Jak na realitní kanceláře

Přečtěte si nový dTest

Aktuální číslo časopisu dTest 12/2017 Přečtěte si nový dTest

Vydáno: 30.11.2017    Publikováno v časopise 12/2017

Zprostředkovatelem, tedy prostředníkem mezi kupujícím a prodávajícím, nájemcem a pronajímatelem nebo pachtýřem a propachtovatelem, bývají v oblasti realitního trhu realitní kanceláře a jejich makléři. Starají se o vzájemnou komunikaci budoucích smluvních stran, organizují inzerci, prohlídky i podpisy smluv, leckdy stranám předkládají návrhy smluv a vypracovávají podání úřadům.

K tomu, aby si kdokoliv založil realitní kancelář a stal se realitním makléřem, není dnes potřeba žádných zvláštních znalostí či odbornosti. Realitní činnost je zatím živností volnou a o vydání živnostenského oprávnění stačí požádat, být svéprávný a bezúhonný jako jakýkoliv jiný podnikatel. Na realitní kanceláře se nevztahuje žádný zvláštní zákon a makléři nemusejí být pojištění k odpovědnosti za újmu, dokonce nemusejí být v oboru nějak zvláště vzdělaní. Ve zprostředkování prodeje či nájmu však mají velkou roli a velkou měrou ovlivňují chování jak prodávajících, tak kupujících. S právním poradenstvím se lehce mohou dostat na tenký led, protože to je vyhrazeno výhradně advokátům.

Nedůvěra v realitní agenty, jejich obecně špatná pověst nebo nevýhodné smlouvy pro klienty, někdy vedené jen honbou za rychlou a vysokou provizí, přivedly řadu spotřebitelů k tomu, že než aby svěřili svou nemovitost realitní kanceláři, raději si vše zařizují sami. Smlouvy stažené z internetu, chyby z nezkušenosti jsou pak nasnadě. I proto, že realitní makléři nemají vždy tu nejlepší pověst a jejich služby by přeci jen měly být spojeny s určitou úrovní a odpovědností, připravuje se už řadu let nová právní úprava, která činnosti realitních zprostředkovatelů stanoví jasný rámec. Ovšem kdy přesně se tak stane, zatím není vůbec jisté.

Smlouva o zprostředkování

Realitní kancelář je především zprostředkovatelem a zprostředkovává z obou stran, jak na straně nabízející, tak na straně poptávající. Přesto se většinou se zprostředkovatelskými smlouvami setkáme v případě, kdy služeb realitních makléřů využíváme jako pronajímatelé nebo prodávající. To ale nemusí být pravidlem, uzavírat ji realitní kancelář může i se zájemcem, kterému pak má obstarat příležitost koupit či pronajmout nemovitost podle předem domluvených parametrů.

Smlouva o zprostředkování je obecně upravená v občanském zákoníku, v praxi jsou ale jednotlivé smlouvy přizpůsobovány tak, aby vyhovovaly spíše realitním kancelářím. Prodávající ovšem může být v tomto vztahu spotřebitelem, a tak není možné, aby si realitní kancelář dovolila úplně vše.

Principem zprostředkování je, že realitní kancelář má vyvíjet takovou činnost, aby obstarala příležitost k uzavření smlouvy. Jak konkrétně to bude vypadat, záleží na domluvě. Realitní kancelář většinou chce co nejméně povinností a odpovědnosti a podle toho bude vypadat smlouva. Pokud vám makléř tvrdí, že „takhle to připravil právník a jinak to nejde“, nevěřte mu, zrovna ve zprostředkování nejsou zákonné mantinely úzké. Stanovte ve smlouvě takové meze, které budou vyhovovat především vám. Že makléř bude sdělovat zájemcům jen pravdivé informace a nebude si vymýšlet, by mělo být samozřejmostí. V praxi tomu není vždy, za vady je pak ale odpovědný prodávající. Není od věci mít na nepoctivé realitní kanceláře pojistku ve formě smluvní pokuty za porušení povinností.

Za úspěšné obstarání příležitosti náleží kanceláři odměna. Čtete správně, ne vždy musí být podmínkou odměny konkrétní uzavřená kupní či nájemní smlouva. Vlastník by měl při prodeji poskytovat součinnost a zbytečně nemařit cizí práci, ale chce-li mít poslední slovo, musí na to myslet dopředu a slibovat odměnu jen za opravdu úspěšný prodej nebo pronájem. Provize realitní kanceláři se většinou určuje podle hodnoty nemovitosti a pohybuje se kolem 4 % z její prodejní ceny. Nebývá to malá částka, a i proto by se měl makléř otáčet. Zprostředkovatel bude většinou zástupcem právě prodávajícího. Čím vyšší prodejní cena, tím vyšší odměna. Na druhou stranu jako profesionál by měl krotit přehnaná očekávání, protože se vydělává těžko, když se vlastník vznáší na oblaku s představou, jakou má jeho nemovitost hodnotu, a o předraženou nemovitost pak nemá nikdo zájem.

