Co dělat při skončení nájmu bytu

Obsah květnového dTestu

Aktuální číslo časopisu dTest 5/2020 Obsah květnového dTestu

Publikováno v časopise 2/2020

Nájem bytu může skončit různými způsoby. Ideální samozřejmě je, když se pronajímatel s nájemcem na všem potřebném dohodnou. Ovšem ne vždy má skončení nájmu zcela hladký průběh. Někdy vznikne problém na straně pronajímatele, jindy se objeví u nájemce. Na co všechno je tedy třeba při skončení nájmu pamatovat? A jak se zachovat, vyskytnou-li se komplikace jako nevrácená kauce nebo situace, kdy nájemce nechce odejít, ačkoliv jej pronajímatel z bytu vypověděl?

Nejčastěji ke skončení nájmu vede uplynutí sjednané doby, uzavření dohody či výpověď jedné za stran nájemního vztahu. Pokud nájemce nebo pronajímatel nebude souhlasit se skončením nájmu, může se bránit u soudu. V praxi se bude výpovědi zpravidla bránit nájemce. Případné následné soudní řízení se může protáhnout na několik let. Nájemce přitom může nadále oprávněně byt užívat až do rozhodnutí soudu o jeho vyklizení.

Právě komplikace, které mohou nastat v souvislosti s vypovězením nájemce, jsou důvodem, proč někteří pronajímatelé raději uzavírají smlouvu na dobu určitou. V případě problémů s nájemcem totiž mohou počkat na uplynutí sjednané doby a nájemci smlouvu jednoduše neprodloužit. Pronajímatel si však musí pohlídat, aby vyzval nájemce do tří měsíců po skončení nájmu k odevzdání bytu. Jinak může dojít k automatickému prodloužení nájmu na stejnou dobu, na kterou byl původně sjednán, nejvýše však na dva roky.

Výpověď nájmu vždy písemně

Výpověď musí splňovat náležitosti požadované zákonem. V prvé řadě musí být písemná, tedy na papíře. Elektronickou podobou může mít jen tehdy, jestliže je doručována prostřednictvím datové schránky. Písemnou výpověď je nutné poslat na adresu nájemce. Tou nemusí být vždy adresa trvalého pobytu, může to být i jiná dohodnutá adresa. Nejlepším řešením je určit si doručovací adresu již v nájemní smlouvě.

Ohledně doručování platí, že nájemce musí mít možnost se s výpovědí seznámit. Dostačující je podle soudní praxe, že poštovní doručovatel vhodí do schránky nájemce oznámení o uložení zásilky s výpovědí na poště. Soudy považují za platné i doručení někomu jinému než nájemci, pokud se na tom nájemce s pronajímatelem prokazatelně dohodli. Někdy se lze setkat i s názorem, že k platnému doručení postačí, pokud pronajímatel sám vhodí výpověď do schránky nájemce či ji strčí pod dveřmi bytu, případně ji doručí e-mailem. Taková doručení jsou ovšem velmi problematická z hlediska dokazování toho, že tak skutečně pronajímatel učinil a že nájemce měl možnost se s výpovědí seznámit.

Co napsat do výpovědi

Ve výpovědi musí být uvedena identifikace nájemce, pronajímatele a předmětného bytu. Ve většině případů musí být ve výpovědi uveden alespoň jeden ze zákonem upravených výpovědních důvodů. Výjimkou je pouze případ, kdy výpověď z nájmu sjednaného na dobu neurčitou podává nájemce s tříměsíční výpovědní dobou, zde se důvod nevyžaduje.

Jestliže však nájemce podává výpověď bez výpovědní doby, tedy chce okamžitě zrušit nájemní vztah, důvod uvést musí. Stejně tak musí nájemce odůvodnit i výpověď z nájmu bytu sjednaného na dobu určitou. Lze přitom uznat opět jen důvody vyjmenované občanským zákoníkem, které dále rozvádějí rozhodnutí soudů. Smluvní strany si sice mohou upravit v nájemní smlouvě zvláštní výpovědní důvody, ovšem ty musí být podřazeny pod jeden z důvodů vyjmenovaných v zákoně. Typicky pronajímatelé v nájemních smlouvách rozvádí takzvané hrubé porušení povinností ze strany nájemce či jiné obdobné závažné důvody pro vypovězení nájmu, tedy důvody pro výpověď s tříměsíční výpovědní dobou. To stejné platí i pro porušení povinnosti zvlášť závažným způsobem, které je však důvodem pro výpověď bez výpovědní doby. Podává-li se výpověď bez výpovědní doby, je rovněž nutné před jejím podáním stanovit přiměřenou lhůtu k nápravě, pokud je vůbec možná. Jak již bylo uvedeno, vodítko pro určení situací, které se skrývají pod výše uvedenými termíny, poskytuje občanský zákoník i soudní praxe. Rozhodující pro jejich odlišení je intenzita porušování povinností nájemce i jeho následky.

