Vše o nájemní smlouvě

Obsah říjnového vydání

Aktuální číslo časopisu dTest 10/2018 Obsah říjnového vydání

Vydáno: 27.9.2018    Publikováno v časopise 10/2018

Podle občanského zákoníku již není nutné pro vznik nájmu bytu sepsat nájemní smlouvu. Přesto však doporučujeme, aby smlouva byla vyhotovena písemně. Bude-li totiž nájem bytu takzvaně na papíře, snadněji prokážete, že vůbec vznikl a na čem jste se dohodli. Na co vše si dát při sjednávání nájmu pozor? Co ve smlouvě musí být uvedeno a co je užitečné uvést? Jaká ustanovení jsou naopak neplatná?

Základ nájemní smlouvy – kdo, co a za kolik

V prvé řadě musí být ve smlouvě uvedeny smluvní strany, a to ideálně v jejím záhlaví nebo i dále v textu. Nájemcem bude obvykle fyzická osoba, jelikož nájem bytu je uzavírán za účelem trvalého bydlení a právnická osoba ze své podstaty bydlet nemůže. Výjimku představuje situace, kdy nájem uzavírá jako nájemce právnická osoba za účelem trvalého bydlení svého zaměstnance, což ovšem musí být ve smlouvě uvedeno. Pronajímatelem oproti tomu může být jak fyzická, tak právnická osoba. Smluvní strany musí být jednoznačně a nezaměnitelně označeny, tedy u fyzické osoby jménem, příjmením, datem narození či rodným číslem a bydlištěm. U právnické osoby názvem, identifikačním číslem a sídlem.

Obvykle bude v nájemní smlouvě uvedena výše požadovaného nájemného i datum jeho splatnosti. Pokud by tomu tak nebylo, postupuje se při určení výše nájemného podle zákona, k tomu se ovšem vrátíme až dále v textu. Ve smlouvě také musí být popsán pronajímaný byt, což v konkrétním případě může být bytová jednotka, dům, jedna místnost, ale i například hausbót či obytný vůz. Bytová jednotka má být označena alespoň číslem, názvem ulice a uvedením čísla popisného domu, ve kterém se nachází. Vhodné je uvést i výměru bytu, jeho dispozici a umístění v daném podlaží. Ke smlouvě lze též připojit plánek bytu nebo patra. Mají-li být spolu s bytem užívány i jiné prostory, například sklep či předzahrádka, mělo by to být ve smlouvě napsáno. Uvedení, že byt se pronajímá s příslušenstvím, nemusí být dostatečné, jelikož pojem příslušenství už v zákoně vysvětlen není. Na druhou stranu, jestliže vám pronajímatel předá klíče kromě bytu i od dalších prostor, lze z toho dovodit, že tyto prostory vám dává k užívání.

Co není nájmem bytu

Vedle nájmu bytu existují i jiné nájemní vztahy, které mu jsou podobné. Určit, že se jedná právě o nájem bytu, je přitom velmi důležité z hlediska vašich práv. Nájemce bytu je totiž zákonem chráněn, z čehož vyplývá, že zákon mu přiznává řadu oprávnění a zvýhodnění na rozdíl od jiných typů nájmu. O nájem bytu se nejedná, jestliže je byt pronajat za jiným účelem než k trvalému bydlení nájemce, případně členů jeho domácnosti. Nájmem bytu tak není, jestliže je byt pronajat ke krátkodobému účelu. Soudy dospěly k závěru, že u nájmu bytu musí být doba jeho trvaní alespoň půl roku. Ovšem krátkodobost se neposuzuje pouze podle sjednané doby užívání bytu. Krátkodobým užíváním je i pronájem bytu za účelem rekreace nebo studijní či pracovní stáže.

Dále platí, že aby šlo o nájem bytu, musí být pronajat za úplatu. Úplata přitom může být poskytována v penězích, ale i jinak. Častá je například dohoda mezi nájemcem a pronajímatelem, že nájemce v bytě provede rekonstrukci koupelny či kuchyně a pronajímatel započte vynaložené prostředky na nájemné. Nájemce tedy nebude po určitou dobu platit nájemné nebo jej bude platit ve snížené výši. Jindy zase nájemce namísto placení nájemného například uklízí v domě. V každém případě však musí být hodnota nepeněžitého plnění ve smlouvě oceněna v penězích. Tedy například uvedením ceny rekonstrukce nebo ceny za úklid v domě. Nepeněžité plnění však nemůže spočívat v provádění běžné údržby a drobných oprav, neboť ty patří mezi zákonné povinnosti nájemce spojené s nájmem bytu. Pokud je byt přenechán bezplatně, jedná se o výpůjčku či výprosu, nikoliv o nájem bytu. Pachtem se pak nazývá nájem za účelem provozování zemědělské činnosti, přičemž právě tato zemědělská činnost převažuje nad bydlením. O nájem bytu se naopak jedná za situace, kdy dal pronajímatel spolu s bytem do nájmu zahradu, na které si nájemce může utrhnout ovoce ze stromu či tam pěstovat zeleninu pro vlastní spotřebu.

