Hypotéky nově: Jsou ještě dosažitelné?

Obsah květnového vydání

Aktuální číslo časopisu dTest 5/2019 Obsah květnového vydání

Publikováno v časopise 1/2019

S příchodem nového roku si někteří z vás možná dali předsevzetí, že letos již konečně vyřeší otázku vlastního bydlení. Obývání nájemního bytu sice skýtá jisté výhody, z ekonomického pohledu se však rozhodně nedá považovat za efektivní využití peněžních prostředků. Finance je naopak vhodné investovat do nemovitostí, avšak jejich současné ceny málokomu umožňují pořídit je pouze z vlastních úspor. Řešením může být hypotéka – pravidla pro její získání se ovšem nedávno dosti zpřísnila. Víte, jaké podmínky byste museli pro její získání nově splňovat?

Než se na tato nově nastavená kritéria společně podíváme, položíme vám pro začátek jednu nenáročnou otázku: Jakou událost finančního trhu máte spojenu s datem 7. září 2008? Pokud se vám mlhavě vybavují pojmy jako hospodářská, finanční či hypoteční krize, píšeme vám malé plus. Tento den totiž bývá označován za klíčový okamžik propuknutí globální světové krize, jež měla svůj původ na americkém hypotečním trhu. Příčinou bankrotů finančních institucí byla především příliš benevolentní úvěrová politika, kdy banky poskytovaly hypotéky i klientům se špatnou úvěrovou minulostí, kteří měli následně potíže se splácením zapůjčeného obnosu.

Možná jsme ve vás připomenutím tohoto nepříznivého období zaseli zrnko pochybnosti, zda k podobnému scénáři nesměřuje i současný vývoj tuzemského hypotečního trhu. Nebojte se, nesměřuje – alespoň prozatím. Tehdejší finanční krize slouží dodnes spíše jako odrazující příklad špatného nastavení hypoteční politiky, z něhož se dozorové orgány snaží po­učit a vyvodit nejrůznější preventivní opatření, přičemž Česká národní banka pochopitelně není výjimkou.

Co je to takzvaná americká hypotéka? Tímto pojmem se označuje hypoteční úvěr, který není účelově vázán. Půjčené prostředky tedy můžete využít k čemukoli (nejsou určeny jen na nákup nemovitosti), nicméně musí být zajištěny zástavním právem k nemovitosti.

Prevence nadevše

Přijímat nová, navíc vcelku přísná regulatorní opatření v době, kdy ekonomika dosahuje téměř svého vrcholu, se na první pohled může zdát přinejmenším jako nevhodně načasované rozhodnutí. Opak je však pravdou – když je ekonomika na vzestupu, doprovází ji růst mezd, nízká nezaměstnanost a nízké úrokové sazby, přičemž koktejl těchto faktorů povzbuzuje poptávku domácností po financování výdajů na dluh. Spotřebitelé si totiž řeknou, že navýšení mzdy je ideálním momentem pro pořízení hypotéky, neboť splátky zvládnou hravě splácet. Potíž je však v tom, že žádné dobré ekonomické časy netrvají věčně, a přijde-li později krize a s ní i nežádoucí snížení výdělku, mohou u nich nastat potíže se splácením úvěru. Veškeré jeho parametry totiž byly nastaveny na výši příjmu v době ekonomického boomu.

Tento paradox finanční stability v dobrých časech tak může v konečném důsledku ohrozit mnohem více spotřebitelů než následky samotné recese. A to jak množstvím chybějících finančních prostředků, tak počtem zadlužených klientů. Co tím máme na mysli? Na hypotéky během růstu ekonomiky často dosáhnou i žadatelé, kterým by byl za jiných okolností úvěr zamítnut. Tato skupina dlužníků se pak stává ještě zranitelnější, než je tomu u spotřebitelů s průměrným finančním zázemím. A právě souhrn všech těchto rizik plynoucích z expanze úvěrů v dobách ekonomického rozkvětu vede centrální banku k preventivnímu zásahu v podobě včasného omezení výhodných podmínek pro získání hypoték.

Hypotéka, nebo spotřebitelský úvěr na bydlení?

Současné zpřísnění pravidel poskytování hypoték ze strany České národní banky však není jedinou úpravou, která hypoteční trh v poslední době potkala. První „vlaštovkou“ byl zákon o spotřebitelském úvěru, který vstoupil v účinnost již před dvěma lety. Jeho cílem bylo kromě sjednocení regulí všech typů úvěrových produktů pod jediný právní předpis také právě zpřísnění podmínek získání úvěrů, a to například formou důkladnějšího prověřování úvěruschopnosti spotřebitele.

