Právo: Stavba

Přečtěte si nový dTest

Aktuální číslo časopisu dTest 12/2016 Přečtěte si nový dTest

Vydáno: 2.7.2015    Publikováno v časopise 7/2015

Chystáte se stavět, upravovat či rozšiřovat dům? Pamatujte na to, že občanský zákoník vnesl do práva souvisejícího s nemovitostmi a prováděním staveb řadu novinek. Ještě předloni například platilo, že dům a pozemek jsou dvě samostatné nemovitosti. Nová právní úprava se ale vrátila k tisícileté římskoprávní zásadě, která říká, že povrch ustupuje půdě, a nové stavby jsou tedy součástí pozemku, na němž stojí. Stavba k pozemku takzvaně přirůstá a patří až na výjimky majiteli pozemku. Změn je ale mnohem více.

Stojí-li váš dům na cizím pozemku, nemusíte mít strach, že byste o něj ze dne na den přišli. Stav platný před účinností nového občanského zákoníku zůstává v platnosti. Až jednou vlastník pozemku bude i vlastníkem stavby, teprve pak stavba k pozemku právně přiroste a nebude ji možné oddělit a prodat zvlášť. Platí přitom, že vlastníci nemovitostí mají zákonné předkupní právo. Pokud se tedy bude prodávat pozemek, na kterém je cizí stavba, má její majitel právo, aby mu byl prodán přednostně a naopak. Pokud předkupního práva nevyužije, může ho uplatnit i proti novému majiteli, rozhodne-li se v budoucnu i ten nemovitost prodat.

Na stavbě se často podílí více dodavatelů, na což myslí i zákon. Se zhotovitelem jsou zavázáni i subdodavatelé, dále ti, kdo dodávají stavební dokumentaci, a také stavební dozor, pokud vada vychází z jejich činnosti a neprokážou, že za ni nemohou. Zhotovitel se může zprostit povinností z vady v případě, kdy prokáže, že vadu způsobila chyba v dokumentaci nebo selhání dozoru, které si zvolil sám objednatel.

Právo stavby

Existuje jedna výjimka, jak na cizím pozemku postavit vlastní stavbu. Jedná se o nový institut takzvaného věcného práva k cizí věci, který se jmenuje právo stavby. To bude vznikat nejčastěji smlouvou mezi vlastníkem pozemku a stavebníkem a zápisem do katastru nemovitostí. Obsahem smlouvy bude především svolení vlastníka pozemku, aby byla stavba zřízena, označení konkrétního pozemku či pozemků, vymezení samotné stavby, doba trvání práva a výše úplaty nebo případná bezúplatnost. Další podmínky a ustanovení jsou na domluvě mezi stranami. Cena za právo stavby může být určena jednorázovou nebo opakovanou platbou, takzvaným stavebním platem. Ten se může v průběhu trvání práva měnit třeba vlivem inflace, pokud je to sjednáno.

Právo stavby je dočasné a zákon jeho délku omezuje na 99 let. Poté zaniká a stavba se stává součástí pozemku a majetkem jeho vlastníka. Stavebníkovi za „propadlou“ stavbu přísluší ze zákona náhrada ve výši poloviny její hodnoty. Smlouva ale může obsahovat i jiné ujednání, které náhradu zvyšuje, nebo naopak vylučuje. Právo stavby se považuje za věc, může být proto převáděno či děděno. Stavba samotná naproti tomu samostatnou věcí není, je pouze součástí práva stavby.

Zhotovení stavby

stavba-02

Máte-li vyřešeno, kde stavět, a k tomu vyřízena všechna příslušná administrativní ohlášení či povolení (jsou-li nutná), budete hledat, kdo a jak stavbu provede. Smlouva, kterou necháváte stavbu zhotovit, opravit nebo upravit, je vždy smlouvou o dílo. Nepleťte si ji se smlouvou o výstavbě, tou podle občanského zákoníku vznikají jednotky v bytových domech.

Smlouva, na jejímž základě si necháte postavit dům, se od běžné smlouvy o dílo trochu liší. Zákon nevyžaduje písemnou formu, ale protože dům nestavíte či nerekonstruujete každý den, písemnou formou předejdete mnohým nejasnostem a rizikům. Pozor na jednu důležitou věc. Celé nové občanské právo je postavené na zásadě tzv. dispozitivnosti, což znamená, že zákoník dává návod, jak by smlouva měla vypadat, ale je jen na smluvních stranách, jestli se zákona budou držet přesně, nebo si některé věci mezi sebou domluví jinak. Od zákona se nelze odchýlit pouze v neprospěch spotřebitele, respektive slabší smluvní strany tam, kde je zákon chrání.

