Úrokové sazby hypoték: Pozor na nízké úroky

Obsah červencového dTestu

Aktuální číslo časopisu dTest 7/2020 Obsah červencového dTestu

Publikováno v časopise 11/2010

Všechny reklamy prezentují hypotéku s plovoucí sazbou a jsou tak lákavé, že hypotéka s fixací proti nim působí jako úplný outsider. Dvoumilionovou hypotéku na dvacet let tak lze pořídit zhruba za 11 tisíc korun za měsíc. Přesto vám plovoucí sazba jednoho dne může způsobit spíš vrásky na čele a stát se noční můrou, která v budoucnosti nabourá váš rodinný rozpočet. Všechno v životě má totiž svoje ale…

O plovoucí sazbě

Plovoucí sazba úroku z úvěru je proměnlivou sazbou, která se pohybuje podle toho, jak se vyvíjí mezibankovní úroková sazba PRIBOR vyhlašovaná Českou národní bankou. Je to cena, za niž si půjčují peníze banky. Oproti klasickým hypotečním úvěrům se zafixovanou výší úrokové sazby se plovoucí úrok u hypotéky může měnit dokonce každý den.

V současnosti jsou úrokové sazby historicky na nejnižších hodnotách od roku 1993. Ještě nikdy si banky nemohly půjčit peníze tak levně. Prostor pro další snižování sazeb je tedy velmi omezen. Je zde ale možnost výrazného zvyšování úrokových sazeb, která by mohla mít na výši splátek úvěru děsivý dopad. V roce 1998, kdy dosáhly sazby svého maxima, byla jejich hodnota 14,2 %. Ačkoliv se jednalo o výjimečné období, bohužel zdaleka ne-lze zajistit, že by úrokové sazby opět nemohly takto výrazně narůst, například v případě vysoké inflace.

V případě pohybu sazeb se může snadno stát, že během několika měsíců splátka vzroste o stovky či tisíce korun a plovoucí hypotéka se může výrazně prodražit. Zajímá-li vás vývoj sazeb vyhlašovaných ČNB (období 1993 až září 2010), doporučujeme pozornosti přílohu tohoto článku zveřejněného on-line.

 

Jaké typy sazeb můžete u banky sjednat

Pevná (fixní) sazba: při podpisu smlouvy se s bankou domluvíte, že na určenou dobu budete mít stejnou úrokovou sazbu. Jakmile tato doba vyprší, banka vám nabídne sazbu na další období. Neměnnou sazbu si můžete rezervovat od 1 roku až po celou dobu splácení úvěru.

Plovoucí (variabilní) sazba: úroková sazba je fixována na velmi krátké období (jeden den až jeden rok) a pohybuje se proměnlivě dle vývoje na trhu. Splátky se proto mohou během období lišit; splátka může být i výrazně vyšší nebo nižší než první splátka.

 

Banky a plovoucí sazby

Na českém trhu nabízí hypotéku s plovoucí sazbou UniCredit Bank, mBank, Hypoteční banka, Oberbank a Raiffeisenbank. Zatímco u UniCredit Bank a mBank se sazba může změnit 1x měsíčně, u Oberbank se může měnit každé 3 měsíce a u Raiffeisenbank teoreticky dokonce každý den. Oproti tomu Hypoteční banka má svou plovoucí sazbu ve skutečnosti pevnou na celý rok.

A jak vzniká výsledná plovoucí sazba hypotéky? Celková přirážka k sazbě PRIBOR má několik složek a u různých bank se liší. Podívejme se na dvě nejrozšířenější plovoucí sazby v ČR. U mBank získáte úvěr za sazbu PRIBOR navýšenou o 2,74 až 3,2 %. Konečná přirážka se přitom řídí tím, jakou částku si půjčíte a hodnotou nemovitosti, která bude nabídnuta bance do zástavy. U UniCredit Bank se celková přirážka (marže) pohybuje od 2,3 do 3,33 % a také závisí na výši úvěru a hodnotě nemovitosti. Tato přirážka je neměnná po celou dobu splácení úvěru a je uvedená i v úvěrové smlouvě.

 

Banku nepřechytračíte

Spekulanta napadne, jak by na plovoucí sazbu vyzrál: „Banky přece umožňují přechod z plovoucí sazby na pevnou, až začnou sazby růst a plovoucí se přiblíží té pevné, přejdu na pevnou sazbu."

To ale bohužel asi nebude fungovat. Až začnou růst sazby plovoucí, vzrostou totiž i sazby pevné, které v sobě již budou mít započítány další očekávaný vývoj úrokových sazeb. U některých bank navíc za tento přechod zaplatíte poplatek odpovídající dodatku ve smlouvě. Za podobných podmínek je pak umožněn přechod zpět na sazbu plovoucí.