Vše o nájemném a ostatních platbách

Výše nájemného je ve smlouvě obvykle uvedena konkrétní částkou. U smluv na dobu určitou je možná dohoda, že nájemce zaplatí jednorázově celé nájemné dopředu. Jestliže o výši nájemného ve smlouvě nic není, je nájemce povinen platit takzvané obvyklé nájemné. To stanoví v případě sporu soud na základě znaleckého posudku či doložených tří nájemných v dané lokalitě za obdobný nájem bytu. V případě, že nájemné má být placeno prostřednictvím nepeněžitého plnění, tak není-li ve smlouvě oceněno konkrétní částkou, určí ho opět soud podle ceny za poskytovanou službu či jiné nepeněžité plnění obvyklé v místě, kde se byt nachází. Pokud není ve smlouvě uvedeno období, za které se má nájemné hradit, platí, že uvedené nájemné se hradí za měsíc. Chybí-li ve smlouvě ujednání o splatnosti nájemného, pak je splatné předem do pátého dne měsíce, případně jiného sjednaného platebního období.

Vedle nájemného je nájemce povinen platit za služby, a to buď paušálně, nebo zálohově. Není-li ve smlouvě stanoveno jinak, pronajímatel zajišťuje nájemci takzvané nezbytné služby. Obvykle tedy dodávky vody, tepla a teplé vody, odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, příjem rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínu a provoz výtahu. V naší spotřebitelské poradně se často setkáváme s dotazem, zda je nájemce povinen platit příspěvek do fondu oprav a na správu domu. Jelikož se nejedná o platby, z kterých by měl nájemce přímý prospěch, tak je po něm v rámci úhrady za služby nelze požadovat. Pronajímatel je tedy může pouze zohlednit ve výši nájemného. Praktické je přepsat přímo na nájemce elektřinu a plyn, případné dluhy pak jdou totiž za ním, a nikoliv za pronajímatelem. Co se však týče dodávek vody, vodárny většinou trvají na uzavření smlouvy s vlastníkem bytu.

Ve smlouvě je možné dohodnout povinnost nájemce složit jistotu neboli kauci, tedy určitou částku, kterou pronajímatel může použít na úhradu dluhu na nájemném, službách či na náhradu způsobené škody v bytě. Maximální výše jistoty v současné době činí trojnásobek nájemného. Jiné platby však nájemce povinen platit není. Co se týče případných plateb za užívání věcí v bytě, je nutné uzavřít pro tento účel smlouvu o nájmu věci, která může být i přímo v textu nájemní smlouvy, kterou se pronajímá byt. Pronajímatel také nemá právo například na poplatek za prodloužení smlouvy či za předložení vyúčtování.

Co je praktické zahrnout do nájemní smlouvy

V nájemní smlouvě bývá obvykle uvedeno, zda se jedná o smlouvu na dobu určitou či neurčitou. Doba určitá se stanovuje datem skončení nájmu nebo určením počtu měsíců či let počítaných ode dne sjednání nájmu. Pokud chybí v nájemní smlouvě informace o trvání nájmu, platí, že je uzavírán na dobu neurčitou. Je-li nájem uzavírán na dobu určitou a nájemce v bytě i po skončení sjednané doby dále bydlí, nájem se automaticky prodlužuje na stejnou dobu, na jakou byl sjednán dříve, nejvýše však na dobu dvou let. Předpokladem je, že nájemce bude byt užívat alespoň tři měsíce po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a zároveň jej pronajímatel nevyzve, aby byt opustil.

V nájemní smlouvě lze dále sjednat podmínky pro zvyšování nájemného, jinak se bude řídit zákonem. Často se v nájemních smlouvách vyskytují takzvané inflační doložky, podle kterých se nájemné zvyšuje každoročně v závislosti na míře inflace. Aby však byla inflační doložka platná a mohlo se podle ní nájemné zvyšovat, musí být uvedeno, podle jaké konkrétní hodnoty má být nájemné zvyšováno, například podle míry inflace stanovené pomocí indexu spotřebitelských cen Českého statistického úřadu. V nájemní smlouvě může být i ustanovení, kterým bude zvyšování nájemného vyloučeno.