Rezervační smlouva

V inzerátu na realitním serveru jste si vyhlédli zajímavou nemovitost, nažhavíte telefon a na druhém konci se ozve realitní makléř. Domluvíte si prohlídku a ve správný čas stojí před vytipovaným domem superlativy hýřící „profesionál“ se složkou dokumentů, úsměvem na rtech a s velkou motivací prodat co nejdříve a za co nejvyšší cenu. Co se bude ale dít dále?

První dojem byl úžasný, nemovitost se líbí vám i partnerovi a v mysli už vybíráte nábytek. „Opravdu se vám to líbí? Mám po vás ještě osm zájemců a ti, co tu byli včera, mi před schůzkou volali, že by zítra chtěli podepsat rezervaci. Vy se mi ale líbíte víc. Když jsem vás viděl, hned jsem věděl, že je to dům pro vás, rezervovat ho můžeme klidně hned, jen se mi tady podepište a na 14 dní to nebudu nabízet nikomu jinému,“ říká realitní makléř s jiskrou v oku. Pozor, ukvapený podpis rezervační smlouvy se může vymstít. K čemu se makléř zavazuje a k čemu vy? Škála možností je skoro neomezená, bude-li to smlouva ve prospěch realitky, zaváže se jen k tomu, že sama nebude nemovitost nabízet nikomu dalšímu za skromný poplatek – nějaká 4 % z ceny nemovitosti. Co naplat, že nezaručuje, že nemovitost nebude nabízet někdo jiný a o závazku neví ani její vlastník.

Zdá se vám to za 4 % z ceny nemovitosti trochu málo práce? Vždy záleží na vás, co dalšího po makléři budete chtít. Makléř by měl mít ve smlouvě zakotvenou odpovědnost za pravdivost a správnost všech informací, které se skrze něho ke kupujícímu dostanou. Občanský zákoník sice předpokládá, že ten, kdo se hlásí k určité profesi, se musí jako profesionál chovat a nese za poskytnutou radu odpovědnost, zvláště když je rada draze zaplacená. Zakotvíte-li si takové pravidlo i do smlouvy, bude jasné, že se jen tak nedáte. Mezi další povinnosti by mělo patřit poskytování součinnosti pro úspěšnou koupi, zprostředkování komunikace mezi všemi smluvními stranami, patřičné vysvětlení všech kroků či příprava podkladů. Není nic horšího, než když má budoucí kupující vše domluvené, hypotéku připravenou k čerpání a neinformovaný vlastník se pak zdráhá podepsat zástavní smlouvu, protože dopředu nevěděl, jak takový vztah s bankou funguje. Vůbec nejlepší je, když je vlastník rovnou jednou ze stran rezervační smlouvy, pak máte jistotu, že je platná pro všechny zúčastněné, nejen pro realitní kancelář a budoucího kupce či nájemníka.

Porušení vaší povinnosti uzavřít smlouvu bude v návrhu smlouvy postiženo pokutou, zpravidla ve výši provize realitního makléře, takže ten bude „vždy na svém“. Proto si stanovte také pokuty za nedodržení povinností makléře či vlastníka. Hrozba smluvních pokut motivuje k dobré práci stejně jako následná odměna. Z rezervace může být cesta ven, je na ni třeba myslet dopředu a připravit si únikové východy – neodpovídá nemovitost popisovaným vlastnostem nebo se najednou v katastru objevily exekuce a zástavy, o kterých jste měli být informováni? Nedodržení povinností ze strany prodávajícího a mak­léře může být důvodem k odstoupení od smlouvy a požadavku vrácení rezervačního poplatku, nezapomeňte na to ale myslet před podpisem rezervace.

Smlouva o rezervaci není nijak zákonem upravená, a tak je jen na jejích stranách, aby si v ní určily, kdo a co musí, v jakých termínech a za jakou cenu. Zatímco návrh ze strany realitní kanceláře bude většinou stanovovat povinnosti zájemce – tedy zaplatit rezervační poplatek a v určitém termínu podepsat kupní nebo jinou smlouvu podle typu rezervace, vy jako zákazníci byste si měli pohlídat další věci, a především byste se měli ptát, jak se k rezervaci staví prodávající a zda je rovněž stranou smlouvy. Součástí závazku makléře někdy bývají i servis a služby externího advokáta. Někdy jde jen o předem připravenou kupní či nájemní smlouvu, to, že ji připravil externí advokát, ale neznamená, že se do ní nedá zasahovat a že je sepsána dobře a ve váš prospěch.

