Koupě nemovitosti přes realitní kancelář

Obsah březnového dTestu

Aktuální číslo časopisu dTest 3/2021 Obsah březnového dTestu

Publikováno v časopise 2/2021

Pořízení nemovitosti, ať už takzvaně za hotové, nebo pomocí úvěru na bydlení, bývá pro běžné smrtelníky největší životní investicí. I když se na realitní kanceláře obracejí spíše prodávající, pomoc při výběru nemovitosti nebo zajištění hladšího průběhu samotné koupě jsou důvodem, proč jejich služby vyhledávají i kupující. Dlouho očekávaný zákon o realitním zprostředkování, účinný od března 2020, reaguje na největší nešvary realitního trhu tím, že kancelářím a makléřům ukládá řadu povinností. Ovšem nadále platí, že musíte zůstat ostražití a otázky spojené s koupí nemovitosti prostřednictvím realitní kanceláře nepodcenit.

No, nekupte to…

Při jednání se zástupci realitní kanceláře nezapomeňte, že před vámi stojí osoby proškolené k tomu, aby v co nejkratším čase dosáhly uzavření obchodu a získání odměny. Typickým trikem kanceláří je tvrzení, že o nemovitost má zájem několik dalších lidí. Dočkat se také můžete více či méně povedeného divadelního výstupu, během kterého bude sám makléř uvažovat o koupi předváděné nemovitosti, včetně plánu na kontaktování bohatého strýčka, který mu na ni půjčí. Nemovitost je totiž naprosto dokonalá a za směšně nízkou cenu. Pod tlakem pak můžete ukvapeně podepsat třeba rezervační smlouvu. Toho můžete později litovat, protože v případě, že si koupi rozmyslíte, může po vás kancelář požadovat zaplacení rezervačního poplatku nebo jemu odpovídající provize.

Zákon o realitním zprostředkování se sice snaží zabránit inkasování rezervačního poplatku stanovením, že provize je splatná až po uzavření smlouvy o koupi nemovitosti, avšak druhým dechem dodává, že smluvní strany se mohou domluvit i jinak. Zákon tak umožňuje, aby splatnost provize nebyla vázána na uzavření kupní smlouvy. Je proto důležité ujasnit si, jak to bude s provizí nebo rezervačním poplatkem tehdy, když z různých důvodů k samotné koupi nedojde.

Problémy mohou způsobit i smluvní pokuty. Původně se uvažovalo, že budou ve smlouvách uzavíraných s realitními kancelářemi zcela zakázány, ovšem k tomu nakonec nedošlo. Smlouvu a související dokumenty obvykle připravuje realitní kancelář, a tak může říct, že vaše připomínky a navrhované změny týkající se smluvních pokut nebo čehokoliv jiného neakceptuje, protože „takto se to u nich prostě nedělá“. Platí tedy, že je třeba veškeré dokumenty důkladně prostudovat a v případě, že realitní kancelář nezapracuje vaše důvodné připomínky, obrátit se na konkurenci. Vzhledem k výše uvedeným rizikům se vyplatí před podpisem jakékoliv smlouvy s realitní kanceláří vyhledat pomoc advokáta. Pro toho by měla být kontrola smluvní dokumentace a odhalení možných úskalí rutinní záležitostí.

Konec zajíce v pytli i liknavosti

Pozitivem nové právní úpravy je, že ukládá každé realitní kanceláři, aby kupujícímu sdělila pravdivé a úplné informace o vadách nemovitosti, o kterých ví nebo by o nich měla vědět jako odborník, jenž se zabývá prodejem nemovitostí. Informovat musí i o vadách právních, jako je například zástavní právo váznoucí na nemovitosti, věcné břemeno nebo nájem. Dříve byl za informování o stavu nemovitosti odpovědný prodávající a realitní kancelář si tak nad faktickými i právními vadami nemovitosti mohla umýt ruce a odkázat kupujícího na prodávajícího. Jestliže nyní realitní kancelář zatají vady a omezení u předmětné nemovitosti nebo neposkytne aktuální výpis z katastru nemovitostí v zákonných lhůtách, je to uznatelný důvod pro ukončení smlouvy s realitní kanceláří.

Před nedostatečnou aktivitou kanceláře je pak zákazník nově chráněn tím, výhradní neboli exkluzivní zastupování s ní sjednané může trvat maximálně šest měsíců s možností prodloužení, a dále také tím, že zprostředkovatelskou smlouvu uzavřenou na dobu neurčitou lze vypovědět s nejvýše měsíční výpovědní dobou. Navíc realitní kancelář nemá nárok na provizi, pokud kvůli jejímu pochybení nebo nedostatečné aktivitě uzavřel obchod sám klient až po ukončení smlouvy s realitní kanceláří. Neplatné je tak ustanovení smlouvy o realitním zprostředkování, podle kterého klient musí zaplatit provizi i tehdy, když se nakonec dohodne na koupi či prodeji sám, ovšem za splnění podmínky liknavosti realitní kanceláře.

Nakolik byla nebo nebyla realitní kancelář aktivní, by se v případě soudního sporu muselo dokázat. Proto je vhodné kancelář prokazatelně (tedy písemně alespoň e-mailem) urgovat a uchovávat si důkazy o její nečinnosti. Jako prevence proti její nečinnosti mohou dobře posloužit smluvní pokuty, které – jak bylo uvedeno výše – jsou přípustnou součástí smluv. Realitní kancelář však nemusí na ustanovení obsahující smluvní pokutu přistoupit.


Přihlásit