Nájemné a platby za služby

Obsah prosincového dTestu

Aktuální číslo časopisu dTest 12/2018 Obsah prosincového dTestu

Vydáno: 30.11.2018    Publikováno v časopise 12/2018

Výše nájemného a rozsah poskytovaných služeb patří mezi základní náležitosti nájemní smlouvy, na kterých by se měli pronajímatel a nájemce dohodnout. Jak správně popsat nájemné a platby za služby v nájemní smlouvě? Co s případnou kaucí? Opravdu vše, co je ve smlouvě napsáno, bez jakýchkoliv omezení platí? A co dělat, když ve smlouvě něco ohledně nájemného chybí?

Kolik nájemce stojí bydlení

Nájemné bývá v nájemní smlouvě určeno konkrétní částkou včetně období, za jaké se hradí, obvykle se jedná o jeden měsíc. Ovšem v případě nájmu sjednaného na dobu určitou, například na jeden rok, může být nájemné uvedeno celkovou částkou, která má být uhrazena najednou třeba při podpisu nájemní smlouvy nebo ve dvou či více splátkách. Chybí-li ve smlouvě období, za které se nájemné platí, jedná se podle zákona o nájemné za jeden měsíc. Postrádá-li smlouva informaci o splatnosti, hradí se nájemné předem do pátého dne měsíce, případně jiného sjednaného platebního období.

Pokud v nájemní smlouvě chybí údaj o výši nájemného a nastane-li později ohledně nájemného spor, může být vyřešen soudní cestou. Soud na návrh pronajímatele nebo nájemce určí nájemné v takzvané obvyklé výši. Při jejím určení vychází z nájemného, které se platí v dané lokalitě za nájem bytu obdobné kvality a sjednaného za podobných podmínek.

Nájemné nemusí být placeno pouze v penězích, ale je možné jej hradit i formou nepeněžitého plnění, například úklidem domu nebo rekonstrukcí kuchyně. Nepeněžité plnění musí být ale ve smlouvě oceněno určitou částkou. Může být například stanoveno, že nájemce si takzvaně odbydlí kuchyňskou linku v hodnotě 150 000 korun, přičemž tato hodnota odpovídá deseti měsíčním nájemným. Nepeněžitým plněním ale nemůže být plnění zákonných povinností nájemce, jako je provádění běžné údržby v bytě. Jestliže ve smlouvě není uvedena hodnota nepeněžitého plnění, může v případě sporu určit jeho hodnotu soud, přičemž bude vycházet z obvyklé ceny za obdobné nepeněžité plnění v dané lokalitě a v daném čase.

Zvyšování nájemného

Pronajímatel se může s nájemcem dohodnout na zvyšování nájemného přímo v nájemní smlouvě, nebo naopak ve smlouvě zvýšení nájemného vyloučit. Ve smlouvách se často vyskytují takzvané inflační doložky, podle kterých se nájemné každoročně zvyšuje o míru inflace. Problémem však je, že doložky jsou často obecné bez uvedení konkrétní hodnoty, podle které má být nájemné zvyšováno. Platnou a tedy použitelnou inflační doložkou je například ta, která stanoví zvyšování nájemného podle některého z indexů spotřebitelských cen Českého statistického úřadu.

Dohoda ohledně zvyšování nájemného má přednost před zákonem. Jestliže však nebyla uzavřena, případně byla uzavřena neplatně, uplatní se zákonná pravidla. V takovém případě platí, že nájemné může být zvýšeno až poté, co pronajímatel nájemci písemně zvýšení navrhne. Podle toho, jak se ke zvýšení nájemce postaví, záleží, do jaké míry může být nájemné zvýšeno. Souhlasí-li se zvýšením, může být nájemné zvýšeno jednou ročně a nesmí přesáhnout hranici 20 % včetně zvýšení, ke kterému došlo v posledních třech letech. Což znamená, že pronajímatel například může zvýšit nájemné z původní částky 10 000 korun jednorázově na 12 000 korun v období tří let nebo postupně tak, že bude nájemné zvýšeno první rok o 1000 korun, druhý rok o 500 korun a třetí rok opět o 500 korun. Navíc nájemné po zvýšení nesmí přesáhnout hranici výše uvedeného obvyklého nájemného.

Jestliže nájemce nebude se zvýšením souhlasit, může pronajímatel podat žalobu k soudu. V takovém případě musí mimo jiné soudu doložit, že zaslal nájemci před podáním žaloby návrh na zvýšení nájemného s dodržením výše zmíněných hranic 20 % a obvyklého nájemného. Soud může na návrh pronajímatele zvýšit nájemné i o více než 20 %, ovšem nesmí být překročena hranice obvyklého nájemného.

