Právo: Údržba a opravy nájemního bytu

Přečtěte si nový dTest

Aktuální číslo časopisu dTest 9/2016 Přečtěte si nový dTest

Vydáno: 31.3.2016    Publikováno v časopise 4/2016

Ačkoliv nájemce užívá byt řádně a v souladu s nájemní smlouvou, jak mu ukládá občanský zákoník, užívání bytu (eventuálně i jeho neužívání) a zub času se na bytě vždy podepíší. Vady bytu snižují kvalitu bydlení, dokonce mohou bydlení bránit. Navíc neodstranění vady může vést k dalšímu poškození bytu. O byt je tedy třeba se starat. Logicky vyvstává otázka, která může vést až ke sporům – má údržbu a opravy v bytě zajistit a hradit pronajímatel, nebo nájemce?

V prvé řadě záleží na tom, jak se pronajímatel a nájemce dohodnou. Jejich dohoda ohledně péče o byt však nesmí, stejně jako ostatní ujednání, nepřiměřeně zkracovat práva nájemce. Pokud si pronajímatel a nájemce nic ohledně údržby a oprav v bytě nesjednají, bude se postupovat pouze dle občanského zákoníku a dalších právních předpisů.

Na případné vady bytu by proto měli pronajímatel a nájemce myslet dříve, než nájemce překročí pomyslný i skutečný práh bytu. Pronajímatel a nájemce by se měli nejlépe dopředu v nájemní smlouvě dohodnout, v jakém stavu bude byt nájemci předáván a jak budou mezi nájemce a pronajímatele rozděleny budoucí opravy a údržba bytu. Nestanoví-li dohoda něco jiného, je pronajímatel povinen předat nájemci byt ve stavu způsobilém k obývání a v tomto stavu jej i během nájmu udržovat. Bytem způsobilým k užívání se přitom myslí čistý byt v dobrém stavu, v němž jsou zajištěny nezbytné služby, typicky dodávky energií, přívod a odvod vody, zajištění dodávek tepla a podobně.

Byt nezpůsobilý k užívání

Předá-li pronajímatel nájemci po společné dohodě byt nezpůsobilý k obývání, musí se s ním rovněž dohodnout na úhradě nákladů na provedení nutných úprav. V opačném případě musí pronajímatel nájemci předat byt ve stavu způsobilém k obývání, pokud se toho bude nájemce domáhat.

Není-li nezpůsobilost bytu k bydlení náležitě sjednána, zakládá nájemci právo se do bytu nenastěhovat nebo požadovat po pronajímateli přiměřenou slevu z nájemného až do odstranění vady. Stejné následky bude mít existence vady, o níž pronajímatel nájemci tvrdil, že ji byt nemá, nebo o níž nájemce nevěděl, protože mu pronajímatel neumožnil si byt předem prohlédnout. Nájemce však nemá právo požadovat slevu z nájemného či odmítnout se do bytu nastěhovat, pokud stav bytu znal nebo měl možnost se s ním seznámit.

Předávací protokol

Stav bytu je vhodné zachytit v předávacím protokolu a na fotografiích či na videonahrávce. Lze se tak vyhnout nepříjemnostem, kdy bude například pronajímatel odlišně od nájemce tvrdit, že kachličky v koupelně nebyly při předání bytu prasklé.

Po ukončení nájemního vztahu by se totiž měl byt předat zpět pronajímateli ve stavu, jaký odpovídá jeho běžnému opotřebení, nesjednají-li si smluvní strany něco jiného. Pokud pronajímatel nájemci předá vymalovaný být, nelze nic namítat proti tomu, aby byla v nájemní smlouvě sjednána povinnost nájemce předat při skončení nájmu čerstvě vymalovaný byt. Jinak je tomu, když pronajímatel vyžaduje po nájemci zaplacení určité částky za vymalování bytu, která však neodpovídá skutečným nákladům. Takové ustanovení je nepřiměřené, a tedy nezákonné, a nájemce se jím proto nemusí řídit.

Běžná údržba a drobné opravy

Pokud se pronajímatel a nájemce nedohodnou jinak, platí, že nájemce provádí v bytě pouze takzvanou běžnou údržbu a drobné opravy. Zbývající údržba a opravy jsou na pronajímateli. Za běžnou údržbu se dle nařízení vlády účinného od 1. ledna 2016 považuje obvyklé udržování a čištění bytu a jeho zařízení. Jedná se zejména o malování, opravu omítek, tapetování a čištění podlah, obkladů stěn a čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům. Dále se běžnou údržbou rozumí čištění některých zařízení, kontrola funkčnosti termostatických hlavic s elektronickým řízením, kontrola funkčnosti hlásiče kouře, kontrola a údržba vodovodních baterií.

Mezi drobné opravy se pak počítají například opravy podlahových krytin, výměny prahů a lišt, opravy částí dveří a oken, opravy a výměny vypínačů, zásuvek, zvonků, domácích telefonů, zásuvek rozvodů datových sítí či televizního vysílání, výměna žárovek a dále také opravy zařízení, která je povinen nájemce v rámci běžné úpravy čistit – například vodovodních výtoků, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, umyvadel, van, kuchyňských sporáků, vestavěných skříní. U zařízení pro vytápění se za drobné opravy považují opravy kamen a kotlů včetně ovládacích termostatů etážového topení. Za drobné opravy se však nepovažují opravy radiátorů a rozvodů ústředního vytápění.

