Výpověď z nájmu

Spotřebitelský dotaz

26.4.2017

Dobrý den, prosím Vás o radu, jak můžeme postupovat v případě výpovědi z nájmu. Přítel mojí maminky žije v pronajatém bytě cca 20 let. Od roku 2015 nemá od majitele podepsanou novou smlouvu. Do té doby byla smlouva vždy na rok, od 1.1. do 31.12. Včera bylo, zatím jen ústně, oznámeno od majitele, že dům již prodali a mají měsíc na vystěhování. Dům koupila firma Bioptická laboratoř s.r.o., která provozuje zdravotní služby a skoupila již několik domů v okolí. Na internetu jsem se dočetla, že i když není nově podepsaná nájemní smlouva a nájem dále trvá po domu 3. měsíců, automaticky se prodlužuje původní smlouva, dle původních podmínek. Je to pravda? Vztahuje se na přítele zákonná 3 měsíční výpovědní lhůta? Je prodej domu, za účelem podnikání, důvod k okamžitému vystěhování?
Může nový majitel navýšit okamžitě nájemné? Přítel si hned po nastěhování udělal v bytě stavební úpravy, postavil koupelnu a vlastní wc, které bylo jinak společné s druhým sousedem na patře. Vše bylo po dohodě s majitelem, s tím, že ve smlouvě je uvedeno, že mu veškeré náklady s tím spojené po vystěhování proplatí. Na vše má doložené doklady o zakoupení materiálu. Může toto požadovat proplatit po novém majiteli?

Doporučení časopisu dTest

Jak správně uvádíte, písemná nájemní smlouva nemusí být v každém případě sjednána. Dle ustanovení § 2285 občanského zákoníku, pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel jej v této době nevyzval, aby byt opustil, tak platí, že je nájem ujednán znovu na tutéž dobu, na jakou byl sjednán dříve. Tato doba však nesmí být delší než dva roky.

Výše zmíněné ustanovení by neplatilo pouze v případě, kdy by v nájemní smlouvě bylo sjednáno něco jiného. Doporučujeme tedy zjistit, zda nebyla tato situace nějakým způsobem upravena v původní nájemní smlouvě, kterou přítel Vaší maminky podepsal.

Výpověď z nájmu může pronajímatel podat pouze ze zákonných výpovědních důvodů uvedených v ustanovení § 2288 odst. 1, odst. 2 a § 2291 odst. 1 občanského zákoníku. Výpověď vyžaduje dle § 2286 odst. 1 občanského zákoníku písemnou formu. Ve výpovědi je rovněž nutné uvést výpovědní důvody a je nutné poučit nájemce o možnosti podat proti výpovědi námitky, jak je uvedeno v § 2286 odst. 2 občanského zákoníku.

Je důležité připomenout, že změnou majitele nemovitosti automaticky přecházejí práva a povinnosti z nájmu právě na nového majitele. Není tudíž třeba sepisovat novou nájemní smlouvu a rovněž změna majitele není zákonným výpovědním důvodem.

Výpovědní doba činí ze zákona nejméně 3 měsíce, ledaže byla podána výpověď dle § 2291 občanského zákoníku. Tříměsíční výpovědní dobu nelze zkrátit a tato počíná běžet od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, kdy byla výpověď doručena.

Jak již bylo výše naznačeno, nájem je možné ukončit bez výpovědní doby, ovšem pouze z důvodu porušení povinností ze strany nájemce, a to zvlášť závažným způsobem, jak je uvedeno v § 2291 občanského zákoníku. Prodej domu za účelem podnikání tak rozhodně není důvodem pro okamžité výpovědi z nájmu a požadavku vystěhování.

Doporučujeme podat námitky vůči podané výpovědi z nájmu a podat návrh soudu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi.

V otázce zvyšování nájemného se musí pronajímatel řídit ustanoveními § 2248 až § 2250 občanského zákoníku. Zvyšování nájemného tak může být ujednáno ve smlouvě. Není-li ujednáno, je pronajímatel oprávněn podat návrh na zvýšení nájemného, s kterým by musel přítel Vaší maminky souhlasit. Zvýšení bez souhlasu lze v případě, kdy by toto bylo odůvodněno výší nájemného obvyklého v daném místě, o tom by však musel rozhodnout soud.

V případě, že nájemce souhlasí se zvýšením nájemného, je zvýšení účinné počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu. Pronajímatel tak nemůže nájemné zvýšit ze dne na den ani v případě, kdy s tím nájemce souhlasí.

Náklady na úpravy bytu je možné požadovat rovněž po novém pronajímateli, neboť na něj přešly všechna práva a povinnosti z nájmu, tudíž vše, co si přítel Vaší maminky v nájemní smlouvě ujednal s původním majitelem domu.

Naše poradna
je tu pro vás

Mám dotaz

Další dotazy z oblasti: Služby související s bydlením (mj. energie) Spotřebitelská poradna dTest

Přihlásit