Hypotéky: konec výhodných časů?

Obsah červnového dTestu

Aktuální číslo časopisu dTest 6/2020 Obsah červnového dTestu

Publikováno v časopise 10/2013

Banky už od jara straší klienty zvyšováním hypotečních sazeb. Tentokrát vyhrožování nebylo plané a na konci léta úvěry skutečně podražily. Pohyb to byl sice minimální, nastal ale po dlouhém poklesu od roku 2009. Nadešel snad nejvyšší čas skočit po poslední dobré nabídce na vlastní bydlení?

Přesně tento pocit se ve vás marketingová oddělení bank snaží vyvolat. Teď, nebo nikdy. Jenomže pohyb úroků se dá odhadnout přinejlepším na několik let, zatímco splátky vám z účtu budou mizet i několik desetiletí. Víc než aktuální situace by tedy měly rozhodovat vaše dlouhodobé plány.

 

A (možná) bude dráž…

Jakákoliv analýza hypotečního trhu je tak trochu házením všech klientů do jednoho pytle. Hypotéka je dlouhodobý závazek jak pro spotřebitele, tak pro banku. Je proto velmi individuální, a pokud například seženete lepší práci, můžete dostat lepší podmínky, i když trh obecně podraží.

O tom, co teď může tlačit cenu vzhůru, vypovídá podrobnější pohled na vývoj sazeb podle „spoluúčasti“. Nejvíc totiž podražily hypotéky se 100% LTV (tj. úvěry na 100 % hodnoty zastavené nemovitosti). Lidově řečeno si tedy bankéři dávají větší pozor na ty, kteří nemají naspořeno a chtějí půjčit na celý byt.

Ty tam jsou doby, kdy jste mohli dosáhnout i na 120% hypotéku. I 100 % je pro banku velké riziko, protože jednak projevujete malý „vlastní zájem“ a také hrozí, že v případě nesplácení prodej nemovitosti nestačí na rychlé vyrovnání celé dlužné částky.

 

1M PRIBOR (Prague InterBank Offered Rate) je pražská mezibankovní nabídková sazba. Jedná se o úrokovou sazbu, za kterou si banky navzájem poskytují úvěry na českém mezibankovním trhu. Je tedy klíčová třeba pro výši úroků u hypotečních úvěrů. V sazebnících ji najdete často jako referenční - např. "ve výší 3 % nad sazbou PRIBOR".

Graf zobrazuje 1M PRIBOR, tedy sazbu pro mezibankovní úvěry s měsíční splatností.

 

Banky v zásadě v hypotečním vzorci kalkulují se třemi proměnnými:

Tou první jsou prosté náklady, tedy za kolik si mohou opatřit peníze na mezibankovním trhu. Vývoj sazby PRIBOR, která je v tomto ohledu podstatná, je součástí tohoto článku.

Pak do hry vstupuje obecná makroekonomická situace. Ta zahrnuje vše od vývoje bankovního trhu, cen na trhu s nemovitostmi, až po předpokládanou nezaměstnanost, která mj. patří mezi hlavní původce obávaného nesplácení.

Nakonec je to právě „mikroekonomické“ postavení samotného klienta, který si pro konkrétní půjčku na konkrétní nemovitost přijde.

 

Pevná sazba, pevná jistota?

Banky vám už tradičně u hypoték dávají na výběr z několika variant „pojištění“ úrokové sazby. V podstatě se jedná o sázky na vývoj bankovního trhu. Máte-li dost odvahy a znalostí pro vlastní odhad, můžete přemýšlet o variabilní sazbě. Ta se v průběhu splácení úvěru odvíjí přímo od ceny peněz na mezibankovním trhu. To znamená, že se vám průběžně bude měnit i výše splátky.

Většina lidí má ale přece jen averzi k takovému riziku, a proto jsou také běžnější hypotéky s fixní sazbou. Ta se pak nemění po předem dohodnutou dobu. Právě teď třeba vidíte na trhu situaci, kdy se očekává příchod vyššího úročení, a proto koupíte fixovaný úvěr o něco dráž než variabilní.

K fixaci přistupujte jako k určitému druhu pojištění. Před nečekanými výkyvy splátek je jistě dobré ochránit rodinný rozpočet. Nicméně do několikaleté budoucnosti nevidíte. Pro příklad, jak se dá na fixaci prodělat, nemusíme chodit daleko. Už v roce 2009 banky tvrdily, že jsou hypoteční sazby na dně. Klienti, kteří uvěřili a běželi si pro fixovanou hypotéku, pak několik let smutně koukali, jak sazby dál klesají.

K tabulkám jsme připojili také modelový příklad úvěru ke stavebnímu spoření. Ten teď zmiňujeme proto, že jedním ze základních rozdílů oproti hypotékám je fixovaná sazba po celou dobu splácení. A očekávaný růst se do její výše promítá podstatně.

