5 pravidel a nástrah kolem úpravy nájemního bytu

Co najdete v novém dTestu

Aktuální číslo časopisu dTest 8/2017 Co najdete v novém dTestu

Vydáno: 6.6.2017    Publikováno v časopise 6/2017

V průběhu nájmu může nastat situace, kdy bude chtít pronajímatel či nájemce v bytě vyměnit okna, zřídit příčku nebo provést jiné přestavby a úpravy, zákonem dohromady označované jako změny. Kdy má pronajímatel právo změny provést i přes nesouhlas nájemce? A co když je to naopak nájemce, kdo chce v bytě něco změnit, a pronajímatel mu v tom brání?

Co jsou změny

Změnami v bytě jsou podle soudní praxe zásahy měnící stavební či funkční uspořádání bytu. Počítají se mezi ně tedy změny vodovodního, elektrického, plynového nebo jiného vedení, topných těles, zazdívání, prorážení nebo výměna oken, přemísťování dveří a zřizování příček. Nejlepším řešením je, pokud se nájemce a pronajímatel na změnách dohodnou. Nestane-li se tak, postupuje se podle zákona.

Kdy může změny provést pronajímatel

Bez souhlasu nájemce může pronajímatel v bytě provést změny ve třech případech. Zaprvé tak může učinit, ukládá-li mu to soudní či úřední rozhodnutí. Například pokud stavební úřad rozhodne, že je byt nezpůsobilý k bydlení kvůli výskytu plísní. Dále může pronajímatel provést změny bez souhlasu nájemce při přímo hrozící závažné újmě, třeba při výměně oken z důvodu, že jimi do bytu zatéká. Souhlas nájemce se rovněž nevyžaduje, jestliže změny nesníží hodnotu bydlení a jejich provádění neznamená pro nájemce větší nepohodlí, což může být v konkrétním případě obtížné určit.

Když musí nájemce byt dočasně opustit

Bude-li muset nájemce kvůli změnám byt dočasně opustit, slovy zákona byt vyklidit, musí ho o tom pronajímatel informovat nejméně tři měsíce předem, nejlépe písemným oznámením. Nájemce pak má deset dní, aby sdělil, zda se změnami souhlasí, či ne. Mlčení nájemce se bere jako odmítnutí. Nebudou-li práce v bytě trvat déle než jeden týden, stačí je oznámit alespoň deset dnů dopředu a nájemce se k nim musí vyjádřit do pěti dnů. Výše uvedené lhůty nemusejí být dodrženy, jestliže musejí být práce provedeny dříve vzhledem k hrozící újmě nebo pokud se pronajímatel s nájemcem dohodnou jinak. Ohledně provádění změn, které mohou být provedeny bez souhlasu nájemce, je pronajímatel povinen se s ním dohodnout na úhradě nákladů vzniklých dočasným vystěhováním z bytu. Zároveň musí pronajímatel na tyto náklady nájemci poskytnout přiměřenou zálohu. Jedná se zejména o náklady na stěhování nebo dojíždění a o rozdíl mezi nájemnými, které nájemce platí v pronajatém bytě a v místě dočasného bydlení.

Soudní rozhodnutí

Pokud se nájemce odmítne z bytu vystěhovat, může pronajímatel podat k soudu žalobu na vyklizení bytu. Žalobu však může podat jen do uplynutí deseti dnů po tom, co nájemce odmítl byt dočasně opustit. Další podmínkou úspěšnosti žaloby je skutečnost, že změny, které chce pronajímatel provést, může uskutečnit bez souhlasu nájemce nebo takový souhlas obdržel, avšak nájemce se odmítá z bytu vystěhovat. Pronajímatel musí v řízení také prokázat, že nájemci oznámil započetí s pracemi, jak bylo popsáno výše. Součástí oznámení musí být i poučení o možnosti domáhat se vyklizení soudní cestou. Soud také může vydat předběžné opatření, kterým pronajímateli povolí začít se změnami ještě před tím, než vydá rozhodnutí o vyklizení. Soud žalobě vyhoví, pokud dojde k závěru, že změny jsou účelné a byt je nezbytné vyklidit. Součástí konečného rozhodnutí o vyklizení pak může být i stanovení doby vyklizení.

vánoční banner 2016

Kdy může změny provést nájemce

Nájemce většinou potřebuje k provedení změn v bytě souhlas pronajímatele, výjimku představují takové změny, jimiž má dojít k odstranění vady bránící nájemci v obvyklém bydlení. Další výjimka se týká změn nezbytných s ohledem na zdravotní stav nájemce nebo s ním bydlících osob. K provedení změn z důvodu zdravotního stavu však nájemce potřebuje rozhodnutí soudu nahrazující souhlas pronajímatele. Po skončení nájmu musí nájemce uvést byt do původního stavu, pokud se s pronajímatelem nedohodne jinak.


Přihlásit