Na co si dát pozor u realitních kanceláří?

Nyní si přiblížíme některé další triky a fígle realitních kanceláří, se kterými se mohou spotřebitelé setkat.

Tajný agent

V nabídkách realitních webů se někdy objevují inzeráty „ukradené“. Makléř si „vypůjčí“ cizí fotografie a popis a na majitele se obrací až v okamžiku, kdy „má kupce“. Někdy sám se zájemcem absolvuje prohlídku, aniž by vlastníka upozornil, že chce byt dále zprostředkovávat. Jako zájemci chtějte vidět zprostředkovatelskou smlouvu, jako vlastníci zakažte šíření fotografií, pokud si je na prohlídce „zájemce“ pořizuje. Podobně si dejte pozor, zda o rezervaci nemovitosti ví její vlastník a souhlasí s ní.

Fiktivní nabídka

Zajímavá nemovitost za zajímavou cenu, ale ač jste volali hodinku po zveřejnění, kupodivu je už fuč. Realitka má v záloze ale další eso – hned vedle má podobný krásný byt, je sice trochu menší a trochu dražší, ale určitě se vám bude líbit.

Provize

Za úspěšné sjednání smlouvy náleží zprostředkovateli odměna, to je přirozené. Kdo ji platí, v jaké výši a hlavně za co konkrétně, si ale domluvte dopředu. Může se stát, že provizi platí jak kupující, tak prodávající. U koupě nemovitosti si všimněte, že výše rezervační zálohy většinou odpovídá výši provize, dejte si proto pozor, jak je domluveno případné započítání zálohy na úhradu celkové ceny a podmínky vrácení zálohy. To, že proběhne rezervace, ještě nemusí znamenat, že se dohodnete na znění smlouvy. V případě nájmu si realitka obvykle bere provizi ve výši jedné měsíční platby, dobře se ujistěte, co vám makléř říká, zda jde o jeden, nebo první nájem. Cenu za své služby by měl samozřejmě uvádět jako konečnou, včetně všech daní a poplatků.

Exkluzivita

Významným ustanovením smlouvy o zprostředkování, ale i pastí na nepozorné může být takzvaná exkluzivita. Realitní kanceláři zaručuje, že pokud se po dobu její platnosti nemovitost prodá nebo pronajme, náleží jí za to odměna, bez ohledu na skutečnost, zda zájemce sama našla, nebo ne. Krátká exkluzivita nemusí být na škodu. Realitní agent nechá nemovitost nafotit, zařídí inzerci a domlouvá schůzky, nebylo by příliš fér, kdyby z jeho činnosti profitoval někdo druhý, kdo jen slízne smetanu. V minulosti byla ale praxe spíše opačná, realitní kancelář se tvářila, jaké nemá renomé, nechala klienty podepsat smlouvy s doložkou exkluzivity, nemovitost umístila na svůj web a víc už na nic nesáhla. Prodávající se obešli i bez ní, ale s překvapením zjistili, že musejí zaplatit provizi prakticky za nic. Rozhodčí doložka pak zaručovala, že spor bude řešit rozhodce, kterého faktická činnost realitky nebude příliš zajímat. Ačkoliv neetické rozhodčí doložky jsou zakázány a spotřebitelé jsou chráněni proti překvapivým ustanovením smluvních podmínek a nepřiměřeným ujednáním ve smlouvě, otázku exkluzivity je dobré promyslet a poskytovat ji uváženě, jen když máte jistotu, že makléř udělá opravdu vše pro to, aby prodal.

Falešný kupec

Sice jste inzerovali sami, ale zčista jasna zavolá realitní makléř, že pro vás má kupce a nemovitost chtějí hned vidět. Prohlídka vypadá znamenitě, klient se tváří solventně a projevuje velký zájem, na konci se rozloučí, že zbytek nechá na makléři. Ten majiteli předá připravenou zprostředkovatelskou smlouvu s nenápadnou doložkou exkluzivity. Po tajemném kupci se pak slehne zem, ale realitka si může nemovitost nabízet a kasírovat provize. Podobné vyslovené podvody řeší i trestní soudy. 

Realitní úschova peněz

Řada realitních kanceláří nabízí při zprostředkování úschovu kupní ceny za nemovitost na svých účtech. S ohledem na to, že dosud neplatí povinnost pojištění odpovědnosti a nad realitními makléři není žádný zvláštní dohled, jedná se o úschovu poměrně rizikovou. Úschova u banky, notáře nebo advokáta je sice dražší, ale ze zákona na zvláštních účtech a pojištěná.


Přihlásit