodu v bytě. Občanský zákoník proto pronajímateli umožňuje, aby po nájemci požadoval k pokrytí možných dluhů a náhrady škody složení určité finanční částky. Maximálně může podle zákona pronajímatel po nájemci požadovat jistotu ve výši šestinásobku měsíčního nájemného.

Není-li z nájemní smlouvy patrné, jaká výše plateb připadá na služby a jaká na nájemné, určí se limit pro jistotu dle šestinásobku nájemného obvyklého v dané lokalitě za nájem obdobného bytu. Povinnost zaplatit jistotu může být sjednána v nájemní smlouvě, ale může být dohodnuta i kdykoliv během trvání nájmu. Pronajímatel nemusí podle občanského zákoníku zřizovat pro uložení jistoty speciální účet, jak to dříve nařizovala předchozí právní úprava.

Jistotu může pronajímatel použít tak, že ji započítá na dlužné nájemné či náhradu škody při skončení nájmu. Dohodne-li se však pronajímatel s nájemcem, může zápočet na jistotu provést již v průběhu trvání nájemního vztahu. Taková dohoda je platná, protože nijak nezkracuje práva nájemce. Je totiž v jeho zájmu, aby byl závazek splněn co nejdříve, protože by později mohl být pronajímatelem požádán o úroky. Není však možné, aby se pronajímatel s nájemcem dohodli na použití jistoty k jiným účelům než k pokrytí dluhu na nájemném, službách či k úhradě škody způsobené nájemcem. Jiné použití jistoty by totiž nájemce na jeho právech již zkracovalo.

Úroky z jistoty

Pronajímatel je povinen spolu s jistotou vrátit nájemci při skončení nájemního vztahu i úroky z jistoty. Pokud se pronajímatel a nájemce nedohodnou na jejich výši, má nájemce právo na úroky odpovídající úrokům, které požadují banky za úvěry v místě nájmu v době, kdy se jistota sjednává. Vzhledem k široké nabídce bankovních produktů může být v případě pozdějšího sporu obtížné výši úroků zjistit, je tedy určitě vhodné se na výši úroků dopředu dohodnout při sjednávání jistoty.

Neplatná by byla dohoda, podle které by nájemce na úroky z jistoty neměl právo, a to opět vzhledem k zákazu zkracovat nájemce na jeho právech. Pronajímatel a nájemce se však mohou dohodnout na úrocích nižších, než jsou zákonné úroky. Opět ale platí, že takovou dohodou nesmí dojít ke zkrácení nájemce na jeho zákonných právech. Nižší výše úroků je přijatelná třeba v případě, že pronajímatel jistotu uloží na vázaném účtu, neboť se tím vyloučí riziko pro nájemce, že po skončení nájmu nedostane jistotu zpět.

Započítání jistoty

U nájemného a služeb je výše nedoplatků, na které se bude jistota započítávat, obvykle zřejmá. U náhrady škody si pak škodu vyčíslí pronajímatel a poté ji započítá na jistotu. Na rozdíl od předchozí právní úpravy již pronajímatel nepotřebuje k zápočtu soudní rozhodnutí nebo písemné uznání dluhu nájemcem, kde budou uvedeny dluhy či výše škody. Započte-li pronajímatel jistotu během nájmu, je nájemce povinen jistotu doplnit až do sjednané výše. Pro vyloučení či usnadnění případného sporu je proto praktické již v předávacím protokolu vyčíslit vybavení bytu konkrétními částkami. Pronajímatel může také nájemci výši škody doložit například účtenkou z opravny.


Přihlásit