Jak na zdražování nájemného?

Obsah listopadového dTestu

Aktuální číslo časopisu dTest 11/2022 Obsah listopadového dTestu

Publikováno v časopise 5/2022

Našli jste si byt, podepsali cenově výhodnou nájemní smlouvu a myslíte si, že máte vyhráno? Nemáte. Zdražit nájemné může pronajímatel i bez vašeho souhlasu. Znáte podmínky a limity pro jednostranné zdražování nájemného?

Jak zvýšit nájemné?

Pro nájemce i pronajímatele je nejlepší varianta, když se na zvýšení nájmu dohodnou. Ne vždy ale panuje na obou stranách pro jakoukoliv dohodu potřebná míra pochopení a ochoty dělat kompromisy. Pokud jde o peníze, platí to dvakrát tolik. Proto se spousta pronajímatelů pojišťuje tím, že mechanismus zdražování vkládají přímo do smlouvy – upraví si dopředu, jak se bude v budoucnu zdražovat a že to bude i bez souhlasu nájemníka. Říkejme tomu zjednodušeně inflační doložka. Ta má nájemníkovi říct, že maximálně jednou za rok pronajímatel může zvýšit nájemné. Pronajímatel si s nájemníkem může dohodnout buď konkrétní částku, o kterou se nájemné bude pravidelně zvyšovat, anebo si můžou domluvit způsob jejího výpočtu. Obě varianty jsou v pořádku. Praxe: Platíte nájemné 15 000 Kč. Ve smlouvě stojí, že nájemné se k 1. březnu každého roku zvyšuje o 600 Kč. V minulém bytě jste platili nájemné také 15 000 Kč, ale ve smlouvě bylo, že nájemné se k 1. březnu každého roku zvyšuje o 4 %. Obě doložky jsou v pořádku. Každá doložka musí být přiměřená, což se hodnotí podle konkrétních okolností jednotlivých případů. Jakmile je doložka nepřiměřená, jako by ve smlouvě ani nebyla. Praxe: Pokud platíte nájem pro typ vašeho bytu v daném místě a čase obvyklý, je podle nás v současnosti nepřiměřená doložka zvyšující nájem o víc než 7 % za každý rok. Upozorňujeme, že s rapidně rostoucí inflací však může být tento přístup časem neaktuální.Nepřijatelná je rovněž doložka, kde není ani fixní částka, ani konkrétní způsob jejího výpočtu, ale jen konstatování, že pronajímatel zdraží „s ohledem na okolnosti“. Taková doložka je neurčitá a neplatí.

Pokud jste se s pronajímatelem (resp. nájemcem) nedomluvili na podepsání dodatku o nové výši nájemného, a ani ve smlouvě nemáte inflační doložku, která by nájemné zvedala automaticky, je tu ještě jedna možnost. Jednostranné a ve smlouvě předem nedomluvené zdražování, které povoluje občanský zákoník.

Problémy s bydlením? Poradíme vám.
Máte-li problém související s bydlením či nájemními vztahy, můžete se obrátit na naši poradnu na čísle 299 149 009. Je v provozu každý všední den od 9 do 17 hodin.

Zdražování „ze zákona“

Protože předem nedomluvené zdražení je velký zásah do práv nájemce, musí pronajímatel splnit určitá pravidla. Zaprvé: pronajímatel může zdražit jen do výše obvyklého nájemného pro srovnatelný byt (v daném místě a čase). Srovnatelnost se posuzuje podle řady ukazatelů, nejen podle velikosti bytu a jeho vybavení, ale i podle typu stavby nebo délky nájmu apod. Zadruhé: pronajímatel nesmí zdražit o tolik, aby v součtu za poslední tři roky bylo zdražení vyšší než o 20 %. Praxe: Máte nájem od roku 2017. Pronajímatel vám zdražil poprvé v roce 2019 o 10 %, podruhé v roce 2020 také o 10 % a potřetí rovněž o 10 %, ale až v roce 2022. Protože v letech 2017, 2018 a 2021 ke zdražení nedošlo, je postup pronajímatele v souladu se zákonem.Zatřetí musí pronajímatel návrh na zdražení poslat/předat nájemci písemně. Do návrhu navíc musí vepsat novou výši nájemného a důkaz o tom, že nájem zvyšuje jen na obvyklou výši. Začtvrté návrh na zvýšení nájemného nemůže pronajímatel poslat dřív než rok od posledního zdražení. Zapáté nesmí být v nájemní smlouvě inflační doložka nebo prohlášení, že nájemné je fixní/neměnné. Pokud byť jen jedno z těchto pěti pravidel není splněno, může nájemce pronajímatelův návrh „hodit do koše“. K takovému návrhu se totiž ze zákona vůbec nepřihlíží.

Jestliže pronajímatel podmínky splní, existují tři scénáře. Nájemce buď souhlasí, nebo neudělá nic, anebo aktivně nesouhlasí. Když nájemce s návrhem souhlasí, což musí provést písemně a do dvou měsíců od doručení návrhu, zvýšené nájemné zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po doručení návrhu. Praxe: Návrh vám přišel 19. 6., měl všechny náležitosti a vy jste se zvýšením písemně do 19. 8. souhlasili. Teprve nájemné, které platíte v září (což nemusí nutně znamenat za září), už platíte ve zvýšené výši. Jestliže se nájemce do dvou měsíců nevyjádří, může pronajímatel požádat o určení nájemného soud, ale jen ve lhůtě dalších 3 měsíců. Praxe: Návrh vám přišel 19. 6. a do 19. 8. jste se jako nájemci nevyjádřili. Pronajímatel se může na soud obrátit do 19. 11.Pokud nájemce návrh aktivně odmítne, může pronajímatel požádat soud o zvýšení nájemného také.

Rekonstrukce

Zvláštní je situace, kdy pronajímatel provede stavební úpravy, kterými trvale zlepší hodnotu bytu nebo celkového bydlení v domě, případně úpravami dosáhne energetických úspor. Jde například o zateplení domu nebo postavení výtahu. V tomto případě se pronajímatel může s nájemci dohodnout na zvýšení nájemného, ale maximálně o 10 % z účelně vynaložených nákladů ročně. Pokud s tímto zvýšením souhlasí alespoň nájemci dvou třetin bytů v domě, platí zvýšené nájemné i pro ostatní nájemce. Praxe: Za 1 mil. Kč provede pronajímatel zateplení v domě o 10 bytech. Měsíční nájemné lze všem v domě zvýšit maximálně o 833 Kč, pokud s tím 7 bytů bude souhlasit.


Přihlásit