Důvodem pro zvýšení nájemného je i provedení stavebních úprav, jestliže vedou k nárůstu hodnoty bytu, k úspoře energií nebo vody. Nájemné může být v tomto případě zvýšeno o 10 % ročně, jestliže budou se zvýšením nájemného souhlasit alespoň dvě třetiny nájemců v domě. Jestliže pronajímatel neobdrží takový souhlas, má ještě možnost domáhat se zvýšení nájemného soudně, nájemné pak může být zvýšeno o 3,5 % ročně.

Úhrady za služby

V nájemní smlouvě je obvykle stanoveno, jaké služby bude pronajímatel nájemci poskytovat. Pokud tomu tak není, musí pronajímatel poskytovat takzvané nezbytné služby. Těmi se rozumí zejména dodávka vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu. U konkrétního nájemního bytu však může být rozsah nezbytných služeb jiný vzhledem k jeho vybavení. Například v bytě s kamny na tuhá paliva by se mohlo jednat o zajištění dodávek dříví. S pronajímatelem se může nájemce dohodnout i na zajištění dalších služeb, nejčastěji může jít o dodávku elektřiny, plynu či zajištění připojení k internetu.

Některé služby však mohou být vedeny přímo na nájemce, typicky tomu bývá u dodávek energií a připojení k internetu. Může to být výhodné jak z hlediska nájemce, tak z hlediska pronajímatele. Nájemce totiž může být více než pronajímatel motivován uzavřít finančně výhodnější smlouvu o dodávkách služeb, jestliže platí za služby zálohově a ne formou paušálu. Naopak pronajímateli díky dodávkám služeb vedeným na nájemce ubydou starosti s případnými dluhy, které by po nájemci zbyly.

Jak již bylo naznačeno, služby může nájemce hradit buď podle spotřeby, nebo paušálně, tedy bez ohledu na spotřebu. U nájmů uzavřených na dobu delší než 24 měsíců nebo na dobu neurčitou však nelze paušálně platit za dodávku tepla a takzvané vodné a stočné, tyto služby se musí vyúčtovat podle skutečné spotřeby. Pronajímatel je povinen poskytnout nájemci vyúčtování do čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období. Když se pronajímatel s vyúčtováním zpozdí, nájemce má právo na pokutu ve výši 50 korun za každý den zpoždění. Pokutu pronajímatel neplatí, když nemá sám vyúčtování k dispozici. Musí však nájemci vyúčtování předat bez zbytečného odkladu, jakmile jej bude mít. Nájemce má po obdržení vyúčtování právo podat do 30 dnů námitky a pronajímatel má pak 30 dní na to, aby námitky vypořádal. Co se týče plateb za služby, mohou být v průběhu nájmu zvýšeny, ovšem důvodem může být pouze zvýšení ceny za služby, změna jejich kvality nebo rozsahu.

Jistota neboli kauce

Pronajímatelé někdy ve snaze předejít případným dluhům na nájemném vyžadují po nájemci složení jistoty, lidově nazývané kauce. Výše jistoty může činit trojnásobek měsíčního nájemného. Jistota může být použita na úhradu dluhu na nájemném či platbách za služby, ale i k úhradě vzniklé škody na zařízení bytu. Pokud není výslovně dohodnuto jinak, například ustanovením v nájemní smlouvě, může být jistota započítána na dluh či škodu až při skončení nájmu. Po skončení nájmu je pronajímatel povinen nájemci kauci vrátit buď celou či v neúplné výši, započte-li si na ni vlastní pohledávky. Pronajímatel má vrátit jistotu společně s úroky ve výši obvyklé pro úvěry poskytované bankami v byd­lišti či sídle pronajímatele. Pronajímatel se může s nájemcem dohodnout na nižších než zákonných úrocích, jejich výše však musí být přiměřená, tedy například odpovídat úrokům na běžných účtech. Nižší úrok by také mohl pronajímatel nájemci vyplatit v případě, že posílí jeho postavení tím, že jistotu vloží na zvláštní vázaný účet.

Když nájemce neplatí

Jestliže se nájemce zpožďuje s platbami nájemného a služeb včetně situace, kdy hradí nájemné či platby za služby v neúplné výši, má pronajímatel právo na úrok z prodlení. Je-li však v nájemní smlouvě ustanovení o smluvní pokutě, tak je neplatné a nájemce není povinen pokutu platit. Následkem neplacení nájemného může být i výpověď z nájmu bytu. Dluží-li nájemce na nájemném a platbách za služby částku odpovídající jejich trojnásobné měsíční výši, může pronajímatel nájem vypovědět bez výpovědní doby. Podmínkou je však předchozí výzva k zaplacení, které nájemce nevyhoví. Jestliže nájemce neplatí dlouhodobě včas a v plné výši, ale celkový dluh nepřesahuje trojnásobek měsíční výše těchto plateb, je možné, aby jej pronajímatel vypověděl s tříměsíční výpovědní dobou.


Přihlásit