Finanční úskalí bydlení v nájmu

Obsah červnového dTestu

Aktuální číslo časopisu dTest 6/2021 Obsah červnového dTestu

Publikováno v časopise 6/2021

Výše nájemného a plateb za služby spojené s bydlením jsou jednou z hlavních věcí, které nájemce zajímají. Ne každý si však uvědomuje, že vedle těchto položek může během trvání nájmu očekávat i další výdaje. Některým lze předejít dobře sepsanou nájemní smlouvou, jiným řádným chováním během nájmu. Existují však i takové platby, které je nutné uhradit tak jako tak. V každém případě platí, že je třeba být s možnými finančními úskalími spojenými s nájemním bydlením obeznámen a počítat s nimi.

Kolik zaplatím na nájemném? 

V porovnání se starší právní úpravou požadavky na nájemní smlouvu výrazně poklesly. K tomu, aby byla platná, už není dokonce nutné, aby byla písemná, a to za předpokladu, že nájemce a pronajímatel začnou slovy zákona plnit smlouvu. Tedy typicky pronajímatel předá byt nájemci a ten zaplatí například první nájemné. Lze ovšem jedině doporučit, aby nájemní smlouvu vždy sepsali a upravili v ní co nejpřesněji svá práva a povinnosti, i když existují zákonná pravidla pro situaci, když něco ve smlouvě chybí.

Není-li ve smlouvě upravena výše nájemného, určí ji v případě sporu soud podle takzvaného obvyklého nájemného za obdobný nájem ve srovnatelném bytě v dané lokalitě. Pokud není dohodnuta splatnost nájemného, připadá dle zákona na pátý den měsíce, jenž předchází měsíci, za který se nájemné platí. 

Zda se bude či nebude nájemné v průběhu trvání nájmu zvyšovat, může být určeno dopředu již v nájemní smlouvě. Na zvýšení nájemného se také může pronajímatel s nájemcem kdykoliv dohodnout. Není-li žádné dohody, postupuje se podle pravidel stanovených zákonem, který upravuje i možnost domáhat se zvýšení nájemného prostřednictvím soudu.

Zvyšování nájemného může být zcela vyloučeno nebo upraveno třeba takzvanou inflační doložkou. Jedná se o smluvní ustanovení, ve kterém je uvedeno, že se nájemné zvyšuje podle míry inflace. Doložka je však platná jen v případě, že je v ní jednoznačně uvedeno, kterou konkrétní inflací se řídí, tedy například jedním z indexů spotřebitelských cen zveřejňovaných Českým statistickým úřadem. Dále musí být určeno datum, k jakému bude docházet ke zvyšování nájemného. Zvyšovat nájemné pomocí inflační doložky lze přitom jen jednou ročně, typicky se tak děje k 1. lednu příslušného roku nebo k datu výročí uzavření nájemní smlouvy.

Jiná pravidla pro zvyšování nájemného platí v případě, že se nájemné zvyšuje po provedení stavebních úprav, které vedou ke zlepšení podmínek bydlení nebo úspoře energií. V takovém případě se při určení zvýšení vychází z nákladů účelně vynaložených na stavební úpravy.

Ostražitý by měl být nájemce, když má smlouvu na dobu určitou. Pokud bude chtít v bytě zůstat i po uplynutí sjednané doby, pronajímatel mu může zvýšit nájemné. Uzavírá totiž s nájemcem novou smlouvu a ta může mít změněné podmínky, včetně vyššího nájemného.

A co úhrady za služby?

Pokud není ve smlouvě stanoveno něco jiného, musí pronajímatel nájemci zajistit takzvané nezbytné služby. Těmi se rozumí zejména dodávka vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu. U konkrétního nájemního bytu však může být rozsah nezbytných služeb jiný vzhledem k jeho vybavení. Například v bytě s kamny na tuhá paliva by se mohlo jednat o zajištění dodávek dříví či uhlí. S pronajímatelem se může nájemce dohodnout i na dalších službách.

Řada pronajímatelů požaduje po nájemcích, aby si zajistili dodávky energií sami, čímž se vyhnou případným budoucím dluhům. Výhodou pro nájemce je, že si může najít výhodnější nabídku a ušetřit. Ovšem přitom by se měl dobře informovat, jak to bude s jeho smlouvou o dodávkách energií v případě, že se odstěhuje z bytu před uplynutím sjednané doby odběru. Dodavatelé totiž účtují za předčasné ukončení smlouvy vysoké pokuty. Těm se může nájemce vyhnout, bude-li ve smlouvě pokračovat jinde, případně po něm smlouvu převezme někdo jiný.

Služby se hradí buď zálohově, nebo paušálně, tedy bez ohledu na spotřebu. U nájmu uzavřeného na dobu delší než 24 měsíců nebo na dobu neurčitou nelze paušálně platit za dodávky tepla a vodné i stočné, tyto služby musí být vyúčtovány podle skutečné spotřeby. Někteří pronajímatelé požadují po nájemcích platit všechny položky z předpisu plateb od společenství vlastníků nebo družstva. Mezi služby však patří pouze to, z čeho má nájemce okamžitý prospěch. Nejčastějším omylem je požadování placení příspěvku do fondu oprav, ten může pronajímatel zohlednit ve výši nájemného, nikoliv ho požadovat v rámci služeb po nájemci.

