Podnájem bytu

Obsah listopadového dTestu

Aktuální číslo časopisu dTest 11/2018 Obsah listopadového dTestu

Vydáno: 28.6.2018    Publikováno v časopise 7/2018

O podnájem se jedná, jestliže nájemce přenechá pronajatý byt k bydlení podnájemci. Podnájmem je tak i přenechání družstevního bytu další osobě členem družstva, neboť vlastníkem bytu je družstvo a družstevník je jeho nájemcem. Co je zapotřebí k platnosti podnájmu? Je podnájem bytu vůbec výhodný? A na co vše si dávat pozor?

Kdy (ne)musí pronajímatel s podnájmem souhlasit

Dát nájemní byt do podnájmu může až na výjimky nájemce jen se souhlasem pronajímatele. Souhlas může pronajímatel udělit dopředu pro všechny budoucí podnájemce přímo v nájemní smlouvě. Naopak může být podnájem smlouvou i zcela vyloučen. Není-li podnájem v nájemní smlouvě řešen, postupuje se podle zákona. Podle něj může nájemce bez souhlasu dát do podnájmu celý byt či pouze jeho část (například jednu místnost) v případě, že v bytě bude s podnájemcem bydlet. V bytě přitom musí skutečně pobývat, nestačí, aby zde měl zřízen pouze trvalý pobyt. V ostatních případech musí mít nájemce k podnájmu souhlas pronajímatele. U družstevních bytů většinou platí, že s podnájmem musí souhlasit družstvo, které za něj často požaduje zaplacení poplatku. Podnájem bez požadovaného souhlasu pronajímatele může být důvodem výpovědi z nájmu, v případě družstevního bytu se pak jedná o porušení povinností člena bytového družstva. Pro podnájemce chybějící nutný souhlas pronajímatele znamená neplatnost podnájemní smlouvy a tedy povinnost nájemní byt opustit.

Úskalí podnájmu

Smlouva o podnájmu nemusí být písemná. Sepsat ji však doporučujeme již kvůli jistotě ohledně práv a povinností nájemce a podnájemce. Nájemce by měl pečlivě zvážit, zda byt podnajme, jelikož pronajímateli odpovídá za chování podnájemce. Mezi pronajímatelem a podnájemce totiž není právní vztah, nemají vůči sobě vzájemná práva a povinnosti. Způsobí-li tedy podnájemce škodu v bytě nebo v domě, může pronajímatel požadovat její náhradu po nájemci.

Podnájem nemusí být výhodný ani pro podnájemce, neboť nemá jistotu ohledně trvání podnájmu. Podnájem bytu totiž končí automaticky v okamžiku, kdy skončí z jakéhokoliv důvodu nájem. Známé jsou případy, kdy pronajímatel uzavře nájemní smlouvu například se svým příbuzným za účelem následného sjednání podnájmu. Jakmile bude chtít mít pronajímatel byt volný, postačí uzavřít s nájemcem dohodu o skončení nájmu, čímž dojde zároveň k ukončení podnájmu. Podnájemce se pak nemůže skončení nájmu nijak bránit. V tom má slabší postavení, než kdyby byl nájemcem. Nájem totiž, jestliže neskončí dohodou, uplynutím sjednané doby či výpovědí ze strany nájemce, končí pouze výpovědí pronajímatele ze zákonných důvodů. Přikláníme se k názoru, že v případě popsaném výše se jedná o obcházení zákona a na podnájemce se vztahují ustanovení ohledně skončení nájmu platící pro nájemce, což znamená, že podnájemce může být vypovězen pronajímatelem jen za zákonných důvodů.

Některé podnájemní smlouvy obsahují například zákazy chovu zvířat, smluvní pokuty a další ustanovení, která nesmí být v nájemní smlouvě. Jestliže ve smlouvě jsou, nájemce je nemusí dodržet. Domníváme se, že taková zakázaná ustanovení nesmí být ani ve smlouvě podnájemní, ovšem lze se setkat i s názorem opačným. Vzhledem k výše uvedenému tedy doporučujeme raději uzavřít nájemní smlouvu přímo s pronajímatelem. A to například i za situace, kdy je byt pronajat jako nájemci jednomu ze studentů a ostatní studenti žijící v bytě jsou jeho podnájemci. Nájemní smlouvu totiž může uzavřít s pronajímatelem více nájemců.

Co si ověřit

Jestliže se rozhodnete i přes výše uvedené stát se podnáje být uvedmcem, měli byste se před uzavřením podnájemní smlouvy přesvědčit, že nájemce je skutečně oprávněn byt užívat, že má uzavřenou nájemní smlouvu s pronajímatelem, tedy nejčastěji s vlastníkem bytu. Vlastnictví bytu lze jednoduše ověřit v katastru nemovitostí. V nájemní smlouvě mohouena ustanovení týkající se skončení nájmu bytu, která by měla podnájemce rovněž zajímat, jelikož, jak bylo uvedeno výše, podnájem končí nejpozději s koncem nájmu.


Přihlásit