Problémy se sousedy

Spotřebitelský dotaz

24.2.2017

Vážení, bydlíme v bytovém domě 5 vlastníků jednotek. Nad námi bydlí vlastník -předseda společenství vlastníků - s rodinou. Bohužel z jejich bytu se nese otřesné dupání jeho ženy, běhání, skákání a přesunování židlí či čeho všeho jejich dcerou. Snažili jsme se s ním v dobrém domluvit - bohužel se vše otočilo proti nám. Jeho žena, jak zjistila, co nám vadí, přitvrdila. Zvýšila intenzitu dusotu (začíná už v 5 hodin ráno!) a ještě přidala každých 5 minut třískání zašupovacími dveřmi u nich v bytě. Jsme hodně tolerantní, ale už jsme z toho psychicky na dně. Jak se bránit? Další problém je s vlastníkem garsonky ve sníženém přízemí, který si svévolně zabral část společné chodby, uzavřel shrnovacími dveřmi s nápisem "Nepovolaným vstup zakázán". Měl by tyto dveře odstranit či platit ze zabraných metrů společenství nějaký nájem? Ve stanovách stojí:"Slouží-li některá ze společných částí jen některému z vlastníků k výlučnému užívání, stanoví se výše příspěvku se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění a rozsahu povinností vlastníka jednotky spravovat tuto část na svůj náklad". Prostě v našem domě se nedodržují ani stanovy ani domovní řád. Chci se ještě zeptat, jestli z důvodu nedodržování stanov a domovního řádu mohu dočasně třeba přestat platit tzv. fond oprav - nevím ale, zda by se to neobrátilo proti mně.

Doporučení časopisu dTest

První Vámi popsaný problém se týká tzv. sousedských práv podle občanského zákoníku. Podle § 1013 odst. 1 občanského zákoníku je vlastník povinen zdržet se nepřiměřeného vnikání imisí (ve Vašem případě konkrétně hluku) na pozemek souseda, kterým je v konkrétním případě Váš byt. Za nepřiměřenou intenzitu zjevně nad míru odpovídající místním poměrům se dle názoru považuje takové jednání, které podstatně ztěžuje užívání bytu. Pokud opravdu nemůžete v 5 ráno spát, lze tedy uzavřít, že Vaše sousedka zneužívá své vlastnické právo. Není-li s Vaší sousedkou racionální domluva, máte právo dle § 1042 občanského zákoníku podat zápůrčí žalobu, kterou se lze bránit proti zásahům do Vašeho vlastnického práva. Dovolujeme si Vás upozornit zejména na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 1485/2005, ve kterém jsou konkretizovány náležitosti případné žaloby. Pravomocný rozsudek, kterým by byla uložena povinnost zdržet se tohoto jednání, je exekučním titulem. Pokud by pokračovaly problémy dále, měla byste v takovém případě právo domoci se respektování takového rozhodnutí prostřednictvím vykonávacího nebo exekučního řízení ve smyslu § 351 občanského soudního řádu, neboť v tomto konkrétním případě by se jednalo o nezastupitelné plnění.

Ke druhému dotazu: užívá-li Váš soused část společné chodby pro svou osobní potřebu a neumožňuje její užívání ostatním obyvatelům domu, užívá pro sebe věc bez právního titulu. V takovém případě vzniká bezdůvodné obohacení podle § 2991 odst. 2 občanského zákoníku, neboť pán protiprávně užívá cizí hodnotu. Výše bezdůvodného obohacení by se určila z obvyklé ceny nájmu nebytového prostoru, která je v soudním řízení určena na základě znaleckého posudku. Tuto částku by tedy osoba protiprávně chodbu užívající měla společenství vlastníků odvádět a SVJ ji může vymáhat i zpětně. Rozhodování o změně v určení společné části sloužící k výlučnému užívání vlastníka jednotky spadá pod působnost shromáždění jakožto nejvyššího orgánu SVJ dle § 1208 písm. f) bod 6 občanského zákoníku.

K Vašemu poslednímu dotazu – není nám známo znění Vašich stanov, nicméně porušování výše zmíněných povinností nemá s případně zavedenou povinností přispívat fondu oprav nic společného a vystavujete se tím tedy riziku, že částku po Vás bude vymáhat společenství vlastníků jednotek. Tento postup Vám tedy z těchto důvodů nemůžeme doporučit.

Z výše uvedených důvodů proto doporučujeme problémy přednést na shromáždění vlastníků a to i přesto, že v prvním případě se můžete bránit i soukromoprávní žalobou.

Naše poradna
je tu pro vás

Mám dotaz

Další dotazy z oblasti: Služby související s bydlením (mj. energie) Spotřebitelská poradna dTest

Sdílejte

Přihlásit