Černé ovce: Jak přijít o byt

Obsah srpnového dTestu

Aktuální číslo časopisu dTest 8/2020 Obsah srpnového dTestu

Publikováno v časopise 3/2007

Nejprve pro jistotu jedno ubezpečení: naprosto souhlasím s tím a vůbec o tom nechci diskutovat, že je zapotřebí platit veškeré své závazky. Platí to samozřejmě i o nájemném. Vůbec se nechci zastávat těch, kteří nájem neplatí v domnění, že se jim nemůže nic stát. Pro takové mám jedno zásadní upozornění. Můžete být vystěhováni z bytu, může za vámi přijít exekutor a téměř všechno vám zabavit. Samozřejmě, pokud něco máte. Pokud nemáte vůbec nic, potom se vám může stát pouze to, že přijdete o střechu nad hlavou.

Tolik na úvod, aby bylo jasno. A taky aby se do mě nepustili všichni majitelé činžovních domů, kteří jsou již od začátku devadesátých let potrestáni regulovaným nájemným a kteří nemohou svobodně nakládat se svým majetkem. Jenže situace s byty je, jaká je, příčiny jsou nejrůznější a my v Černých ovcích se snažíme natáčet o takových případech, kdy se někomu děje bezpráví. A jsem přesvědčena, že paní Yvoně Karbanové z Prahy 7 ublíženo bylo. Posuďte sami…

Přišla za mnou padesátiletá žena, která sotva promluvila, ihned plakala. Ruce se jí třásly a nebyla ani schopna odvyprávět svůj příběh. To nejdůležitější bylo, že se musí v březnu vystěhovat, protože městská část na ni podala návrh na exekuci.
A tak jsem se dozvěděla, že paní Karbanová, která bydlí v Poupětově ulici v Praze 7 téměř třicet let, v roce 1998 po tragické smrti svého manžela psychicky onemocněla. Její depresivní stavy byly natolik vážné, že často ani nevěděla, co dělá. V té době občas zapomněla zaplatit nájem za byt. Od roku 1998 do roku 2000 dlužila za 5 nájmů, aniž by to tušila. Když jí v roce 2003 vyzvala Městská část Prahy 7, aby své dluhy uhradila, přišla a s úřadem sepsala Dohodu o splátkách. Celkem dlužila přibližně 26 000 Kč, s úroky z prodlení se tato částka navýšila na 67 000 Kč a paní Karbanová začala se splácením. Každý měsíc kromě nájmu musela zaplatit 3650 Kč. Protože nepracuje a je na podpoře, pomáhala jí se splácením maminka.
Když doplatila poslední splátku, byla přesvědčena, že je všechno v pořádku. Jenže 15. ledna tohoto roku se dozvěděla, že údajně Městské části dluží 101 tisíc korun a že bude exekučně vystěhovaná. Pro nemocnou ženu byla tato informace smrtící. I když v usnesení stálo, že se může do 3 dnů proti tomuto rozhodnutí odvolat, paní Karbanová místo toho, aby navštívila advokáta, zamířila do kanceláře starosty. Osobně a potom několika dopisy prosila, aby jí odpustili to, že v letech 1998 až 2000 nezaplatila pět nájmů a bránila se tím, že přece celý dluh uhradila včetně úroků z prodlení. Nakonec se jí ujal zkušený advokát JUDr. Viktor Pak a ten její případ „rozmotal“.
Až od něho se paní Karbanová dozvěděla, že už v roce 2001 dala Městská část Prahy 7 k Obvodnímu soudu pro Prahu 7 žalobu na uhrazení dlužné částky a na výpověď z bytu. Paní Karbanová tráví více než půl roku když ne v nemocnici, tak na chalupě v přírodě, aby se alespoň částečně dala psychicky do pořádku. A tak se stalo, že téměř žádnou zásilku od soudu nepřebrala. Obdržela jen jednu jedinou, jenže to bylo v době, kdy na tom byla obzvlášť špatně a tak vůbec nevnímala, co jí to vlastně přišlo. Rozsudek byl vynesen v její nepřítomnosti a paní Karbanová vůbec netušila, že nějaký soud probíhá. Tím se stalo, že rozsudek nabyl právní moci.
Je sice pravda, že žádný zákon nepřikazuje, aby se věřitel nejprve své pohledávky snažil domoci jakousi dohodou, ale jisté je, že je to obvykle běžné. Pokud nám někdo něco dluží, snažíme se smírnou cestou své peníze získat a teprve, když se nám to nedaří, obrátíme se na soud. Městská část Prahy 7 použila proti paní Karbanové postup zcela opačný. Nejprve ji bez upozornění zažalovala a až, když měla v rukou právoplatný rozsudek, začala jednat o splátkách. Záhadou byl nový dluh ve výši 101 000 Kč. Skutečně jsem nechápala, za co. Sečetla jsem veškeré platby paní Karbanové a zjistila jsem, že uhradila celý dluh, kromě 26 korun, na které zapomněla, protože právě o tolik měla být vyšší poslední splátka.

