Finance: Hypoteční úvěry

Obsah květnového dTestu

Aktuální číslo časopisu dTest 5/2020 Obsah květnového dTestu

Publikováno v časopise 9/2012

Koncem loňského roku dosáhly sazby hypotečních úvěrů na historicky nízké hodnoty, kde se i nadále drží. Zdá se tedy, že úvěr na bydlení lze pořídit za poměrně příznivých podmínek.

Uvažujete o investici do bydlení a o využití úvěru? Pak vězte, že nejlepší čas se zadlužit je v období nízkých úrokových sazeb, které je právě nyní. Banky si totiž mohou půjčit peníze za rekordně nízkých 0,75 % a díky tomu zůstávají rekordně nízké i úroky, za které tyto prostředky půjčují dále. Druhou příznivou zprávou je, že banky optimističtěji posuzují schopnost budoucího klienta splácet úvěr, a ty, které neutrpěly výrazné újmy v ekonomicky méně stabilních zemích, jsou opět připraveny nadšeně poskytovat úvěr všem, kdo zvládnou splácet.

Sazby úroku z úvěru se drží na historických minimech a spotřebitelé reagují. V červnu letošního roku tak banky získaly 7062 nových klientů, kterým přidělily úvěry v celkové výši 11,6 miliardy Kč.

Je nyní skutečně ten nejlepší čas vzít si úvěr na bydlení? Pokud věříte, že budete schopni splácet, tak ano. Uvažte však, zda budete schopni zachovat si stejný nebo vyšší příjem po celou dobu úvěru. Položte sami sobě několik otázek a upřímně si na ně odpovězte: Jaká je vaše uplatnitelnost a cena na trhu práce? Nakolik jistá je budoucnost vašeho pracovního místa? Jaké obchodní vyhlídky má váš zaměstnavatel? Vezměte v potaz všechna rizika, která mohou vaši schopnost splácet ohrozit. Nízká sazba totiž zdaleka neznamená, že splácení úvěru bude stejně snadné jako jeho získání.

 

Pevná nebo proměnlivá sazba?

Před několika lety k nám dorazila móda proměnlivých (plovoucích, variabilních) sazeb. Kdo má takovou sazbu, ten toho dosud nelitoval; od uvedení těchto sazeb do nabídky bank základní sazba dosud jen klesala. Studie dlouhodobého vývoje těchto sazeb v USA ukazují, že v průměrném případě skutečně platí, že proměnlivá sazba je tou nejvýhodnější. Neplatíte si v ní totiž „pojištění“ toho, že sazby na trhu by mohly stoupnout.

Pokud by ale došlo k výraznému zvýšení sazeb, může se úvěr s proměnlivou sazbou stát „černým Petrem“. Hrozí takové zvýšení? Analytici se domnívají, že v blízké době spíše ne. Zvýšením sazeb totiž centrální banka reaguje na inflační tlaky, zatímco během recese se snaží poptávku naopak podpořit sazbami nízkými.

Oproti krátkým fixacím (do 5 let) se variabilní sazba vyplatí. Mnoho bank ji ale nenabízí; v současnosti jen UniCredit Bank, mBank, LBBW Bank, GE Money Bank a Česká spořitelna. Obávají se totiž, že v případě další vlny kreditní krize a opětovného zastavení mezibankovního trhu, na kterém tyto úvěry závisí, by se mohly stát „černým Petrem“ naopak pro ně.

Chcete-li mít jistotu a nespoléhat se na věštění analytiků, můžete si úrokovou sazbu zafixovat na požadovanou dobu. Fixace může být od jednoho roku až na celou dobu splatnosti úvěru. Ve zvoleném období je pro vás pevná úroková sazba neměnná a neměnné jsou i měsíční splátky po celou tuto dobu. Jakmile období fixace sazby skončí, banka vám nabídne sazbu na další zvolené období. Banky obecně nejvíce zvýhodňují fixaci na 3 nebo 5 let.

