Nově lze do nájemní smlouvy zahrnout smluvní pokutu, musí však být přiměřená

Obsah říjnového dTestu

Aktuální číslo časopisu dTest 10/2020 Obsah říjnového dTestu

Vydáno: 30.6.2020   

Pro nájem bytu platí zvýšená ochrana nájemce, jelikož ten je tradičně považován za slabší stranu nájemního vztahu. Občanský zákoník proto dosud výslovně zakazoval, aby nájemní smlouva obsahovala smluvní pokuty. Jeho novelou účinnou od 1. července letošního roku je tomuto zákazu konec. To ovšem neznamená, že pronajímatel může do smlouvy zahrnout smluvní pokutu bez jakýchkoliv limitů. Kdy tedy bude možné smluvní pokutu požadovat a kdy nikoliv?

Problémy s bydlením? Poradíme vám.
Máte-li problém související s bydlením či nájemními vztahy, můžete se obrátit na naši poradnu na čísle 299 149 009. Je v provozu každý všední den od 9 do 17 hodin.

Občanský zákoník obsahuje řadu ustanovení, která chrání nájemce bytu. Jedno z nich dosud říkalo, že se nepřihlíží k těm ustanovením smlouvy, kterými se ukládá nájemci platit smluvní pokutu. Pokud tedy nájemní smlouva obsahovala smluvní pokutu, bylo takové ujednání neplatné a nájemce ji nemusel uhradit. Co se týče platebních povinností nájemce, bylo vedle kauce, nájemného a plateb za služby možné po něm požadovat pouze zaplacení zákonných úroků z prodlení či pokut stanovených právními předpisy.

Novelou občanského zákoníku účinnou od 1. července 2020 dochází k odstranění zákazu existence smluvních pokut v nájemní smlouvě. To ovšem neznamená, že smluvní pokutu může pronajímatel nájemci stanovit bez jakýchkoliv omezení. Nájemci nelze ukládat nepřiměřené povinnosti, a proto není možné po něm požadovat ani nepřiměřenou smluvní pokutu.

Mezi nejčastější smluvní pokuty, se kterými se poradci v naší spotřebitelské poradně setkávají, patří pokuta za poškozování bytu, za jeho nevymalování při konci nájmu nebo za zpoždění s jeho odevzdáním zpět pronajímateli. Dříve jsme radili, aby nájemce smluvní pokutu nehradil s odkazem na zákonné ustanovení, které ji zakazovalo. Nově to však bude složitější. Bude třeba zkoumat, zda je v daném případě pokuta přípustná a rovněž zda je v přiměřené výši.

Například smluvní pokuta za nevymalování bytu může, ale nemusí být přiměřená. Záleží na konkrétní situaci. Jestliže nájemce nezměnil barvu výmalby nebo jsou zdi pouze běžně opotřebené, nelze po něm požadovat vymalování bytu, a tím pádem ani zaplatit za porušení této povinnosti smluvní pokutu. Za situace, kdy pronajímatel může vymalování bytu požadovat, protože nájemce změnil barvu výmalby nebo stav výmalby při skončení nájmu neodpovídá běžnému opotřebení, je nutné dále zkoumat přiměřenost výše smluvní pokuty. Ta by měla odpovídat přibližně nákladům na výmalbu bytu, jinak je nepřiměřená a nájemce ji nemusí zaplatit.

Navíc výši smluvní pokuty limituje i další omezení stanovené zákonem. Smluvní pokuta společně s kaucí nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.

Je třeba pamatovat i na to, že pokud k porušení povinnosti nájemce, na kterou je vázána smluvní pokuta, došlo do konce června letošního roku, nájemce není povinen smluvní pokutu zaplatit. Ovšem pokud právo na smluvní pokutu vzniklo až po tomto datu, tak bude-li její výše přiměřená, bude ji muset nájemce uhradit.

Přečtěte si další zajímavé informace o nájmech bytu.


Přihlásit