Drobné jsou i další opravy, pokud náklad na jednu opravu nepřesáhne 1000 Kč, přičemž do této částky se nezapočítávají náklady na dopravu a další náklady s opravou spojené. Výdaje na drobné opravy ve svém souhrnu však nesmí přesáhnout ročně částku 100 Kč na m2 podlahové plochy bytu a částku 50 Kč na m2 plochy sklepů, balkonů, lodžií a teras k bytu příslušejících.

Pokud nájemce neodstraní včas vadu, za kterou odpovídá, může opravu provést pronajímatel na náklady nájemce. Neodstranění vady může vést i k výpovědi nájemce, dokonce i bez výpovědní doby, a to za podmínky, že pronajímatel poskytne nájemci přiměřenou lhůtu k odstranění vady. Nebo lze nečinnost nájemce či závadu samotnou považovat za hrubé porušení nájemní smlouvy.

Povinnost oznámit vadu

Také ohledně vad, které nespadají pod běžnou údržbu a drobné opravy, má nájemce určité povinnosti. V prvé řadě se jedná o povinnost je oznámit pronajímateli, neboť ten zpravidla nemá jinou možnost, jak se o nich dozvědět. Bez zbytečného odkladu je povinen nájemce oznámit vady bránící obvyklému bydlení.

Jde-li o vadu, kterou je třeba odstranit bez prodlení, je povinen ji nahlásit ihned. Pronajímatel je pak povinen zajistit v přiměřené době po oznámení vady její odstranění. Pokud tak neučiní, může, avšak nemusí, závadu odstranit nájemce a pronajímatel je poté povinen mu proplatit vynaložené náklady. Neodstraní-li nájemce vadu sám, může po pronajímateli požadovat slevu z nájemného po dobu jejího trvání.

Neoznámí-li však nájemce pronajímateli vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji měl a mohl zjistit, nemá právo na náhradu nákladů ani na slevu z nájemného, a to ani v případě, že vadu sám odstraní. Neodstraní-li pronajímatel vadu ani v dodatečné lhůtě, má nájemce právo nájem vypovědět. Hrozí-li však v důsledku vady nebezpečí vzniku škody, musí vadu vždy odstranit nájemce bez ohledu na její druh. U vady, kterou má odstranit pronajímatel, tak nájemce učiní na náklady pronajímatele, například praskne-li v bytě stoupačka.

Výše uvedená pravidla ohledně vad se obdobně budou vztahovat i na takzvané právní vady, například věcná břemena a rozhodnutí správních orgánů bránících užívání bytu. Naopak je nelze uplatnit na vady, které nevznikly řádným užíváním bytu, ale zaviněním jedné ze stran. Takové vady je vždy povinen odstranit ten, kdo je způsobil, a to na své náklady. Nájemce přitom odpovídá i za poškození způsobené členy jeho domácnosti.

Jak je to s vybavením bytu

Poměrně často se řeší, zda se nájem bytu vztahuje i na jeho vybavení. Pochybnosti se netýkají zařízení, jejichž přítomnost v bytě a funkčnost souvisí s tím, že byt je způsobilý k užívání. Nájemce však může být nemile překvapen, když mu pronajímatel odmítne opravit či vyměnit pračku nebo ledničku.

Pro posouzení, zda je určitá věc součástí nájmu bytu, je rozhodná konkrétní formulace smlouvy. Ani zahrnutí věcí do vybavení bytu, respektive do předávacího protokolu, nemusí totiž automaticky znamenat, že jsou součástí nájmu. Ve smlouvě by mělo být proto výslovně uvedeno, jaké věci jsou s bytem dávány do nájmu. Jinak by mohla být přítomnost spotřebičů vnímána pouze jako velkorysost pronajímatele, který nájemci nechává věci zdarma k užívání. Nájemce ani pronajímatel by pak nemohli po druhé straně nájemního vztahu požadovat opravu, výměnu či náhradu za takové vybavení.

Zákaz smluvních pokut

Občanský zákoník výslovně zakazuje do nájemní smlouvy zahrnout jakékoliv smluvní pokuty, neplatná jsou proto i ustanovení, dle kterých má nájemce pronajímateli zaplatit za způsobení škody na bytě smluvní pokutu. Pronajímatel se může domáhat po nájemci pouze náhrady skutečně způsobené škody, jejíž výši musí doložit.

Na náhradu škody může pronajímatel použít také takzvanou jistotu, peněžitou záruku skládanou nájemcem při sjednání nájmu, jejíž výše je limitovaná souhrnem šesti měsíčních nájemných. Jistotu však může pronajímatel započítat na náhradu škody způsobenou nájemcem až při skončení nájemního vztahu, pokud není v nájemní smlouvě sjednáno, že tak může učinit i v průběhu nájmu.

Nepřítomnost nájemce v bytě

V zájmu řešení případných závad a předcházení vzniku škod je nájemce povinen předem oznámit pronajímateli svoji plánovanou nepřítomnost v bytě přesahující dva měsíce a zanechat pronajímateli kontakt na osobu, která po dobu nepřítomnosti nájemce zajistí možnost vstupu do bytu v případě nezbytné potřeby.

Tak tomu bude například při požáru, havárii kanalizace, ale i při údržbě společných částí domu. Pokud tuto povinnost nájemce nesplní, může dojít ke vzniku jeho odpovědnosti za škody, které v této souvislosti vzniknou. Navíc se nájemce takovým jednáním vystavuje i nebezpečí výpovědi z nájmu bytu ze strany pronajímatele.


Přihlásit