 

APRC (Annual Percentage Rate of Charges) vyjadřuje celkovou nákladovost hypotečního úvěru. Sazba zahrnuje nejen nominální úrokovou sazbu, ale jsou do ní promítnuty i další nevyhnutelné náklady a poplatky spojené s žádostí, schválením a čerpáním hypotéky. Sazba zahrnuje poplatek za zpracování odhadu, poplatek za schválení hypotéky, poplatek za vedení úvěrového účtu.

Poplatková válka je nejlepší reklama

Od běžných účtů se módní poplatková vlna přesunula k hypotékám. Dost možná na tom nesou podíl i současné soudní spory o vrácení poplatků, na kterých se dTest podílí. Nehledě na příčiny se ale banky předhánějí v tom, že vám budou vést účet zdarma, nebudou chtít nic za sepsání smlouvy, posouzení nemovitosti nebo vás zvýhodní, když zůstanete věrným klientem.

A spotřebitel aby se v tom vyznal, když se k sazebníkům připomínajícím „osmisměrku“ přidají ještě akční letáčky. Pomocnou ruku může podat APRC. To je ukazatel, který je de facto ekvivalentem RPSN u spotřebitelských úvěrů. Jeho uvádění však zatím není povinné ze zákona. Pokud banka vaší žádosti o kalkulaci nevyhoví, budete si ho muset nechat spočítat pomocí webového kalkulátoru.

Právě APRC můžete použít k rychlému a poměrně spolehlivému porovnání nabídek od různých bank. Tím taktně naznačujeme, že byste o hypotéku neměli žádat jen u jednoho finančního domu. Rozdíly v „desetinkách“ procenta u takto d­­louhodobého úvěru totiž dělají nakonec desetitisíce.

dTest a think-tank TANK

 

Příklad hypotečního úvěru

výše úvěru 2 000 000 Kč, hodnota zástavy 2 350 000 Kč, LTV 85%, doba splatnosti 30 let
Úroková sazba
2,60 %
2,70 %
2,80 %
2,90 %
3,00 %
3,10 %
3,20 %
3,30 %
3,40 %
3,50 %
Měsíční splátka 8 007 Kč 8 112 Kč 8 218 Kč 8 325 Kč 8 432 Kč 8 540 Kč 8 649 Kč 8 759 Kč 8 869 Kč 8 980 Kč
Zaplaceno na úrocích 882 444 Kč 920 302 Kč 958 440 Kč 996 856 Kč 1 035 520 Kč 1 074 400 Kč 1 113 640 Kč 1 153 240 Kč 1 192 840 Kč 1 232 800 Kč
LTV - poměr částky poskytnutého úvěru k zástavní ceně nemovitosti

Úvěry ze stavebního spoření

minimální úvěrové sazby po započtení všech slev, úvěr na 2 mil. Kč
stavební spořitelna
produkt
úrok na spoření
řádný úvěr
překlenovací úvěr
Stavební spořitelna České spořitelny HYPOTREND (3letá fixace) 2,00 % 4,75 % 3,05 %
Stavební spořitelna České spořitelny HYPOTREND (6letá fixace) 2,00 % 4,75 % 3,25 %
Stavební spořitelna České spořitelny HYPOTREND (9letá fixace) 2,00 % 4,75 % 3,95 %
Českomoravská stavební spořitelna TOPKREDIT 1,50 % 4,30 % 3,10 %
Českomoravská stavební spořitelna TOPHYPO (3letá fixace) 1,50 % 4,30 % 3 %
Českomoravská stavební spořitelna TOPHYPO (6letá fixace) 1,50 % 4,30 % 3,40 %
Wuestenrot PARTNER 2,20 % 4,90 % 3,80 %
Modrá pyramida HYPOÚVĚR 2,00 % 5 %, 4 %, 3 % 3,14 %
Modrá pyramida HYPOÚVĚR 100 2,00 % 5 %, 4 %, 3 % 4,14 %
Raiffeisen stavební spořitelna HYPOSPLÁTKA 1 % / 2 % 3,5 % / 4,9 % 3,8 % / 3,6 % / 3,4 %
Raiffeisen stavební spořitelna HYPOSPLÁTKA plus 1 % / 2 % 3,5 % / 4,9 % 3,8 % / 3,6 % / 3,4 %

 

