Co jste nevěděli o úvěrech na bydlení

Co najdete v novém dTestu

Aktuální číslo časopisu dTest 10/2017 Co najdete v novém dTestu

Vydáno: 6.6.2017    Publikováno v časopise 6/2017

Nová právní úprava spotřebitelských úvěrů přinesla řadu zásadních a potřebných změn. Předně se začala věnovat pozornost úvěrům na bydlení, které si až dosud žily vlastním nepříliš regulovaným životem. Zatímco při koupi pračky na splátky musel každý spotřebitel dostat podrobné informace o parametrech smlouvy, při koupi domu či bytu banka nemusela přehledně informovat o ničem, o čem by sama nechtěla. To se od prosince loňského roku zásadně změnilo.

Co je úvěr na bydlení?

Předně je třeba vysvětlit, co se úvěrem na bydlení vlastně myslí. Spotřebitelským úvěrem je jakákoliv odložená platba poskytovaná podnikatelem spotřebiteli, to už jsme probírali v mnoha předchozích článcích. Aby mohl úvěr dostat přívlastek „na bydlení“, musí splnit jednu ze zákonem vyjmenovaných podmínek. Prvně jím může být jakýkoliv spotřebitelský úvěr zajištěný zástavou nemovitosti nebo věcným právem k ní. Typicky se tedy jedná o klasickou hypotéku, kterou si pořizujeme při koupi domu nebo bytu. Druhým typem spotřebitelského úvěru na bydlení je takový, který má své účelové určení k nabytí nemovitosti, její výstavbě, pořízení podílu v bytovém družstvu s užívacím právem k bytu, rekonstrukci, která spočívá ve změně stavby, nebo ke splacení jiného úvěru na bydlení. Třetím typem jsou úvěry poskytované stavebními spořitelnami podle zákona o stavebním spoření.

Aby byl úvěr na bydlení skutečně spotřebitelským, nemělo by se jednat o pořízení nemovitosti určené k podnikání, neměl by tedy rozhodně převažovat podnikatelský účel investice. Uvažujete-li o stavbě nového domu, jehož součástí bude dílna, kanceláře, penzion či ordinace, hypotéka k jeho pořízení se za určitých okolností nemusí řídit právem ochrany spotřebitele. O takových věcech je ale lepší se poradit s právníkem a konzultovat konkrétní situaci.

vánoční banner 2016

Předsmluvní informace a uzavírání smlouvy

Jednou z nejpodstatnějších změn, kterou přineslo podřazení úvěrů na bydlení pod spotřebitelské úvěry, je nepochybně změna způsobu informování spotřebitele. Dříve neexistovala prakticky žádná zákonná pravidla a ten, kdo si pořizoval na splátky televizi, měl paradoxně právo dostat více přehledných informací než ten, kdo se chtěl zadlužit prakticky na celý život při nákupu domu či bytu. Stejně jako u běžných spotřebitelských úvěrů se i u hypoték stává důležitým údajem takzvaná roční procentní sazba nákladů (RPSN), kterou využijete zejména při výběru té nejvýhodnější nabídky. Samotná výše úrokové sazby, na kterou banky rády lákají, není tím nejlepším nástrojem k porovnání. Poplatky za uzavření, za čerpání, platba za zpracování odhadu a pravidelný poplatek za vedení úvěrového účtu a RPSN se hned začnou od úrokové sazby o desetinky lišit. V případě miliónových úvěrů na nemovitosti jsou to desetitisíce v rámci mnohaletého splácení.

Přílohou zákona je vzor formuláře evropského standardizovaného informačního přehledu. Ten spotřebiteli zajišťuje, že dostane všechny potřebné údaje v přehlednější formě, aby nemusel po podstatných informacích pátrat ve smlouvě a jejích obchodních podmínkách.

Proces vyjednávání a prověřování schopnosti splácet se ve své podstatě z pohledu spotřebitele neliší od jiného úvěru. Mechanismy, podle kterých se poskytovatel rozhodne úvěr nabídnout, jsou zákazníkům většinou skryty. Je-li důvodem neposkytnutí záznam v dlužnických databázích, pak o tom musí být spotřebitel náležitě informován.

Co se ale od běžného spotřebitelského úvěru liší podstatně, je otázka odstoupení od smlouvy po jejím uzavření. Zatímco v režimu běžného spotřebitelského úvěru má každý zákazník právo si jeho pořízení 14 dní od uzavření rozmyslet, u úvěrů na bydlení tomu tak není. Je to logické. Jde většinou o velké peníze a celoživotní úspory, u podpisu se tedy hodí, aby byl definitivní a jednoduše neodvolatelný. O dobu na rozmyšlenou ale nepřicházíte ani zde, jen je konstruována obráceně podle známého přísloví dvakrát měř a jednou řež. Pokud poskytovatel nabídne uzavření smlouvy a předloží její návrh, nesmí ho během následujících 14 dní změnit nebo odvolat, ledaže by během té doby vyšly najevo nové skutečnosti, které by ovlivnily posouzení úvěruschopnosti spotřebitele, za nichž by úvěr podle zákona nesměl být poskytnut (ztráta zaměstnání, zápis exekuce a podobně). Pokud se podle předložených podmínek zákazník rozhodne nabídku přijmout, musí s ním poskytovatel bezodkladně smlouvu uzavřít. V praxi se zatím s pojmem bezodkladnosti neobjevil problém.

