Černé ovce: Nájemní byt

Obsah červnového dTestu

Aktuální číslo časopisu dTest 6/2020 Obsah červnového dTestu

Publikováno v časopise 2/2008

Někdo bydlí ve vlastním domě, někdo ve vlastním bytě a někdo v bytě nájemním. Nájemníci se dělí na ty, kteří bydlí v bytech obecních a na ty u soukromých majitelů. Mnoho majitelů domů si svých nájemníků váží, dobře s nimi vycházejí a neustále jim nepředhazují, že platí regulované nájemné, že na nich prodělávají, že by byty mohli pronajímat za mnohem více peněz. Jenže – stále tady máme nájemné regulované a tržní, a proto tady také máme spory mezi majiteli domů a nájemníky.

Jedním z nich je Lukáš Kosmák z Krocínovy ulice v Praze 1. Ten s manželkou a čtyřmi dětmi bydlel v nájemním bytě spokojeně do doby, než ho majitelé prodali italské firmě. Ta postupně dům vystěhovávala, s někým se dohodla na náhradním bytě, někomu dala odstupné, někdo zemřel. Ti, co z domu odešli, většinou nezvládli bydlení v domě, kde přestal jezdit výtah, byl problém s vodou, elektřinou a tak si řekli, že bojují s větrnými mlýny, že majitel domu stejně nakonec všechny vystěhuje a tak raději odešli dobrovolně. Pan Kosmák to však nevzdal. Zůstal s rodinou v úplně prázdném domě. Když jim přestala téct teplá voda a přestalo hřát topení, zakoupili bojler a přímotopy a bydleli dále. Majitel domu jim občas nabídl jakési byty jako náhradní, ovšem, jak říká pan Kosmák, nikdy žádný konkrétní byt neviděli, a nebyl schopen domluvit se na adekvátní náhradě. A tak se majitel domu rozhodl, že bez ohledu na rodinu Kosmákových začne s rozsáhlými stavebními úpravami, na které má stavební povolení.
Život rodiny Kosmákových se proměnil v peklo a žití v bytě se stalo nebezpečné. Byl vybourán vnitřek domu, všude suť a úplně nahoře byt rodiny Kosmákových. Když vyjdou z bytu, jsou na staveništi. Stavební úřad Městské části Prahy 1 přišel na místní šetření a zjistil, že investor (majitel domu) porušuje podmínky stavebního povolení, že bourá víc, než mu bylo povoleno do doby, než se vypořádá se všemi nájemníky. Ovšem investor se cítí v právu. Je to jeho dům a on z něho chce vybudovat hotel. Hotel mu stavební úřad nepovolil a tak se rozhodl pro malometrážní byty ke krátkodobému pronájmu. A na tento záměr stavební povolení dostal.

S kamerou jsme do domu v Krocínově ulici přišli v době, kdy probíhalo místní šetření. Zástupce majitele domu pan Giuseppe Fagone nás chtěl vyhodit, ale to se mu nepovedlo, protože každý nájemník má právo si vzít do bytu návštěvu a my jsme ke Kosmákovým na návštěvu šli. Pan Kosmák nám odvyprávěl svůj příběh a my jsme se snažili natočit i názor pana Giuseppe Fagone. Nepovedlo se. Bez kamery mi řekl, že čekali deset let, že se vystěhovali všichni nájemníci kromě Kosmákových a že tato rodina mohla mít různé byty, jen se jim žádný nelíbil. To zase popírá pan Kosmák. A co se finanční náhrady týká, že má tato rodina přemrštěné požadavky.
Kosmákovi dostali výpověď z bytu, ale odvolali se k soudu a ten prozatím nerozhodl. Jen předběžným opatřením nařídil majiteli domu, aby obnovil dodávky tepla a teplé vody a zajistil, aby Kosmákovi mohli byt řádně užívat. Jenže proti tomu se zase odvolal majitel domu. Kdy bude soud, nikdo neví. Podle předsedy Sdružení nájemníků JUDr. Stanislava Křečka soud k výpovědi nemůže dát souhlas, pokud rekonstrukce domu není ve veřejném zájmu, samotný fakt, že majitel chce přestavět dům na něco zcela jiného, není výpovědním důvodem.
Zašli jsme za starostou Městské části Prahy 1 Petrem Hejmou. Ten byl o případu dobře informovaný a sdělil nám, že podmínky stavebního povolení jednoznačně porušuje investor, že mu byla zaslána výzva ke zjednání nápravy, ale protože se nic nestalo, může mu být dána pokuta 1000000 korun a příkaz k zastavení stavby. Starosta slíbil, že vyvolá jednání mezi oběma stranami a pokusí se pomoci k tomu, aby se domluvily.