A tak jsme k paní Karbanové vyrazili s kamerou. Byt v Poupětově ulici je velmi hezký, udržovaný, je vidět, že se o něho dobře stará. „Ten dům má jít do privatizace,“ vysoukala ze sebe plačící žena. „Proto mě asi chtějí vystěhovat!“ Nechci spekulovat, jisté je, že byt v domě, který je určen k privatizaci, je velmi zajímavý.
Spolu s paní Karbanovou jsme přišli na úřad Městské části Prahy 7 a tam nás přijala radní Marcela Justová. Paní Karbanová plakala doma a plakala i na úřadě. Paní radní stále opakovala: „Věděla, že je na ni dána žaloba a že dluží.“ Nechtěla slyšet, ani vidět. „Informovali jste paní Karbanovou o tom, že pokud nezaplatí dluh, podáte na ni žalobu?“ zeptala jsem se. „To není naší povinností!“ „A co slušnost, vzhledem ke zdravotnímu stavu paní Karbanové?“ Byla to zbytečná debata. A tak jsme raději přešli k dluhům. „Kde se vzala částka 101 000 korun?“ zajímalo mě. „To je už opraveno, paní Karbanová dluží 65 000 Kč,“ řekla paní radní. „Já mám všechno zaplaceno!“ trvala plačtivým hlasem na svém paní Karbanová. „Tak si zajděte na správní firmu a veškeré platby doložte!“ řekla paní Justová a rozešli jsme se s tím, že se za týden znovu setkáme.
Na správní firmě paní Karbanové potvrdili, že dohodu o splátkách řádně uhradila a že na nájemném nic nedluží. Tím se podařilo jejímu advokátovi předejít exekuci kvůli dluhům. To byl velký úspěch. Jenže tři týdny bezesných nocí, zhoršení zdravotního stavu paní Karbanové… tyto důsledky špatné komunikace mezi správní firmou, Městskou částí Prahy 7 a soudem už nikdo nevezme zpět.
Jenže – stále je tady rozsudek, na jehož základě má být paní Karbanová vystěhována z bytu a vůbec není důležité, že nic nedluží. „Ten rozsudek je platný, nabyl právní moci,“ řekl nám soudce Obvodního soudu Prahy 7 Mgr.Tomáš Mottl. Potvrdil, že řeší mnohem závažnější spory o nájemné, takové, kdy dlužníci nic neplatí řadu měsíců i let. Sám na vlastní oči viděl paní Karbanovou a usoudil, že jde o mimořádný případ.
Nakonec se našlo možné řešení, jak paní Karbanové pomoci: zpochybnit samotný rozsudek. V té době ještě fikce doručení nebyla uzákoněna tak jako dnes, proto pokud se prokáže, že se skutečně v té době nezdržovala v místě bydliště, je možné případ znovu otevřít a pokud nic nedluží, výpovědní důvod pominul.
Měla jsem radost, když se podařilo přesvědčit mluvčího Městské části Prahy 7, aby nás bez kamery a společně s paní Karbanovou přijal starosta. Pokud radní Marcela Justová odmítala slyšet, musím říct, že starosta vnímal mimořádný zdravotní stav paní Karbanové a ústy svého mluvčího slíbil, že dokud neproběhnou veškerá soudní jednání, nebude Městská část Prahy 7 trvat na naplnění rozsudku.
„Je to možnost, to vystěhování, ne povinnost. Pokud by Městská část vzhledem k mimořádné situaci a také k zaplacení dluhu chtěla, nemusí splnit rozsudek soudu,“ řekl soudce Mgr. Tomáš Mottl. Jenže radní Marcela Justová říká, že mají 154 žalob a že by všichni žalovaní chtěli stejnou úlevu. Říkám si, pokud by všichni kromě dlužné částky zaplatili i úroky z prodlení, tak proč ne, nakonec – bydlení je cenný statek – to říká i radní Justová. Ale to už nesouvisí s naším příběhem. Prozatím může paní Karbanová klidně spát, pokud jí to zdraví dovolí, a nemusí se bát, že u jejich dveří zazvoní exekutor.