 

Zkušenosti ze zahraničí

V roce 2001 se americká centrální banka (FED) rozhodla podpořit ekonomiku snižováním úrokových sazeb, které se od poloviny roku 2001 v průběhu dalších dvou let dostaly z 6,50 % na 1,0 %. Díky tomu bylo možné půjčit si peníze za velmi výhodných podmínek. Cena hypoték klesla na historicky nejnižší úroveň, a proto se mnozí odhodlali ke koupi nemovitosti financované hypotékou. Banky tuto mánii podporovaly a poskytovaly půjčky bez rozpaků. Na hypotéku dosáhl téměř každý. Postupem času musela ale centrální banka zvyšovat úrokové sazby.

Lidé, kteří se nechali zlákat nízkou úrokovou sazbou, byli najednou překvapeni jejím navýšením a zjistili, že již nejsou schopni splácet. To byl počátek tzv. hypoteční krize. V roce 2008 sáhli bankéři opět k řadě záchranných opatření na povzbuzení jednotlivých ekonomik světa. Postupem času však budou muset opět z různých důvodů (především inflace) začít zvyšovat úrokové sazby, a na to budou muset reagovat i hypoteční banky.

Poučte se ze zahraničních zkušeností a pečlivě zvažujte, zda není vhodné zafixovat úrokovou sazbu za dnešních velmi příznivých podmínek raději na delší dobu.

 

Pro koho je plovoucí sazba vhodná?

Základní podmínkou pro volbu plovoucí úrokové sazby by mělo být, abyste kromě běžně doporučované rezervy na splácení ve výši minimálně tří měsíčních splátek měli ve svém měsíčním rozpočtu rezervu pro případný růst sazby a splátek.

Plovoucí sazba může být dobrou volbou, pokud si berete úvěr na velmi dlouhou dobu a zvýšení sazby po několik let vás nepřekvapí. Na velmi dlouhých horizontech by totiž podle některých studií měla být plovoucí úroková sazba nejvýhodnější. Neobsahuje v sobě totiž přirážku, kterou se banka chrání proti možnému zvýšení úrokové sazby. Sazby nižší o procento znamenají u milionové hypotéky úsporu 10 000 Kč ročně, tj. snížení měsíční splátky o 800 Kč. Při průměrné hypotéce kolem 2 milionů Kč se tak jedná o výraznou úsporu.

Dalším případem je, pokud plánujete mimořádně splatit např. každý půlrok část hypotéky a nehrozí vám přitom výpadek příjmů. Plovoucí hypotéky totiž většinou lépe umožňují mimořádné splátky.

Pokud ale plánujete, že si od banky půjčíte 100 % prostředků na koupi nemovitosti, zřejmě narazíte. Banky si nechávají zadní vrátka pro případ, že by klient nebyl schopen splácet vyšší splátky a banka by musela zabavit a prodat nemovitost.

 

Ing. Martin SMUTNÝ, člen think-tanku TANK

 

Naše doporučení

Co obecně doporučit v těchto měsících? Při rozhodování mezi pevnou nebo plovoucí sazbou zapomeňte na reklamy a další lákadla bank. Nastudujte si problematiku nebo si sjednejte schůzku s nezávislým poradcem. Ovšem i v tomto případě platí: Velmi pečlivě vybírejte, do jakých rukou vložíte svoji důvěru a své peníze.

Vzhledem k situaci na trhu a předpoklá-danému vývoji úrokových sazeb doporučujeme zafixovat si sazby spíše na delší dobu. Některé instituce nabízí možnosti mimořádných vkladů i mimo data změny úrokové sazby a můžete tedy provádět mimořádné splátky, kterými urychlíte splacení hypotečního úvěru a méně zaplatíte na úrocích.

Plovoucí úroková sazba je vhodná v období neměnných úrokových sazeb nebo při očekávání poklesu úrokových sazeb. Ovšem tato situace je v nadcházejících letech vzhledem k současné výši úrokových sazeb velice nepravděpodobná. Naopak fixace na delší období a tedy pevná výše splátky je vhodnější pro ty, co splácejí dluh z nějakého pevného příjmu, který nemohou snadno zvýšit, nebo nemají dostatečné rezervy.

 

PRIBOR – Prague InterBank Offered Rate (pražská mezibankovní nabídková sazba): jedná se o úrokovou sazbu, za kterou si banky navzájem poskytují úvěry na českém mezibankovním trhu. Je klíčovou pro výši úroků u hypotečních úvěrů. Používá se často jako referenční, např. „ve výši 3 % nad sazbou PRIBOR“.

ČNB – Česká národní banka: je ústřední (centrální) bankou České republiky a orgánem vykonávajícím dohled nad finančním trhem.


Přihlásit