Čtěte také: Ústně sjednaný úvěr bude bez trestu, navrhují poslanci

Předčasné splacení

U nových úvěrů na bydlení platí, stejně jako dříve u ostatních spotřebitelských úvěrů, že je lze kdykoliv předčasně splatit, ne vždy je to ale zadarmo. I zde platí zásada, že věřitel má právo, aby mu byly nahrazeny náklady, které s předčasným splacením vynaložil, to v případě miliónových hypoték nemusí být zrovna zanedbatelná částka. Proto zde najdeme určitá omezení ve prospěch spotřebitelů. Dochází-li k předčasnému splacení v souvislosti s prodejem nemovitosti, která byla úvěrem financována, a trvala-li úvěrová smlouva alespoň dva roky, nesmí být náhrada úvěrové společnosti vyšší než 1 % z předčasně splacené výše úvěru a nikdy nesmí přesáhnout 50 000 korun.

Zákon vyjmenovává i několik situací, kdy lze úvěr splatit předčasně, aniž by poskytovatel měl nárok na cokoliv navíc. Jedná se o následující:

  • Plnění v rámci pojištění – pojištění nemovitosti bývá častou a většinou základní podmínkou poskytnutí úvěru. Pokud vyhoříte a pojišťovna plní, banka musí peníze přijmout, aniž by si za to účtovala zvláštní příplatky.
  • V období, kdy není sjednána pevná úroková sazba – pokud se sazba podle smlouvy může měnit, je na spotřebiteli, aby se rozhodl, zda ta nová je pro něho výhodná, či nikoliv, a případně svůj úvěr kdykoliv bez sankce splatil či refinancoval.
  • Při změně pevné úrokové sazby – pevná úroková sazba se běžně sjednává na období kratší, než je celková délka splácení. Vyprší-li závazek pevné sazby, poskytovatel musí tři měsíce předem oznámit sazbu novou. V období mezi oznámením změny sazby a počátkem její platnosti musí být předčasné splacení zdarma.
  • Úmrtí, dlouhodobá nemoc, invalidita dlužníka či jeho manžela nebo partnera – je-li v jejich důsledku snížená schopnost splácet, byly by poplatky za předčasné zaplacení nemravné.
  • Každý rok během jednoho měsíce před výročím data uzavření smlouvy můžete dát své bance „dárek“ až do výše 25 % celkové výše úvěru. Ta jej na oplátku přijme jako předčasnou splátku bez poplatků. Sníží se tím nejen dlužná částka, ale logicky celkové úroky, které zaplatíte.

Když se neplatí

Sankcím je vždy lepší se vyhnout, dostát svým smluvním povinnostem a platit včas. Kvůli různým podvodníkům a lichvářům, kterým nikdy nešlo o půjčování peněz, ale spíše o to připravit dlužníka o majetek, se vytvořily stropy pro smluvní pokuty, které platí i v oblasti úvěrů na bydlení.

V případě prodlení může věřitel chtít účelně vynaložené náklady, které s vymáháním vznikly, a maximálně zákonný úrok z prodlení. Ten se vypočítává podle nařízení vlády a v současnosti je jeho výše 8,05 %. Smluvní pokuty mají hned několik zastropování. Denně nesmějí přesáhnout 0,1 % z částky, se kterou je spotřebitel v prodlení, pokud by jejich souhrn měl ročně přesáhnout 3000 korun či 500 korun z jednotlivé splátky. Souhrn všech pokut, které by měl spotřebitel platit, nesmí nikdy přesáhnout polovinu celkové výše úvěru, nejvýše však 200 000 korun. Omezení úvěrových aligátorů je bezpochyby přínosem, na druhou stranu může znamenat větší riziko pro slušné poskytovatele, a tím i menší dostupnost úvěrů. Jak se vyvine praxe, uvidíme.

Princip hypotéky spočívá v tom, že se poskytovatel úvěru jistí zástavou nemovitosti. Když dlužník nesplácí, v dražbě ji prodá, pokryje své náklady, a pokud něco zbyde, vyplatí to dlužníkovi nebo jeho dalším věřitelům. Postup zpeněžení zástavy ale nemůže být extrémně rychlý, aby se dlužník po druhé nezaplacené splátce neocitl na dlažbě. K prodeji zástavy může dojít nejdříve šest měsíců od chvíle, kdy věřitel dlužníkovi oznámí, že začne s výkonem svého práva. Do té doby si dlužník může svou nemovitost za účelem splnění dluhu prodat sám. Věřitele při tom samozřejmě poškozovat nesmí.

A co staré hypotéky?

Většina nové úpravy se vztahuje především na smlouvy uzavřené po 1. prosinci 2016, tedy až za účinnosti nové právní úpravy. Jsou zde ale výjimky. Pravidla pro předčasné splacení platí pro smlouvy s variabilní úrokovou sazbou hned od účinnosti zákona a pro smlouvy s pevnou sazbou od chvíle, kdy skončí doba, po kterou je fixní sazba sjednána. Prodlení do 30. listopadu 2016 se řídí smlouvou a starými předpisy, od 1. prosince pak platí popsaná omezení pro úroky a pokuty i pro staré smlouvy. Při výpočtech to bude sice trochu složitější, ale snížení pokut je ve prospěch spotřebitele.


Přihlásit