Podává-li výpověď pronajímatel, musí dále ve výpovědi poučit nájemce o jeho právu podat žalobu na přezkum její oprávněnosti soudem. Tu musí nájemce podat ve lhůtě dvou měsíců od dojití výpovědi a podmínkou její úspěšnosti je prokázat absenci zákonného důvodu pro výpověď. V občanském zákoníku je také uvedeno, že pronajímatel má nájemce poučit i o jeho právu podat u něj námitky proti výpovědi. Ovšem nejvyšší soud nedávno konstatoval, že poučení o námitkách ve výpovědi není nezbytností. Zákon totiž neříká, jak mají námitky vypadat, ani co se stane, když budou či nebudou podány. Námitky tak nemají prakticky žádný význam. Navíc nájemce je dostatečně chráněn proti nezákonné výpovědi tím, že má možnost se u soudu bránit výše uvedenou žalobou na přezkum její oprávněnosti. Dále může nájemce napadnout platnost výpovědi, tedy tvrdit (a má-li být úspěšný, i dokázat), že výpověď mu nebyla řádně doručena, že není jasná, srozumitelná a určitá nebo v ní chybí poučení o možnosti přezkumu výpovědi soudem.

Předání bytu zpět pronajímateli

Nedohodnou-li se pronajímatel a nájemce na jiném dni předání bytu, platí, že u výpovědi s výpovědní dobou je dnem předání poslední den výpovědní doby. U nájmu vypovídaného bez výpovědní doby musí nájemce byt odevzdat do jednoho měsíce od skončení nájmu.

Při odevzdání bytu je vhodné sepsat předávací protokol. Jeho součástí by měla být i fotodokumentace či videonahrávka zachycující stav bytu. Porovná-li se tento protokol s protokolem sepsaným na začátku nájmu, snadno se zjistí, jaké škody či opotřebení vznikly za dobu užívání bytu nájemcem. Za běžné opotřebení přitom nemůže pronajímatel po nájemci nic požadovat. Nájemce však při skončení nájmu musí odstranit ty úpravy v bytě, se kterými pronajímatel nesouhlasil.

Protokol dále může sloužit jako důkaz o stavech energií při skončení nájmu a zároveň jako podklad pro jejich vyúčtování pronajímatelem, pokud je tento povinen jej provést. Jestliže je vedena smlouva o dodávkách energií na nájemce, neměl by zapomínat odběr odhlásit, převést jej na nového nájemce nebo si takzvaně smlouvu vzít s sebou do nového bydliště. Postup záleží na dohodě s pronajímatelem a dodavatelem energií. Stěhování jako důvod výpovědi smlouvy totiž uznávají jen někteří dodavatelé, a tak se může stát, že budou požadovat za předčasné ukončení smlouvy pokutu.

Pronajímatel má při skončení nájmu povinnost vrátit nájemci jistotu neboli kauci společně s úroky. To neplatí, pokud si ji započetl na dluhy nájemce či na náhradu škody. Pokud se tedy pronajímatel k vrácení kauce na konci nájmu nemá, měl by jej nájemce vyzvat k jejímu vrácení a v případě neúspěchu se dožadovat vrácení soudní cestou.

Co když nájemce práskne do bot

Ne vždy je možné se s nájemcem domluvit na předání bytu za účasti obou stran či jejich zástupců. Podle občanského zákoníku se byt považuje za odevzdaný, jestliže pronajímatel obdrží klíče a nic mu nebrání v přístupu do bytu a jeho užívání. Klíče stačí vhodit pouze do schránky. K ochraně před nájemci, kteří takzvaně prásknou do bot a nechají za sebou často i dluhy, slouží zákonné ustanovení, podle kterého je byt odevzdaný, jestliže jej nájemce opustí takovým způsobem, že nájem lze považovat za skončený.

Tato nešťastná formulace vedla k závěru, že pronajímatel může vstoupit do bytu a znovu ho pronajmout, jestliže nájemce přestal platit nájemné a slehla se po něm zem. Ovšem nejvyšší soud rovněž nedávno rozhodl, že i v těchto případech je nutné, aby pronajímatel nájemce nejdříve z nájmu vypověděl. Zbydou-li po něm v bytě nějaké věci, je pronajímatel povinen je prodat na účet nájemce. V praxi se bude jednat o věci vyšší hodnoty, o ostatních by se dalo uvažovat jako o věcech, které nechal nájemce jejich osudu, a pronajímatel si je tedy může ponechat nebo je vyhodit. Je však třeba upozornit, že nejvhodnější je stále podat žalobu na vyklizení nemovitosti jako v ostatních případech, kdy se nájemce brání odevzdání bytu potom, co skončil nájem dohodou nebo výpovědí, kterou nájemce nerozporoval či o jejíž platnosti nebo oprávněnosti rozhodl soud.


Přihlásit