Nová právní úprava vnesla světlo i do klasifikace prostředků zapůjčených za účelem bydlení. Abychom toto dělení lépe pochopili, zopakujme si nejdříve definici „obyčejného“ spotřebitelského úvěru: za spotřebitelský úvěr je považována jakákoli odložená platba či peněžitá zápůjčka poskytovaná podnikatelem spotřebiteli na nepodnikatelské účely. Aby měl tento úvěr přívlastek „na bydlení“, musí splňovat zákonem stanovené podmínky. Jaké tři možnosti právní úprava uvádí? Spotřebitelským úvěrem na bydlení je úvěr:

 zajištěný zástavou nemovitosti nebo věcným právem k ní,  účelově určený k nabytí nemovitosti, její výstavbě, pořízení podílu v bytovém družstvu s užívacím právem k bytu, rekonstrukci (spočívající ve změně stavby) nebo ke splacení jiného úvěru na bydlení,  poskytnutý stavební spořitelnou v souvislosti s produktem stavebního spoření.

Že v našem výčtu nikde nevidíte onen zásadní pojem „hypotéka“? Nejedná se o chybu, zákon samotný (s výjimkou jeho přílohy) tento výraz neužívá, nicméně za klasickou hypotéku považuje možnost první – tedy spotřebitelský úvěr zajištěný zástavou nemovitosti či věcným právem k ní. Z tohoto členění tedy lze vyčíst, že oblíbené hypotéky, jež si „bereme“ k pořízení domu nebo bytu, jsou jedním z typů spotřebitelského úvěru na bydlení.

Hypotéka jako investice?

Od uzavření smlouvy k jakémukoli úvěrovému produktu naše čtenáře vždy důrazně odrazujeme. Ať si totiž pořídíte obyčejnou půjčku či vázaný spotřebitelský úvěr, ve výsledku vždy zaplatíte více, než kdybyste si kýženou částku ušetřili sami. Věřiteli totiž hradíte jakousi „náhradu škody“ za to, že vám zapůjčené prostředky nemůže momentálně využívat. K této jeho odměně v podobě úroku se často přidávají nejrůznější poplatky, které pak celý úvěr ještě více prodraží. Půjčovat si tedy na zboží a služby krátkodobé spotřeby (například dárky či dovolenou), je naprosto neekonomické.

Ačkoli hypotéky také patří do skupiny úvěrových produktů, jejich hodnocení z pohledu efektivnosti využití finančních prostředků je poněkud odlišné. To je dáno zejména dlouhodobostí spotřeby předmětu, k němuž jsou využívány – peníze zapůjčené v rámci hypotéky jsou vkládány do zajištění bydlení. Pokud tedy stojíte před rozhodnutím, zda celoživotně hradit nájemné v nájemním bytě, či si pořídit vlastní střechu nad hlavu za prostředky z hypotéky, druhá jmenovaná možnost bývá ekonomicky efektivnější. Důvod je prostý – po splacení hypotéky bude nemovitost na rozdíl od nájemního bytu vaše, a právě aspekt vlastnictví je argumentem, proč mnozí ekonomové považují hypotéku takřka za investici.

Zkratky aneb hypotéka „po anglicku“

Dříve než přejdeme k samotným konkrétním kritériím, která žadatelé o hypoteční úvěry musejí pro jejich získání aktuálně splňovat, seznámíme se s několika veličinami a zkratkami, jež se u této finanční služby běžně užívají. S jakými označeními se můžete setkat a co znamenají? U hypoték se nejčastěji vyskytují následující zkratky:

  • LTV (Loan to value) – ukazatel udávající poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti; je vyjádřen v procentech,
  • DTI (Debt to income) – parametr značící výši dluhu spotřebitele vůči jeho příjmům; k výpočtu se užívá jeho čistý příjem,
  • DSTI (Debt service to income) – údaj vyjadřující výši splátek žadatele vůči jeho příjmům, tedy jakou maximální část svého čistého příjmu    by měl vynakládat na splácení dluhu.

Hypotéky „po česku“

Po osvětě nezbytných souvislostí se nyní konečně dostáváme k faktickým opatřením, jimiž Česká národní banka zpřísnila podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů. Dosud provedené změny lze rozdělit do dvou základních období, přičemž mezníkem je datum 1. října 2018. Jaká opatření centrální banka stanovila po tomto datu, a jakými kroky naopak redukovala počet úspěšných žadatelů již v minulosti? Opatření provedená před 1. říjnem 2018:

 úprava ukazatele LTV – zvyšuje se požadovaný objem peněz, který musí mít žadatelé pro pořízení nemovitosti sami našetřený (hypotéky nad 90 % hodnoty nemovitosti se již neposkytují a hypotéky v rozmezí 80 %–90 % hodnoty nemovitosti se poskytují jen omezeně),

 postupné zvyšování základní úrokové sazby mající efekt „zdražování peněz“.

K těmto dřívějším formám regulace se před třemi měsíci přidala tato nová pravidla:

  •  zavedení parametru DTI – výše dluhu žadatele by neměla překročit devítinásobek jeho čistého ročního příjmu,
  •  zavedení parametru DSTI – výše splátky dluhu činí maximálně 45 % čistého měsíčního příjmu žadatele.

Některé z užitých parametrů a jejich stanovených limitů prozatím nemají zákonnou podobu, nicméně s jejich zapracováním se předběžně počítá v rámci novely zákona o ČNB.


Přihlásit