Když jsem tenhle příběh ze života připravovala, říkala jsem si, že je to skutečně problém. Podle toho, co jsem zjistila, může nájemník, který nebude chtít přistoupit na dohodu, vážně ohrozit záměry majitele domu. Na druhé straně, jít až do takových krajností jako v případě bytu Kosmákových, se mi zdá nelidské. Proto jsem šla ještě dotočit zkušenosti těch, kteří z bytů v Krocínově ulici odešli. Potvrdili mi, že už tam nemohli žít – třeba nebyli schopni šlapat patra, když nejel výtah, a bylo jim jasné, že stejně nakonec budou muset odejít. A tak raději ustoupili a smířili se s tím, že budou bydlet někde jinde. I Kosmákovi říkají, že by odešli, kdyby jim majitelé domu nabídli nějaký slušný konkrétní byt a kdyby jednali rychle. Dnes už náhradní byt nechtějí. Chtějí pouze odstupné a v něm si nechají zaplatit i útrapy, které za těch několik let museli vytrpět.

Maria KŘEPELKOVÁ
pořad Černé ovce, který informuje a chrání nejenom spotřebitele

ADVOKÁT RADÍ…

Zákopová válka?

Uvedená situace není zejména v Praze nijak ojedinělá. Podnikatel koupí v centru města bytový dům, který je obsazený „regulovanými“ nájemci. Taková investice by bez dalšího příliš výnosná nebo návratná nebyla, pokud se ovšem takový dům uvolní a zrekonstruuje, ziskovost projektu může být velice zajímavá. Volné byty se pak dají pronajmout za tržní nájemné; pokud jsou dodrženy příslušné předpisy z oboru stavebního práva, lze je přestavět třeba na kanceláře nebo jiné nebytové prostory. V domě lze po rekonstrukci provozovat například hotel nebo pro něj najít jiné využití, které bude ziskovější než pobírání stále relativně nízkého regulovaného nájemného. Cena domu, zbaveného nájemců, může být i několikanásobně vyšší. Viditelným důsledkem tohoto novodobého trendu je vylidnění historických center, kde přes den potkáte pouze zaměstnance a v noci turisty…
Jak vyplývá z ustanovení § 685 odst. 3 občanského zákoníku, nájem bytu je chráněn a pronajímatel jej může vypovědět pouze a jedině ze zákonných důvodů, na rozdíl od nájemce, který má svobodu pohybu a pobytu a nájemní smlouvu na dobu neurčitou může vypovědět bez omezení. Nový majitel domu proto většinou navštíví stávající nájemce, s některými se dohodne na ukončení nájmu a zaplatí jim odstupné, u jiných pak začne hledat jakýkoli důvod pro vypovězení nájemní smlouvy.
Lidé, kteří v bytě bydlí často i po několik generací, v něm vidí svůj domov, který třeba ani za žádné peníze dobrovolně neopustí, někdy takový nájemní byt dokonce považují téměř za svůj majetek. Někteří nájemci dokonce získají pocit, že na odstupné mají ze zákona nárok a v nájemním bytě z tohoto důvodu setrvávají i tehdy, pokud by měli dostatek prostředků na pořízení vlastního bydlení.
Někteří pronajímatelé se oproti tomu domnívají, že nájemci nemají právo vůbec na nic a oni že si se svým domem mohou bez ohledu na nájemce zacházet tak, jak sami uznají za vhodné.