Cena a rozpočet

Určení ceny stavby lze považovat za jednu z nejdůležitějších položek smlouvy. K tomu, aby smlouva byla platná, se ale nemusíte na ceně se zhotovitelem vůbec dohodnout. Základní náležitostí je pouze shoda na tom, že za provedené dílo zaplatíte. Pokud není domluveno kolik, pak se platí cena obvyklá, ale věřte tomu, že zhotovitel si ji často představuje diametrálně jinak než překvapený objednatel.

Sjednáte-li cenu odhadem, musíte si uvědomit, že se velmi pravděpodobně bude v průběhu prací měnit. Má-li být podstatně překročena (vždy záleží na konkrétních okolnostech, podle staré právní úpravy bylo podstatné překročení kolem 10 % z ceny), musí zhotovitel novou cenu ohlásit s odůvodněním. Pokud to neudělá, nemá nárok na zaplacení rozdílu. Objednavatel si může rozmyslet, zda s novou cenou souhlasí a případně odstoupit od smlouvy. Samozřejmě zaplatí to, z čeho má prospěch podle původní domluvy. Není radno rozmýšlet se dlouho, protože pokud objednatel neodstoupí bez zbytečného odkladu, pak platí, že s novou cenou souhlasí!

stavba-01

Právně nejjistější je dohodnout si cenu pevnou částkou, to ale u staveb nemusí být jednoduché. Rozsah prací je třeba zjistit a v případě rekonstrukcí či terénních úprav nemusí být dopředu úplně známo, co přesně bude potřeba. Cena je obecně splatná po zhotovení díla, obvyklá je platba záloh. Pokud si zálohy ve smlouvě nedomluvíte a jedná se o dílo značně nákladné, může zhotovitel požadovat část odměny již v průběhu provádění díla.

Cena určená pevnou částkou nebo rozpočtem se až na výjimky měnit nedá. Pokud ale dojde ke zcela neočekávaným a mimořádným okolnostem (například pozemek nečekaně zaplaví voda), které dokončení díla podstatně ztěžují, může o spravedlivém zvýšení ceny nebo zrušení smlouvy rozhodnout soud. Pokud se u smlouvy, kde je zaručen úplný rozpočet, objeví potřeba dalších prací k dokončení díla, zhotovitel nemůže požadovat zvýšení ceny.

Pozor dejte na rozpočty s výhradami. Může jít o výhradu neúplnosti a v takovém případě má zhotovitel nárok na zvýšení ceny, pokud se objeví potřeba prací, které nebyly do rozpočtu zahrnuty. Pokud jde o výhradu nezávaznosti, pak se cena může zvýšit o účelně vynaložené náklady. Když objednatel nesouhlasí, určí cenu na jeho návrh soud. Zhotovitel samozřejmě zvýšení ceny musí oznámit. Pokud tak neučiní bez zbytečného odkladu, ztrácí nárok na úhradu rozdílu. Chce-li více než 10 % ceny navíc, lze odstoupit a zaplatit to, co už je hotové. I vy ovšem musíte jednat rychle, tedy bez zbytečného odkladu.

Ustanovení zákoníku o stavbě mají ještě jedno specifikum. Objeví-li se skrytá překážka, která znemožňuje dílo provést dohodnutým způsobem, může zhotovitel navrhnout změnu smlouvy a přerušit provádění prací. Nedojde-li k dohodě, opět lze od smlouvy odstoupit.

Záruka a vady

I u stavby platí, že dílo je provedeno, pokud je dokončeno a předáno. Dokončeno je ve chvíli, kdy je předvedena jeho způsobilost sloužit danému účelu. Převzít ho lze s výhradami, nebo bez výhrad. Pokud objednavatel nemá žádné výhrady, nemusí mu zhotovitel uznat pozdější reklamaci zjevných vad (to, že fasáda je místo modré červená, vidíte už při převzetí a nemáte-li námitek, zjevně vám to nevadí). Pokud jsou na stavbě ojedinělé drobné vady, které samy o sobě nebrání užívání stavby, pak objednatel nemá právo stavbu nepřevzít. Samozřejmě uplatní-li se výhrady, musí být i takové vady odstraněny.

Skryté vady (třeba špatně přilepené a po čase odpadávající dlaždičky, chybějící perlinka pod omítkou, jiný než smluvený materiál) se vytýkají (tedy reklamují) bez zbytečného odkladu poté, co je zjistíte, nejdéle však do pěti let od převzetí stavby. Stavbu tedy můžete reklamovat déle než běžnou věc, ale pozor, nezaměňujte záruku s odpovědností za vady! Záruka znamená, že stavba si udrží své vlastnosti, vzhled a funkčnost po smluvenou dobu. Pokud ji zhotovitel neposkytne sám například záručním listem, musíte si ji výslovně a předem dohodnout. Zákonná odpovědnost spočívá pouze v tom, že při předání je dílo provedené tak, jak bylo domluveno. Ke smluvnímu zkrácení doby pro vytýkání vad se u spotřebitelů (a obecně u slabších smluvních stran) nepřihlíží.


Přihlásit