Zálohy na služby (i konečná platba) v průběhu nájmu mohou být zvýšeny v případě růstu nákladů na ně, nebo když se změní jejich kvalita či rozsah. Paušální platby lze zvýšit jen se souhlasem nájemce, případně novou nájemní smlouvou po uplynutí původní doby trvání.

Kauce neboli jistota

Aby se jistili proti případným dluhům na nájemném a úhradách za služby, požadují pronajímatelé po nájemcích složení jistoty neboli kauce. Ta může sloužit také ke krytí škod způsobených nájemcem. Její výše nesmí činit více než trojnásobek nájemného sečteného s případnými smluvními pokutami. Je-li tak dohodnuto, typicky v nájemní smlouvě, může si kauci na své pohledávky pronajímatel započíst již během nájmu, jinak tak může učinit až při jeho skončení. V případě použití kauce nebo její části, je nájemce povinen ji dorovnat na sjednanou výši.

Po skončení nájmu je pronajímatel povinen kauci vrátit (celou nebo část zbývající po započtení). Ke kauci má přitom pronajímatel přidat i úroky odpovídající úrokům pro úvěry poskytované bankami v bydlišti či sídle pronajímatele. Pronajímatel se může s nájemcem dohodnout na nižších než zákonných úrocích, jejich výše však musí být přiměřená, tedy například odpovídat úrokům na běžných účtech. Nižší úrok by mohl pronajímatel nájemci vyplatit v případě, že na oplátku posílí jeho postavení tím, že jistotu vloží na zvláštní vázaný účet.

Smluvní pokuty

Možnost zajistit splnění nájemcových povinností smluvní pokutou byla dříve zákonem výslovně zakázána. Pokud tedy byla smluvní pokuta zahrnuta do nájemní smlouvy, jednalo se o neplatné ujednání a nájemce nebyl povinen ji platit. Od 1. července 2020 je však možné smluvní pokutu do nájemní smlouvy zahrnout, musí být ovšem dodrženy zákonné předpoklady. Předně je třeba zkoumat, zda je možné ji v daném případě požadovat. V naší spotřebitelské poradně jsme se setkali například s pokutou za jednorázové porušení nočního klidu ve výši 12 000 korun. Dospěli jsme k závěru, že taková pokuta není platná jednak kvůli její nepřiměřené výši a jednak s ohledem na to, že je požadována za jakékoliv jednorázové porušení nočního klidu. Ve výsledku by i jakékoliv puštění televize nahlas po 22. hodině vedlo k právu na pokutu, což není přiměřené.

Přiměřenou by mohla být smluvní pokuta ve výši nákladů na vymalování bytu stanovená pro případ, že nájemce byt po skončení nájmu nevymaluje. Přesto záleží na konkrétní situaci. Pokud nájemce nezměnil barvu výmalby nebo jsou zdi pouze běžně opotřebené, nelze po něm požadovat vymalování bytu, a tím pádem ani zaplatit za porušení této povinnosti smluvní pokutu. Navíc výši smluvní pokuty limituje i již zmíněné omezení stanovené zákonem. Smluvní pokuta společně s kaucí nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.

Poplatky účtované realitní kanceláří

Realitní kanceláře samozřejmě nepracují zadarmo, a tak za nalezení nájemního bytu účtují poplatek zpravidla ve výši jednoho či dvou nájemných. Na tom by nebylo nic špatného. Problém nastává v případě, když je smlouva uzavíraná s realitní kanceláří napsána tak, že tento poplatek budete muset uhradit i tehdy, když nedojde k uzavření nájemní smlouvy, a to z jakéhokoliv důvodu. Otázkou je, jak by nárok na provizi posoudil soud, když například k uzavření nájemní smlouvy nedošlo z důvodu na straně pronajímatele a bez zavinění nájemce. Jako vždy je lepší prevence, tedy smlouvu s rea­litní kanceláří obsahující nevýhodné podmínky vůbec nepodepisovat.

Pozor si dejte také na to, že některé realitní kanceláře požadují například poplatky za předložení vyúčtování nebo prodloužení nájemní smlouvy na další období. Vyúčtování nákladů na služby je však povinností pronajímatele, zde by neměl být poplatek požadován.

Když nájemce neplatí

Pokud se nájemce zpožďuje s platbami nájemného a služeb nebo je platí v neúplné výši, má pronajímatel právo na úrok z prodlení. Nadto je nově možné požadovat po nájemci za zpoždění s platbami i smluvní pokutu za podmínek uvedených výše. Následkem neplacení nájemného může být i výpověď z nájmu bytu, a to s výpovědní dobou u opakovaného zpožďování se s platbami, dluží-li nájemce na nájemném a platbách za služby částku nižší, než je jejich trojnásobná měsíční výše. U vyššího dluhu může pronajímatel nájem vypovědět bez výpovědní doby. Podmínkou takové výpovědi je výzva nájemci, aby dluh uhradil.


Přihlásit