Smlouva o nájmu bytu

Nájemní smlouvou přenechává pronajímatel nájemci byt k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje pronajímateli platit smluvenou úplatu. Obsahu nájemní smlouvy je třeba vždy věnovat zvýšenou pozornost – zejména je třeba zaměřit se na ustanovení, jejichž absence či nesprávnost může vést k pozdějším komplikacím.
 

Popis vzoru

Kdy je tento vzor vhodný?

Nájemní vztah týkající se bydlení se řídí ustanoveními občanského zákoníku a dalšími právními předpisy.

Nájemní vztah může být uzavřen na dobu určitou (s možností dohody o jejím prodloužení) anebo na dobu neurčitou. Není-li doba nájmu ve smlouvě dohodnuta, platí, že smlouva o nájmu byla uzavřena na dobu neurčitou. Nájemní vztah může pronajímatel ukončit výpovědí pouze ze zákonem stanovených důvodů. Pronajímatel již nepotřebuje souhlas soudu s výpovědí z nájmu bytu a nemá povinnost zajistit bytovou náhradu nájemci. Nájemce má právo podat návrh soudu na přezkum oprávněnosti výpovědi, a to do 2 měsíců ode dne jejího doručení. Nájemce může nájemní vztah na dobu neurčitou vypovědět se tříměsíční výpovědní dobou bez uvedení důvodu. Smlouvu na dobu určitou může nájemce vypovědět, jen pokud okolnosti, z nichž strany při uzavírání smlouvy vycházely, doznaly takových změn, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval (např. nové zaměstnaní v místě, kam nelze bez obtíží z dosavadního bydliště dojiždět).

 

Jak tento vzor využít?

Smlouva o nájmu bytu musí mít písemnou formu. Porušení této povinnosti však způsobuje neplatnost nájemní smlouvy pouze v případě, že se jí dovolá nájemce. Smlouva musí obsahovat takové označení bytu, aby nebyl zaměnitelný s jiným. Ve smlouvě musí být závazek nájemce platit nájemné. Pokud si smluvní strany nestanoví výši nájemného, určí se náhradním způsobem dle výše nájemného v místě obvyklého. Náhradním způsobem lze určit i rozsah, výši, placení a vyúčtování služeb. Nicméně smluvním stranám lze velmi doporučit, aby se na základních náležitostech smlouvy dohodly. Užíval-li nájemce byt alespoň 3 roky v dobré víře, považuje se nájemní vztah za řádně uzavřený, i když smluvní strany neuzavřely nájemní smlouvu, případně uzavřely smlouvu neplatně.

 

Upozornění

I když je nájemní smlouva uzavřena podle starého občanského zákoníku, s účinností od 1. ledna 2014 se nájem řídí novým občanským zákoníkem.

Nájem bytu představuje specifickou kategorii nájemních vztahů, která je samostatně upravena zvláštními ustanoveními občanského zákoníku (§ 2235 – § 2301). V případě nájmu jiných prostor (např. při nájmu pozemku, nebytových prostor, při podnikatelském nájmu) je zapotřebí vzít tato specifika v úvahu a smluvní vzor náležitě upravit.

Na návrh vlastníka nemovitosti lze nájemní smlouvu zapsat do katastru nemovitostí, v případě změny vlastnictví nemovitosti pak budou všechna ustanovení smlouvy závazná i pro nového vlastníka nemovitosti.

Nájemce má někdy zájem byt dále pronajmout třetí osobě. Pokud nájemce v bytě nebydlí, vyžaduje se, aby pronajímatel poskytl k podnájmu bytu písemný souhlas, který může být upraven již v samotné nájemní smlouvě, či jej lze udělit kdykoliv později. V nájemní smlouvě lze sjednat i zákaz možnosti sjednat podnájem. Pokud nájemce byt podnajme bez souhlasu pronajímatele, porušuje tím hrubě své povinnosti a takovému nájemci může dát pronajímatel výpověď z nájmu (podrobněji viz vzor „Smlouva o podnájmu bytu“).

Sjednání smluvní pokuty za porušení jakékoli povinnosti ze strany nájemce je neplatným smluvním ujednáním.

Pronajímatel je oprávněn při sjednání nájemní smlouvy požadovat, aby nájemce složil peněžní prostředky k zajištění nájemného, úhrad za plnění spojená s poskytováním bytu a k úhradě jiných svých peněžitých závazků souvisejících s nájmem (jedná se o tzv. jistoty – podrobněji viz vzor „Žádost o vrácení složené kauce“). Podle nového občanského zákoníku může pronajímatel požadovat kauci až ve výši šestinásobku měsíčního nájmu.

Nově si strany také mohou sjednat každoroční zvyšování nájemného.

 

Obecná doporučení

Před použitím tohoto vzoru je nutné si ověřit zejména podle výše uvedených podmínek, zda je vhodný pro danou konkrétní situaci. Text vzoru je potřeba upravit podle skutečného případu. Výsledný text se musí vlastnoručně podepsat. Doporučujeme ho vytisknout ve dvou kopiích – jednu pro pronajímatele a druhou pro nájemce k uložení.

Tento vzor nemůže nahradit odbornou právní konzultaci. Není-li si nájemce jist ohledně svých práv a rizik při jejich prosazování, doporučujeme, aby oslovil advokáta. Nájemcům znalým svých práv a podmínek jejich uplatňování však může napomoci k jejich účinnému prosazení.

Vzor vznikl díky finanční podpoře Ministerstva pro místní rozvoj v rámci projektu dTest pomáhá nájemníkům.


 

Interaktivní formulář

Níže zobrazený vzor lze upravovat a doplňovat podle vašich potřeb. Následně si jej můžete vytisknout.


Export do PDF Tisk

Právní předpisy

  • Občanský zákoník, zákon č. 89/2012 Sb. (§ 2235–2301 – nájem bytu, § 2201–2234 - nájem obecně, § 2274–2278 – podnájem)

Přihlásit