Maria KŘEPELKOVÁ
pořad Černé ovce, který informuje a chrání nejenom spotřebitele

 

Advokát radí...

Příběh paní Karbanové je ne zrovna standardní ukázkou postupu při vymáhání dlužného nájemného z nájmu bytu. Běžně pokud nájemník neplatí nájemné a služby s nájmem spojené, bývá vyzván k úhradě dlužného nájemného spolu s poplatkem z prodlení. Poté co nezaplatí, je podána žaloba na zaplacení spolu s návrhem na přivolení k výpovědi z nájmu bytu a k vyklizení. Následuje výpověď z nájmu bytu a v případě, že nedojde k vyklizení či zaplacení, dochází k nařízení a provedení výkonu rozhodnutí podle zákona č. 99/1963 Sb., Občanského soudního řádu, v platném znění, či k nařízení a provedení exekuce podle zákona č. 120/2001 Sb., Exekučního řádu, v platném znění, a to vyklizením bytu, dále například prodejem movitých věcí dlužníka, srážkami ze mzdy, přikázáním pohledávky z účtu nebo jinými způsoby výkonu rozhodnutí.
Na dlužníka paní Karbanovou byla však nejdříve bez předchozí výzvy podána žaloba, soudem byl vydán rozsudek na připuštění výpovědi z nájmu bytu, na vyklizení bytu do 15 dnů od podání výpovědi z nájmu, a na zaplacení dlužného nájemného s poplatkem z prodlení. Teprve poté byla uzavřena mezi Městskou částí Praha 7 a paní Karbanovou dohoda o splátkách, kde se nemluví ani o žalobě, ani o rozsudku a ani o výpovědi z nájmu bytu. Podle rozsudku, který byl dle názoru soudu a Městské části Praha 7 pravomocný a vykonatelný, byla nakonec nařízena exekuce.
Příběh paní Karbanové je zkomplikován jejím psychickým stavem, kdy si v souvislosti s těžkou životní zkouškou nevybavuje, jak platila či neplatila nájemné, nebo že by přebírala předvolání k soudnímu jednání a žalobu. Rozsudek si ze spisu vyzvedl až právní zástupce paní Karbanové ve věci exekučního řízení. Co se tedy rozhodně nestalo – dosud nebyla dána řádná výpověď z nájmu bytu, tedy nemohlo být exekučně vymáháno vyklizení bytu na základě přivolení k výpovědi, dlužné nájemné uvedené v rozsudku bylo uhrazeno – navíc nikoliv na základě rozsudku, o jehož existenci neměla paní Karbanová ani tušení, ale na základě uzavřené dohody o splátkách. Paní Karbanová tak zaplatila dobrovolně, nikoliv až na základě rozsudku, který jí nebyl řádně doručen, nařízení exekuce vyklizením bytu bylo předčasné a tudíž by exekuce měla být zastavena bez povinnosti paní Karbanové uhradit náklady řízení.