Dále mohou být v nájemní smlouvě upraveny odlišně od zákona některá práva i povinnost nájemce. Ustanovení smlouvy ho však nesmí zkracovat na jeho právech nebo být, slovy zákona, zjevně nepřiměřené. Je tedy například možné sjednat právo vypovědět smlouvu na dobu určitou bez uvedení důvodu pronajímatelem, pokud má takové právo zároveň i nájemce. Ovšem nelze smluvně stanovit, že pronajímatel může nájemce z bytu vypovědět bez výpovědní doby v případě, že jeho dluh na nájemném a službách nedosahuje výše tří měsíčních nájemných a plateb za služby, což je podmínka, kterou pro výpověď bez výpovědní doby stanoví zákon. Lze také například odlišně od zákona rozdělit mezi nájemce a pronajímatele údržbu a opravy v bytě, ale jen pokud to bude pro nájemce výhodnější než podle speciálního vládního nařízení, které stanovuje, jakou údržbu a opravy provádí pronajímatel a jaké nájemce.

Neplatná ustanovení nájemní smlouvy

Jak bylo uvedeno výše, v nájemní smlouvě nesmí být pro nájemce stanoveny zjevně nepřiměřené povinnosti a nesmí být zkracován na svých právech. Jako zakázaná a tedy neplatná ustanovení zákon výslovně označuje smluvní pokuty ukládané nájemci za nedodržení jeho povinností. Ustanovení o smluvní pokutě je tak neplatné a nájemce se jím stejně jako dalšími neplatnými ustanoveními nemusí řídit. Pronajímatel tak má právo vůči nájemci uplatňovat pouze zákonné sankce, v současné době tedy může žádat úroky z prodlení za neplacení nájemného či služeb. Dále je neplatný zákaz chovu zvířat, zákaz kouření, zákaz návštěv nebo zákaz podnikání v bytě. Ovšem nájemce nesmí žádným svým jednáním byt poškozovat a musí dodržovat pravidla obvyklá pro chování v domě a náležitý pořádek. Jeho jednání dále nesmí nad míru přiměřenou místním poměrům obtěžovat ostatní obyvatele domu nebo je ohrožovat.

Když není písemná smlouva

Pokud byl nájem sjednán pouze ústně nebo je smlouva neplatná, může vznik nájmu zpochybnit nájemce jako slabší strana nájemního vztahu, ovšem nemůže tak učinit pronajímatel. Nájemce však musí stihnout namítnout neplatnost do doby před plněním z nájemní smlouvy, tedy než se do bytu nastěhuje nebo zaplatí první nájemné. Občanský zákoník pak obsahuje další pravidlo, podle kterého je nájem řádně uzavřen po uplynutí tří let od doby, kdy nájemce byt užíval bez písemné nebo bez platné smlouvy a zároveň se on i pronajímatel chovali způsobem, jako by nájem sjednán byl. Tedy pronajímatel nájemci nebránil v užívání bytu a nájemce platil za nájemné a služby. Problémem však může být již zmíněný nedostatek důkazů o právech a povinnostech z nájmu, proto vždy doporučujeme uzavřít písemnou smlouvu.

Dobrá rada na závěr

Nájemce by si měl při uzavírání nájemní smlouvy ověřit, že ji sjednává s osobou, která je k tomu oprávněná, zpravidla tedy s vlastníkem bytu či osobou k uzavření smlouvy zplnomocněnou. Není od věci zkontrolovat vlastnictví bytu v katastru nemovitostí. Uzavírá-li s nájemcem smlouvu někdo jiný než vlastník, měl by se prokázat plnou mocí od vlastníka. Je-li byt ve spoluvlastnictví více osob, pak by měly být všechny uvedeny v nájemní smlouvě na straně pronajímatele. Uzavírá-li za ně smlouvu jen jedna z nich, měla by být vybavena plnou mocí od ostatních.

Nájemce by také měl s pronajímatelem sepsat předávací protokol v den předání bytu. Protokol může být i součástí nájemní smlouvy. Měly by v něm být uvedeny stavy měřičů, výčet vybavení bytu a počet předávaných klíčů. Protokol je možné doprovodit fotografiemi či videonahrávkou. Ve smlouvě by rovněž mělo být uvedeno, zda a za jakých podmínek dává pronajímatel do nájmu vybavení bytu. Zákon například neřeší, jak je to s ledničkou či pračkou nacházející se v nájemním bytě. Pronajímatel či nájemce mohou být později zaskočeni požadavkem druhé strany, aby je opravili či dokonce pořídili nové.


Přihlásit