Koupě nemovitosti a služby realitních kanceláří

Přečtěte si nový dTest

Aktuální číslo časopisu dTest 12/2016 Přečtěte si nový dTest

Vydáno: 30.6.2016    Publikováno v časopise 7/2016

Přestalo vás bavit platit každý měsíc nájemné a rozhodli jste se pořídit si vlastní bydlení nebo plánujete koupit chaloupku pro rodinnou rekreaci? Čeká vás zřejmě životní investice a řada nástrah na cestě k ní.

Pokud nemáte štěstí na dobrý přímý kontakt na prodejce, pravděpodobně využijete některý z realitních serverů. I v případě přímé koupě je dobré mít přehled, kolik podobné nemovitosti stojí, jak se ceny vyvíjejí i jak samotné nabídky vypadají. Není od věci mít za sebou pár prohlídek a být připraveni na triky prodejců i jejich zástupců. Většinou se setkáte s realitními makléři, kteří jsou tak trochu zvláštní formou velmi specifického podnikatele, s nímž přichází spotřebitel do styku. Lepší je mít se na pozoru a být příjemně překvapen profesionalitou než naopak.

Realitní kanceláře a jejich služby

Najdete si pěkný inzerát na realitním serveru, žhavíte telefon a na druhém konci se ozve realitní makléř. Domluvíte si prohlídku a ve správný čas stojí před vytipovaným domem superlativy hýřící „profesionál“ se složkou dokumentů, úsměvem na rtech a velkou motivací prodat co nejdříve a za co nejvyšší cenu. V čem jeho služby spočívají? S majitelem nemovitosti by měl mít makléř uzavřenou smlouvu o zprostředkování, není to ale pravidlem, takže si vztah realitky a prodávajícího předem ověřte.

Za prodej pak plyne realitní kanceláři provize z ceny nemovitosti, která se pohybuje kolem 4 % z prodejní ceny. Záleží na konkrétní lokalitě a nemovitosti, ale nebývá to zrovna malá částka. Za provizi má pak makléř plnit úkoly, které jsou specifikované ve smlouvě. Je tedy spíše zástupcem prodávajícího – čím dráže prodá, tím více dostane. Na stranu druhou může být i dobrým prostředníkem pro vyjednávání dle přísloví lepší vrabec v hrsti nežli holub na střeše, takže může krotit nereálné představy na obou stranách.

Jako kupující budete makléře více zajímat především v momentě, kdy ucítí zájem o nemovitost. Nabídka podpisu rezervační smlouvy může přijít hned při prvním kontaktu. Vymezuje vztah mezi zájemcem o koupi, realitním makléřem a ideálně také vlastníkem nemovitosti. Dvoustranná smlouva, která slibuje, že makléř nebude nemovitost nabízet někomu jinému, je sice běžná, ale nezabrání vlastníkovi, aby nemovitost prodal sám, obzvláště pokud realitka nemá k nemovitosti takzvanou exkluzivitu. Vyžadujte tedy, ať rezervaci stvrdí prodejce. Jen tak budete mít jistotu, že neplatíte zálohu za nic.

Zdá se vám to za 4 % z ceny nemovitosti trochu málo práce? Záleží na vás, co dalšího po realitce budete chtít. Někdy jsou součástí služby externího advokáta. Makléř by měl mít ve smlouvě zakotvenou odpovědnost za pravdivost a správnost všech informací, které se přes něj ke kupujícímu dostanou.

Občanský zákoník předpokládá, že kdo se hlásí k určité profesi, musí se jako profesionál chovat a nese za poskytnutou radu odpovědnost, zvláště když je rada draze zaplacená. Zakotvíte-li si takové pravidlo i do smlouvy, bude jasné, že se jen tak nedáte. Mezi další povinnosti by mělo patřit poskytování součinnosti pro úspěšnou koupi, zprostředkování komunikace mezi všemi smluvními stranami, patřičné vysvětlení všech kroků či příprava podkladů. Není nic horšího, než když má budoucí kupující vše domluvené, připravenou hypotéku k čerpání, ale neinformovaný vlastník se zdráhá podepsat zástavní smlouvu, protože dopředu nevěděl, jak takový vztah s bankou funguje a jaká je následnost jednotlivých kroků.

Rezervační poplatek, záloha, provize

Rezervační poplatek bývá předmětem velkých sporů mezi kupujícími a realitním zprostředkovatelem, obzvláště když z koupě sejde. Výše obvykle odpovídá provizi z prodeje a je prezentován jako záloha na kupní cenu. Jeho účel by měl být podrobně popsán v rezervační smlouvě. Nepodléhejte tlaku a nemovitost rezervujte až v momentě, kdy jste si jistí. Dodatečné zjištění vad a odstoupení od záměru konkrétní nemovitost koupit může znamenat ztrátu i desítek tisíc korun, které dle smlouvy propadnou realitce.

Všichni realitní makléři nejsou stejní, je mezi nimi řada profesionálů, ale bohužel i spousta těch, kteří hledají rychlý a snadný zisk. Negativních zkušeností a podvedených klientů je řada. Také proto připravuje Ministerstvo pro místní rozvoj ČR zákon, který činnost realitních makléřů upraví.