Minimální úvěrové sazby po započtení všech slev, úvěr na 2 mil. Kč

Poměr výše úvěru a hodnoty zajištění
do 50 %
51-60 %
61-70 %
71-80 %
81-85 %
86-90 %
91-100 %
Česká spořitelna 2,20 % 2,20 % 2,20 % 2,40 % 2,40 % 3,40 % 3,40 %
ČSOB nenabízí nenabízí nenabízí nenabízí nenabízí nenabízí nenabízí
EQUA nenabízí nenabízí nenabízí nenabízí nenabízí nenabízí nenabízí
FIO 2,97 % 3,01 % 3,06 % 3,13 % 3,13 % nenabízí nenabízí
GE Money 2,29 % 2,29 % 2,29 % 2,29 % nenabízí nenabízí nenabízí
GE Money 2,79 % 2,79 % 2,79 % 2,79 % nenabízí nenabízí nenabízí
Hypoteční banka nenabízí nenabízí nenabízí nenabízí nenabízí nenabízí nenabízí
Komerční banka 3,29 % 3,29 % 3,29 % 3,29 % 3,29 % 4,29 % 4,29 %
LBBW 2,39 % 2,39 % 2,39 % 2,54 % 2,79 % 2,79 % nenabízí
mBank 2,49 % 2,51 % 2,54 % 2,59 % nenabízí nenabízí nenabízí
Sberbank nenabízí nenabízí nenabízí nenabízí nenabízí nenabízí nenabízí
UniCredit Bank 2,20 % 2,20 % 2,20 % 2,20 % 2,20 % 4,20 % 4,20 %
Wüstenrot nenabízí nenabízí nenabízí nenabízí nenabízí nenabízí nenabízí
Data jsou platná k 16. 9. 2013.
Poměr výše úvěru a hodnoty zajištění
do 50 %
51-60 %
61-70 %
71-80 %
81-85 %
86-90 %
91-100 %
Česká spořitelna 4,09 % 4,09 % 4,09 % 4,29 % 4,29 % 5,29 % 5,29 %
ČSOB 4,44 % 4,44 % 4,44 % 4,64 % 4,64 % 5,64 % 5,64 %
EQUA 4,24 % 4,24 % 4,44 % 4,44 % 4,44 % 4,44 % 5,04 %
FIO 4,09 % 4,14 % 4,19 % 4,26 % 4,26 % nenabízí nenabízí
GE Money 3,44 % 3,44 % 3,44 % 3,44 % nenabízí nenabízí nenabízí
Hypoteční banka 4,44 % 4,44 % 4,44 % 4,64 % 4,64 % 5,64 % 5,64 %
Komerční banka 4,09 % 4,09 % 4,09 % 4,09 % 4,09 % 5,09 % 5,09 %
LBBW 3,59 % 3,59 % 3,59 % 3,74 % 3,99 % 3,99 % nenabízí
mBank 2,64 % 2,66 % 2,67 % 2,70 % nenabízí nenabízí nenabízí
Sberbank 3,79 % 3,89 % 3,89 % 3,89 % 3,89 % 3,89 % 4,79 %
UniCredit Bank 3,89 % 3,89 % 3,89 % 3,89 % 3,89 % 5,19 % 5,19 %
Wüstenrot 3,79 % 3,79 % 4,04 % 4,04 % 4,04 % 6,09 % 6,09 %
Data jsou platná k 16. 9. 2013.
Poměr výše úvěru a hodnoty zajištění
do 50 %
51-60 %
61-70 %
71-80 %
81-85 %
86-90 %
91-100 %
Česká spořitelna 3,19 % 3,19 % 3,19 % 3,39 % 3,39 % 4,39 % 4,39 %
ČSOB 3,29 % 3,29 % 3,29 % 3,49 % 3,49 % 4,49 % 4,49 %
EQUA 2,84 % 2,84 % 2,84 % 3,04 % 3,04 % 3,04 % 3,64 %
FIO 3,69 % 3,74 % 3,79 % 3,86 % 3,86 % nenabízí nenabízí
GE Money 2,79 % 2,79 % 2,79 % 2,79 % nenabízí nenabízí nenabízí
Hypoteční banka 3,29 % 3,29 % 3,29 % 3,49 % 3,49 % 4,49 % 4,49 %
Komerční banka 2,99 % 2,99 % 2,99 % 2,99 % 2,99 % 3,99 % 3,99 %
LBBW 2,94 % 2,94 % 2,94 % 3,13 % 3,63 % 3,63 % nenabízí
mBank 2,69 % 2,71 % 2,72 % 2,74 % nenabízí nenabízí nenabízí
Sberbank 3,29 % 3,29 % 3,29 % 3,39 % 3,39 % 3,39 % 4,09 %
UniCredit Bank 3,29 % 3,29 % 3,29 % 3,29 % 3,29 % 4,79 % 4,79 %
Wüstenrot 2,89 % 2,89 % 2,89 % 3,14 % 3,14 % 4,99 % 4,99 %
Data jsou platná k 16. 9. 2013.


Přihlásit