Nájem bytu po novele občanského zákoníku

Obsah listopadového dTestu

Aktuální číslo časopisu dTest 11/2020 Obsah listopadového dTestu

Publikováno v časopise 9/2020

Jedním ze základních pravidel upravujících nájem bytu je ochrana nájemce jako slabší smluvní strany. Toto pravidlo se projevuje výslovně v řadě ustanovení občanského zákoníku. Používá se i jako vodítko při řešení případných sporů mezi nájemcem a pronajímatelem. Od 1. července letošního roku se však postavení pronajímatele posiluje, neboť nově může uložit nájemci smluvní pokutu za porušení jeho povinností. Tu však nelze požadovat bez jakýchkoliv mantinelů.

Smluvní pokuta před novelou a po ní

Před 1. červencem letošního roku obsahoval občanský zákoník pravidlo, podle něhož se nepřihlíží k těm ustanovením nájemní smlouvy, která ukládají nájemci platit smluvní pokutu. Pokud tedy smlouva obsahovala smluvní pokutu, bylo takové ujednání neplatné a nájemce ji nemusel uhradit. Po nájemci bylo možné chtít vedle kauce a plateb za nájemné a služby spojené s užíváním bytu pouze zákonné úroky z prodlení či pokuty stanovené právními předpisy.

Novelou občanského zákoníku došlo k odstranění zákazu existence smluvních pokut v nájemní smlouvě. To ovšem neznamená, že smluvní pokutu může pronajímatel nájemci stanovit bez jakýchkoliv omezení. I po novele platí, že nájemci nelze ukládat nepřiměřené povinnosti, takže po něm nelze ani požadovat nepřiměřeně vysokou smluvní pokutu.

Smluvní pokutou navíc nelze zajistit plnění těch povinností, které neodpovídají zákonu. Například nelze uložit smluvní pokutu za chov domácích mazlíčků nebo podnikání, protože tyto činnosti jsou v nájemním bytě občanským zákoníkem výslovně povoleny. Smluvní pokutu nelze také stanovit za nevýznamné porušení nájemcových povinností, neměla by totiž sloužit k šikaně nájemce.

Výši smluvní pokuty limituje i další omezení stanovené občanským zákoníkem. Smluvní pokuta, respektive souhrn všech smluvních pokut nesmí společně s kaucí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Je třeba pamatovat i na to, že pokud k porušení povinnosti nájemce, na kterou je vázána smluvní pokuta, došlo do konce června letošního roku, nájemce není povinen ji zaplatit. Ovšem pokud právo na smluvní pokutu vzniklo až po tomto datu, bude ji muset nájemce uhradit s výše uvedenými omezeními.

A o jaké pokuty se může jednat

Mezi nejčastější smluvní pokuty, se kterými se poradci v naší spotřebitelské poradně setkávají, patří sankce za poškozování bytu, jeho nevymalování při skončení nájmu nebo za zpoždění s odevzdáním bytu zpět pronajímateli. Dříve jsme radili, aby nájemce smluvní pokutu nehradil s odkazem na zákonné ustanovení, které ji zakazovalo. Nově to však je složitější. Musí se třeba zkoumat, zda je v daném případě smluvní pokuta přípustná a rovněž zda je v přiměřené výši.

Například smluvní pokuta za nevymalování bytu sice může být stanovena, ale při jejím posouzení se může zjistit, že není přiměřená. Záleží tak na konkrétní si­tua­ci. Jestliže nájemce nezměnil barvu výmalby nebo jsou zdi pouze běžně opotřebené, nelze po něm požadovat vymalování bytu, a tím pádem ani zaplatit smluvní pokutu za porušení této povinnosti. Za situace, kdy pronajímatel může vymalování bytu požadovat, protože nájemce změnil barvu výmalby nebo její stav při skončení nájmu bytu neodpovídá běžnému opotřebení, je nutné dále zkoumat přiměřenost výše smluvní pokuty. Ta by měla přibližně odpovídat nákladům na výmalbu bytu, jinak je nepřiměřená a nájemce ji nemusí zaplatit.

Domovní řády

Co se týče smluvních pokut obsažených v domovních řádech, ty jsou podle většinového názoru závazné jen pro ty vlastníky bytových jednotek či družstevních podílů, kteří vyslovili se smluvní pokutou souhlas. Nicméně pro nájemce je domovní řád závazný, jestliže je součástí nájemní smlouvy. Platit ovšem nemusí ty smluvní pokuty, které odporují zákonu nebo jsou nepřiměřené či přesahují trojnásobek měsíčního nájemného.

Sjednání pojištění bytu

V některých nájemních smlouvách předkládaných nájemcům lze nalézt také ustanovení, podle kterého je nájemce povinen sjednat si pojištění pro případné škody v nájemním bytě. Domníváme se, že taková povinnost nájemci být uložena může, nejedná se totiž o nepřiměřenou povinnost, jelikož sjednání takového pojištění je i v zájmu nájemce. Ovšem pronajímatel nemusí být ve výsledku s pojištěním sjednaným nájemcem spokojen, jelikož pojišťovny nabízejí různé druhy a rozsah pojistné ochrany. Je tedy otázkou, zda není výhodnější, když pojistnou smlouvu uzavře přímo pronajímatel a zohlední náklady na ni ve výši nájemného.


Přihlásit