Jsem přesvědčená, že k postupu v případě paní Karbanové došlo především z důvodu administrativního nepořádku a špatné komunikace vlastníka nemovitosti s příslušným správcem a s nájemníkem. Na straně obce jistě dochází k častým personálním změnám, pohledávek na nájemném je mnoho. Zkrátka vlastník nemovitosti zažaloval splatnou pohledávku, mezitím správce nemovitostí řešil stejnou pohledávku mimosoudní dohodou, na učinění řádné výpovědi z nájmu bytu už nikdo nepomyslel a k ráznému výkonu rozhodnutí, v tomto případě k exekuci, na vyklizení a zaplacení pohledávky se někdo jiný rozpomněl až v rámci prováděné kontroly vykonatelných rozhodnutí nebo v souvislosti s připravovanou privatizací, již však bez předchozí kontroly, zda došlo k zaplacení či výpovědi a řádné spolupráce mezi vlastníkem a správcem nemovitosti. Šťastný konec případu paní Karbanové je výjimkou. Nájemce musí své povinnosti plnit a svá práva si sám uplatňovat a bránit.

Vážené čtenáře však chci upozornit na jinou skutečnost. Je zapotřebí si uvědomit, že Občanský zákoník byl podstatně novelizován, a to zákonem č. 107/2006, který nabyl účinnost 31. března 2006. Kromě jiných změn bylo změněno i ustanovení § 711 a nově bylo upraveno ustanovení § 711a Občanského zákoníku.
Do doby, než nabyla účinnosti tato novela Občanského zákoníku, tedy i v případě paní Karbanové, pronajímatel mohl vypovědět nájem bytu, jestliže nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu, zejména tím, že nezaplatil nájemné nebo úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu za dobu delší než tři měsíce, jen s přivolením soudu. To znamená, pronajímatel musel podat žalobu.
Naopak od 31. března 2006 může pronajímatel vypovědět ze stejného důvodu nájem i bez přivolení soudu, tedy bez podání žaloby. Stejně tak může pronajímatel vypovědět bez přivolení soudu nájem, jestliže nájemce nebo ti, kdo s ním bydlí, přes písemnou výstrahu hrubě porušují dobré mravy v domě, dále jestliže nájemce nedoplnil peněžní prostředky tvořící kauci k úhradě pohledávek na nájemném a v souvislosti s užíváním bytu, dále má-li nájemce dva nebo více bytů – mimo případy, kdy na něm nelze spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt, neužívá-li nájemce byt bez vážných důvodů nebo byt bez vážných důvodů užívá jen občas, a dále jedná-li se o byt či dům zvláštního určení a nájemce není zdravotně postiženou osobou. Písemná výpověď pronajímatele musí být doručena nájemci. V písemné výpovědi musí být uveden důvod výpovědi, výpovědní lhůta a poučení o možnosti podat ve lhůtě 60 dnů žalobu na určení neplatnosti výpovědi, dále v případě, že dle zákona náleží nájemci bytová náhrada, musí být ve výpovědi uveden závazek pronajímatele k jejímu zajištění. Nájemce pak není povinen k vyklizení bytu, pokud tuto žalobu ve lhůtě podá a dokud není soudní řízení pravomocně ukončeno.

Stále jsou však Občanským zákoníkem upraveny důvody výpovědi nájmu pouze s přivolením soudu. Jedná se o případy, kdy pronajímatel potřebuje byt pro sebe, manžela, děti, vnuky, zetě, snachu, rodiče a sourozence, dále když nájemce přestal pro pronajímatele vykonávat práci a pronajímatel tento služební byt potřebuje pro jiného nájemce, který pro něj bude pracovat, a dále z důvodu veřejného zájmu, a jedná-li se o byt, který stavebně souvisí s prostory určenými k provozování obchodu nebo jiné podnikatelské činnosti a nájemce či vlastník těchto prostor chce bytu užívat. Zákon pak samozřejmě upravuje náležitosti písemné výpovědi, případy povinnosti k úhradě nákladů na stěhování a další důležitá ustanovení.
Výpovědní důvody upravené ustanoveními § 711 a §711a Občanského zákoníku jsou taxativní, to znamená, že není možné je jakýmkoliv výkladem rozšiřovat. Co je však velmi důležité, v případě výpovědního důvodu podle §711 odst. 2 písm. b), který se týká právě nezaplacení nájemného, úhrad za plnění spojená s užíváním bytu a nezaplacení sjednané kauce, je možné takto posoudit i jiná závažná konání nebo opomenutí nájemce.

Mgr. Eva POKORNÁ, advokát


Přihlásit