Z volné živnosti se stane živnost vázaná a zákon bude po makléřích vyžadovat praxi nebo odborné vzdělání na vysokoškolské úrovni. Kvůli odpovědnosti za škodu budou muset být povinně pojištěni. Očekává se, že právní úprava značně pomůže spotřebitelům, tedy neprofesionálům na straně kupujících i prodávajících. Návrh je ale zatím pouze ve stádiu příprav. Ještě minimálně rok se musíte spoléhat především na vlastní ostražitost a vzájemná práva a povinnosti z realitního zprostředkování si sami vymezit ve smlouvě. Moc nepočítejte s tím, že smlouva napsaná realitní kanceláři je výhodná pro vás. Vždy si ji důkladně prostudujte a přinejlepším zkonzultujte s nezávislým odborníkem.

Při nákupu nemovitosti se nenechte unášet emocemi. Krásnému prvnímu dojmu, superlativům a tezím o tom, že dalších pět lidí čeká jen na složení zálohy, nevěřte. Ve výpisu z katastru nemovitostí ověřte právní stav, zda na věci není zástavní právo či věcné břemeno. U rodinných domků zkontrolujte, komu patří pozemek pod domem (pokud by to byla osoba rozdílná od vlastníka, má předkupní právo) i kolem. Nebylo by příjemné zjistit, že k domu není přístupová cesta, protože zahrada patří sousedovi, který si brousil zuby i na domeček stojící uprostřed jeho pozemků. Nová legislativa umožňuje do katastru nemovitostí zapisovat i nájemní vztahy. To bude ale spíše výjimečné, jen se ujistěte, jestli náhodou byt nemá v nájmu synovec majitele s velmi „výhodnou“ smlouvou. Nájem totiž se změnou vlastníka automaticky nezaniká.

Stavebně technický stav nemovitosti není jen otázkou pěkné výmalby a dobře vypadajících obkladů. Zaměřte se na celkový stav budovy, jak vypadá střecha, výtah i společné prostory. Nízké poplatky nemusejí znamenat, že v brzké době nebudou nutné vysoké investice do celého domu. Kdo si neví rady, může využít služeb odborníků, kteří se zaměřují na inspekce nemovitostí pro kupující. Pokud se vady objeví už před koupí, můžete si vytvořit představu, kolik vás celkově nové bydlení bude stát s rekonstrukcemi. V případě koupě bytu doporučujeme prověřit také hospodaření společenství vlastníků či družstva.

Úschovy

Nejedná se o malé částky, a tak se při převodech nemovitostí využívají takzvané úschovy. Smlouva o úschově a správě listin je důležitá pro bezpečnost převodů a spočívá v tom, že nezávislá (často proti škodě či úpadku pojištěná) osoba přijme platbu od kupujícího a zajistí, aby na účet prodávajícího došla, až bude zapsán vklad do katastru nemovitostí a proběhne platba daně i provize. Různé formy úschovy nabízejí samy realitní kanceláře, advokáti, notáři a banky. Advokátní úschovy mají pověst trochu pošramocenou excesy některých defraudantů ze svých řad, ale to jsou opravdu výjimečné případy. Notářské či bankovní úschovy se jeví jako zcela bezpečné, na druhou stranu advokát může nabídnout osobnější přístup a další pomoc, kterou banky a notáři obvykle nedělají. Úschovu u realitní kanceláře nedoporučujeme. Může sice vyjít levněji, ale nebývá nad ní žádná kontrola ani záruka v pojištění.

Kupní smlouva a práva spotřebitele

Z pohledu právního je kupní smlouva na nemovitost běžnou smlouvou a pro práva a povinnosti smluvních stran platí jen s drobnými odchylkami to, co platí pro nákup jakékoliv jiné věci. Spotřebitelské právo, tedy široce vymezená informační povinnost, zákaz nepřiměřených smluvních ustanovení či odpovědnost za vady se standardním reklamačním procesem se uplatní pouze v případě, kdy nemovitost kupujete od podnikatele, nejčastěji developera. Obecná ochrana spotřebitele se použije i ve vztahu k realitním kancelářím. Smluvní vztahy se soukromými osobami, jednotlivými vlastníky bytu si musíte ve smlouvě nastavit a ohlídat sami. Zákon předpokládá, že jste si jako nepodnikající a neprofesionální osoby rovni, a v takovém vztahu nikoho nezvýhodňuje. Pozor si tedy musí dát prodávající i kupující.

Pro běžného smrtelníka je nejviditelnější odchylkou povinnost sepsání smlouvy. Při koupi nemovitosti by asi většinu lidí jiný postup nenapadl, přece jen se nejedná o malé částky. Zákon tu dává najevo, že smlouvu považuje za důležitou. A tak se vás snaží přimět, abyste k tomu přistupovali zodpovědně a s rozmyslem. Investice do služeb odborníka, v tomto případě právníka, nemusí být vysoká, ale může přinést nový pohled na věc a jistotu, že vaše budoucí kroky povedou k tomu, co jste opravdu zamýšleli.


Přihlásit