 

Trocha ekonomie

Z vývoje sazby PRIBOR je zřejmé, že další pokles úrokových sazeb už není téměř možný a nabízí se využít nejnižší sazbu, a to variabilní. Otázkou zůstává, kdy dojde ke změně trendu a kdy úrokové sazby začnou růst.

Ekonomika České republiky je výrazně závislá na vývoji nejen evropských ekonomik. Prohlášení Americké centrální banky, že ponechá hlavní úrokovou sazbu na rekordním minimu přinejmenším do konce roku 2014, může být vodítkem k tomu, že úrokové sazby jen tak růst nezačnou. Evropské ekonomiky mají také své problémy zejména s vysokými dluhy jednotlivých států a evropské instituce se snaží všemožně udržet naživu samotnou Eurozónu. Zvýšení sazeb by pro zadlužené státy znamenalo další katastrofu kvůli zvýšeným nákladům na financování státních dluhů.

Dalším strašákem, který obchází kolem jednotlivých ekonomik, je recese, kdy se nedaří nastartovat hospodářský růst, zvýšit zaměstnanost a oživit ekonomiku. I v tomto případě by zvýšení sazeb znamenalo další prohloubení situace. Na druhou stranu zcela vyloučit nárůst sazeb nelze.

Vít Kalvoda a Martin Smutný,
členové think-tanku TANK

 

Proměnlivé úrokové sazby

Proměnlivé (plovoucí, variabilní) úrokové sazby představují alternativu k fixním sazbám, které nejčastěji banky nabízí. Proměnlivé sazby bývají nižší než klasické fixní sazby, což je vykoupeno rizikem změny sazby, které na sebe dlužník přebírá. Nejčastěji je úroková sazba navázána na mezibankovní úrokovou sazbu PRIBOR 1M, která je vyhlašována Českou národní bankou a za kterou si banky půjčují peníze mezi sebou. PRIBOR (Prague InterBank Offered Rate) je pražská mezibankovní nabídková sazba. Je klíčová pro výši úroků u hypotečních úvěrů. Používá se často jako základ sazby plovoucích úvěrů, např. „ve výši 1 % nad sazbou PRIBOR“.

Variabilní úroková sazba se mění většinou tehdy, když rozdíl sazeb přesáhne určitou smluvní hodnotu např. 0,1 %. V případě, že ČNB sáhne ke zvyšování sazeb a dlužník chce přejít na méně rizikovou sazbu, tj. fixní, může si ji zafixovat na určité období. Přechod na fixní sazbu ale může být zpoplatněn.

Graf ukazuje vývoj sazby PRIBOR 1M vyhlašovanou ČNB. K 31.7.2012 ČNB sáhla ke snížení sazby na historicky nejnižší hodnotu, a to 0,75 %. To ale neznamená, že by nemohla jít ještě níže, např. v USA se tato sazba drží již od roku 2008 na 0,5 %.

 

Modelový příklad: variabilní a fixovaná sazba

Uvažujete o koupi nemovitosti v hodnotě 2 900 000 Kč a máte nabídku na úrokovou sazbu fixovanou na 5 let, na 10 let a na sazbu variabilní. Zvolíte-li variabilní sazbu, po pěti letech oproti pětileté fixované sazbě můžete ušetřit 67 620 Kč; za předpokladu, že by základní sazba PRIBOR zůstala po tuto dobu stejná. Oproti desetileté fixované sazbě byste za pět let mohli ušetřit dokonce 90 660 Kč. To však pouze v případě příznivého vývoje a stability sazby PRIBOR, která se na tak dlouhé období téměř jistě změní.

Zvolíte-li variabilní sazbu, je dobré hypotečnímu úvěru věnovat více času a sledovat situaci na trhu. V případě negativního vývoje sazeb se u variabilní sazby mohou splátky i výrazně zvýšit, ačkoliv v dohledné době se to spíše neočekává. Pokud by se tak ale stalo, musíte se včas pokusit přejít na fixní úrokovou sazbu.

 

Pozn.: tabulky najdete v přiloženém PDF souboru, který si můžete stáhnout pod článkem.
 


Přihlásit