Co si tedy účastníci nájemní smlouvy vůči sobě mohou a nemohou dovolit v mezích platných právních předpisů? Legální cesta pronajímatele od bytu obsazeného regulovaným nájemcem k bytu volnému je poměrně trnitá. Stávajícímu nájemci je navíc většinou třeba poskytnout bytovou náhradu, a to podle okolností případu náhradní byt nebo náhradní ubytování. Jak jsem výše uvedl, pokud se s nájemcem nedohodne, pronajímatel může nájem bytu vypovědět pouze a jedině ze zákonných důvodů. V některých případech tak lze učinit bez předchozího přivolení soudu, jindy je soudní přivolení k výpovědi nezbytné.
Bez přivolení soudu lze vypovědět nájem tehdy, pokud nájemce nebo ti, kdo s ním bydlí, přes písemnou výstrahu hrubě porušují dobré mravy v domě, dále v případě, že nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu zejména tím, že nezaplatí nájemné a úhradu za související plnění ve výši trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za tato plnění, dále tehdy, má-li nájemce dva nebo více bytů a nelze po něm spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden, neužívá-li byt bez vážných důvodů nebo jej užívá jen občas a dále tehdy, jde-li o byt zvláštního určení a nájemcem není zdravotně postižená osoba. Je-li dán některý z tohoto okruhu výpovědních důvodů, pronajímatel může dát nájemci písemnou výpověď s tříměsíční výpovědní lhůtou; nájemce má však právo do šedesáti dnů ode dne doručení výpovědi podat žalobu na určení její neplatnosti a až do doby pravomocného ukončení takového soudního sporu není povinen byt vyklidit.
V ostatních případech lze nájem vypovědět pouze s přivolením soudu. Do tohoto okruhu výpovědních důvodů lze zahrnout případ, kdy pronajímatel potřebuje byt pro sebe nebo členy své rodiny, jestliže nájemce služebního bytu přestal vykonávat práci a pronajímatel takový byt potřebuje pro jiného nájemce, který pro něj bude pracovat, dále tehdy, je-li z důvodu veřejného zájmu třeba s bytem nebo domem naložit tak, že byt nelze užívat či vyžaduje-li byt nebo dům opravy, při jejichž provádění nelze byt nebo dům po delší dobu užívat nebo jde-li o byt, který stavebně souvisí s nebytovými prostory a nájemce nebo vlastník nebytových prostor chce tento byt využívat. V takových případech dá pronajímatel nájemci výpověď a u soudu proti nájemci zahájí řízení o přivolení k výpovědi z nájmu bytu.
Většina důvodů k výpovědi z nájmu bytu nebývá v praxi naplněna „očividně“ a výsledek soudního sporu mezi pronajímatelem a nájemcem tak lze určit pouze s určitou mírou pravděpodobnosti. Jaké jednání může být například považováno za „porušování dobrých mravů v domě?“ Co je ještě snesitelné a co už jde nad rámec obecně přijatelného chování? Jaká by měla být intenzita takového prohřešku, aby mohl být označen za hrubé porušování dobrých mravů? Co když takto hrubým způsobem dobré mravy neporušuje nájemník nebo někdo, kdo s ním v bytě bydlí, ale třeba někdo, kdo byl v bytě pouze na jednorázové návštěvě? Podobně lze relativizovat téměř všechny výpovědní důvody a jejich existenci je rovněž třeba v soudním řízení prokázat, což většinou nebývá snadné.
I když má pronajímatel „v ruce“ pravomocné soudní rozhodnutí, podle kterého se k výpovědi přivoluje nebo kterým se určuje, že výpověď je platná a nájemce je povinen byt vyklidit, nemůže takové vyklizení provést svémocně, neboť zákon vedle nájmu chrání i domovní svobodu nájemce, byť je třeba neplatičem nájemného. Jediný, kdo může byt vyklidit proti vůli nájemce, který zde setrvává, je soudní vykonavatel nebo exekutor. Cesta od výpovědi k pravomocnému rozhodnutí o vyklizení bytu může trvat několik měsíců až let; také další fáze od soudního rozhodnutí ke skutečnému vyklizení bytu může trvat podobně dlouho.

