Vady domu

Spotřebitelský dotaz

31.5.2009

Od developera jsem koupil jsem novostavbu domu tímto postupem:
Koncem roku 2007 jsem si prohlédl a vybral dům, který byl téměř hotov. Zbývalo jen provést dokončovací práce (položit podlahu, namontovat interiérové dveře, vybavit koupelnu a WC – sanita, obklady, dlažba) a poté dům zkolaudovat.
Pak jsem uzavřel rezervační smlouvu. Její přílohou byla budoucí kupní smlouva, v níž byla vyčíslena budoucí kupní cena, z níž byl určitý limit vyčleněn na dokončovací práce a materiály dle mého výběru.
Poté jsem vybral materiály (podlaha, dveře, sanita, obklady, dlažba). Jejich cena a cena dokončovacích prací převýšily limit. Rozdíl navýšil kupní cenu. O tom jsme uzavřeli dodatek k rezervační smlouvě.
Developer provedl dokončovací práce a nechal dům zkolaudovat.
Následně (v dubnu 2008) jsme uzavřeli kupní smlouvu s navýšenou kupní cenou. Dle smlouvy jsem dům a pozemek měl převzít ve lhůtě 30 dnů od provedení zápisu v KN (změna vlastníka, změna na dokončenou budovu) a o převzetí měl být sepsán protokol s uvedením vad, které developer odstraní na vlastní náklady.
Dle následné dohody mělo převzetí proběhnout poslední den lhůty. Na místě jsem zjistil, že dům nelze převzít. Zásadním důvodem byl četný výskyt vlhkosti a plísní na zdech uvnitř domu a právě probíhající stavební práce, mimo jiné i oprava vnějších zemních izolaci po obvodu domu. O stavu při pokusu o převzetí byl sepsán protokol a dohodnut nový termín převzetí o 3 týdny později.
V novém termínu převzetí již proběhlo. Byl sepsán protokol obsahující zjištěné vady.
Developer ve lhůtě 30 dnů žádné vady neopravil, ani se k ním nevyjádřil. Po opakovaných písemných urgencích po cca 3 měsících opravil jen několik málo vad a ostatní odmítl opravit.
Letos na jaře byla v domě opět zjištěn výskyt plísně. Vlhkost v domě měla dále za následek zkroucení jak schodů, tak i interiérových dveří, a to do té míry, že je nelze zavřít.
Developer byl opět opakovaně písemně žádán o odstranění závad a byla mu poskytnuta dodatečná lhůta 38 dní. Na výzvy nereagoval a dodatečná lhůta již vypršela. Od převzetí uplynulo téměř 8 měsíců. Jak mám dále postupovat?
Plísně a vlhkost představují zdravotní riziko. Vyskytly se opakovaně, další vady nebyly ani po 8 měsících odstraněny. Lze je považovat za neopravitelné?
Domnívám se, že můžu odstoupit od kupní smlouvy, vrátit nemovitost a požadovat vrácení kupní ceny. Je tento postup reálný? Lze developera (s.r.o.) nějak přinutit k vrácení peněz? Nechci připustit stav, že nebudu mít ani dům, ani peníze.
Doporučujete se spíš obrátit na soudního znalce, který posoudí rozsah vad, a pak si nechat vady opravit odbornou firmou a vzniklé náklady vymáhat po developerovi? V kterém okamžiku mám záležitost začít řešit soudně?
Kupní smlouva pokrývá i dokončovací práce. Lze příslušnou část smlouvy považovat za smlouvu o dílo? Dům jsem viděl před dokončením a pak až při převzetí. Mezitím byl developer vlastníkem domu a po prodeji do předání byl správcem (schovatelem) a teprve až při převzetí domu jsem měl možnost dokončovací práce zkontrolovat.
Děkuji za odpověď.

Doporučení časopisu dTest


S problémy, které popisujete, se nesetkáváme poprvé. Reklamace nemovitostí je do jisté míry specifická. Nikoliv po stránce právní, nýbrž po stránce faktické, neboť v předmětné nemovitosti reklamující často uspokojuje svoji základní potřebu bydlení.


Tyto problémy je nejlépe řešit s detailní znalostí podkladů. V odpovědi vycházíme pouze z informací, které máme od Vás k dispozici. Začneme od konce. Váš právní vztah s developerem je vztahem z kupní

smlouvy, nikoliv smlouvy o dílo. Váš vztah se tak řídí příslušnými

ustanoveními občanského zákoníku upravující kupní smlouvu, přičemž

předmětem této smlouvy se v tomto případě rozumí nemovitost, resp.

bytová jednotka.


Pokud se na prodané věci vyskytly vady, má kupující právo na jejich

odstranění dle příslušných ustanovení. Vzhledem k tomu, že developer je profesionální podnikatel, je možno aplikovat zvláštní ustanovení o

prodeji zboží v obchodě dle § 612 a násl. občanského zákoníku. Odstoupit od smlouvy ve smyslu ustanovení § 622 občanského zákoníku můžete, pokud se jedná o neodstranitelnou vadu. Což je otázkou. Své odstoupení ale můžete opřít zcela jistě o ustanovení § 517 občanského zákoníku, neboť jste poskytl dodatečnou přiměřenou lhůtu k plnění a povinnost developera nebyla v této lhůtě splněna. Vaše případné odstoupení by tak bylo platné.


Odstoupení od smlouvy a požadavek vrácení peněz je jedna možnost. Na druhou stranu, jakmile odstoupíte od smlouvy, tak se smlouva ruší a

strany si jsou povinny vrátit vše, co podle smlouvy nabyly (§ 457

občanského zákoníku). To znamená, že byste musel vrátit nemovitost a proti prodávajícímu byste získal "pouze" peněžitou pohledávku. V případě, že by se developer dostal například do konkurzu, tak je to ale samozřejmě problém, protože můžete získat pouze určitou část své pohledávky.


Znalecký posudek má cenu ve chvíli, kdy Vám prodávající reklamaci

neuzná, do té doby je vcelku zbytečný.


Proti prodávajícímu máte možnost uplatnit právo na odstranění

vyskytnuvších se vad, a to i soudní cestou. Není tedy nutné hned

odstupovat od smlouvy, ale je možné podat žalobu na odstranění vad

nemovitosti.


Co se týká varianty provedení oprav jiným subjektem a náklady pak

požadovat po developerovi, tak i tato varianta je možná, nicméně po

developerovi byste v takovém případě musel požadovat náhradu škody za to, že v dané lhůtě neodstranil vady sám, čímž Vám vznikla škoda, kterou nyní vymáháte. V takovém případě nastávají problémy především s vyčíslením škody, protože prodávající pochopitelně nechce hradit náklady cizího subjektu, takže toto řešení bychom z praktického hlediska příliš nedoporučovali.


Doufáme, že Vám naše rady budou alespoň trochu ku prospěchu. Vzhledem k tomu, že se jedná přece jen o složitější případ, doporučovali bychom konzultaci s advokátem, a to nad konkrétními podklady,

které k případu máte.


 

Naše poradna
je tu pro vás

Mám dotaz

Další dotazy z oblasti: Ostatní Spotřebitelská poradna dTest

Sdílejte

Přihlásit