Netrpěliví pronajímatelé, kteří chtějí byt uvolnit, proto mívají tendenci k jedná-ní, kterým „dobrovolnému“ odchodu nájemce trochu pomohou. Vůči nájemcům, kteří nejsou ochotni přistoupit na první nabídku odstupného, se dopouštějí různých naschválů. V domě se třeba přestane uklízet, svítit, topit, s opravou rozbitého výtahu se nepospíchá, ze slušné vinárny v přízemí se stane vykřičená herna navštěvovaná problematickými spoluobčany – vynalézavost pronajímatelů nezná mezí. Dokonce je z počátku devadesátých let znám konkrétní případ, kdy pronajímatel nechal jednoho nájemce zavraždit; toto je samozřejmě ojedinělý extrém, avšak běžně jsou třeba osamělí starší lidé svým panem domácím schválně stresováni a je na ně vyvíjen nátlak k uvolnění bytu.
Nejen vražda nájemce, ale ani další výše popsané jednání samozřejmě není v souladu se zákonem, neboť pronajímatel má povinnost zajistit nájemcům nerušený výkon nájemního práva, avšak vynutitelnost práv nájemců rovněž občas nemusí být příliš efektivní. Nájemce má možnost žalovat pronajímatele o splnění konkrétních porušených povinností, může se domáhat poskytnutí slevy z nájmu – nebo může odejít, což je to, čeho chce pronajímatel třeba i za cenu protiprávního jednání dosáhnout.
Abych nebyl jednostranný, je to i nájemce, kdo může do určité míry „svému“ pronajímateli znepříjemnit život – nepustí jej do bytu ani v případě, kdy je nutno provést nezbytné opravy, nepřebírá korespondenci, soudní řízení záměrně protahuje a podává odvolání do všech rozhodnutí, která jsou v průběhu soudního sporu vydána, stěžuje si na jakékoli kroky svého domácího na všechny existující orgány státní správy, sabotuje realizované investiční záměry pronajímatele tím, že požaduje nepřiměřeně vysoké odškodnění či odstupné a podobně. Jsou i takoví nájemci, nad jejichž aktivitami zůstává rozum stát. Zoufalý majitel domu pak nejvytrvalejším obyvatelům zaplatí cokoliv, jen aby se jich konečně zbavil…

Nejsem tím, kdo bude rozhodovat spory mezi panem Kosmákem a společností, které patří dům v Krocínově ulici. Nebudu se vyjadřovat ani k tomu, na čí straně je v tomto případě pravda, obrázek o morálnosti jednání zainteresovaných účastníků si čtenář jistě udělá sám. Tím, kdo má bdít nad dodržováním zákona a kdo by měl svou činnost směřovat tak, aby k podobným případům nedocházelo a pokud k nim dojde, aby nezůstaly bez náležité sankce, jsou příslušné orgány státní správy. Z historie však víme, že vyhrát zákopovou válku lze velice obtížně a každé takové vítězství bývá vítězstvím Pyrrhovým. Dokud se lidé nebudou schopni rozumně dohodnout a dokud nebudou soudy a úřady schopny pracovat efektivněji a rychleji v případech, kdy jednání některé ze zúčastněných stran „překračuje všechny meze“, bude k podobným případům docházet zas a znovu. Bohužel pro všechny zúčastněné…

JUDr. Martin Sochor, advokát

Přihlásit