Černé ovce: Dům z bedniček

Obsah srpnového dTestu

Aktuální číslo časopisu dTest 8/2020 Obsah srpnového dTestu

Publikováno v časopise 10/2010

Dům dneska můžeme postavit skutečně z čehokoliv. Paní Marie Sáblová z Prahy se rozhodla, že si nechá postavit ekologický přízemní dům 3+kk z bedniček. No, proč ne. V nabídce nebyl drahý, 1 375 000 Kč, a navíc firma OVELOS a.s., kterou našla na internetu, slibovala, že ho postaví za 14 týdnů. A také že bude k nerozeznání od klasického zděného domu. Nechala si připravit smlouvu, ale při podpisu si všimla, že firma OVELOS a.s. je pouze zprostředkovatelem, že stavět má firma STYLOSTAV s.r.o. Protože v té době už měla vyřízený úvěr, rozhodla se, že tedy smlouvu podepíše. Potřebovala, aby se začalo stavět a tedy čerpat peníze. Podepsala také proto, že ji zástupce firmy OVELOS a.s. ubezpečil, že má vlastně velké štěstí, protože firma STYLOSTAV s.r.o. je zkušená a spolehlivá.

Paní Sáblová smlouvu podepsala začátkem září 2007. A hned po podpisu smlouvy se jí za firmu STYLOSTAV s.r.o. ozval společník Jiří Votava s tím, že nemůže začít se stavbou, protože má lidi na jiné stavbě, ale že se brzy začne pracovat. Začalo se v listopadu. Když vezmeme v úvahu, že stavba měla trvat 14 týdnů, tak o Vánocích roku 2007 měla paní Sáblová původně bydlet. Do vánočních svátků byla hotová pouze základová deska. Pak firma s prací přestala. Byly svátky a taky mrzlo, takže se moc stavět nedalo. Do konce ledna 2008 byla postavená kostra domu z bedniček.
Paní Sáblová začala být opatrná, sice platila, ale chtěla vědět za co. Když do konce března 2008 zaplatila v podstatě téměř všechno (kromě konečné částky 30 000 Kč), stala se nepohodlným, do jisté míry téměř vlezlým zákazníkem, protože se ptala, proč dům ještě není dokončen, proč je například plynový kotel úplně jinde, než má být podle projektu, a vůbec byla příliš zvědavá.
Vztahy mezi paní Sáblovou a panem Votavou, který v té době obratně převedl firmu na svou ženu, ale slíbil, že dům dostaví, začaly velmi skřípat. Stavba stála, z pohledu pana Votavy byla téměř dokončena, ale paní Sáblové se pořád něco nelíbilo a tak se celá stavba zastavila a stála celý rok! Na jaře roku 2009 si vzala paní Sáblová jakýsi stavební dozor a advokáta a spolu s panem Votavou se všichni sešli u domku, řekli si, co všechno je na domě špatně uděláno a pan Votava slíbil, že do měsíce vše napraví. Uplynul měsíc a nic se nezměnilo. To se už paní Sáblová obrátila na redakci Černých ovcí.

Přijeli jsme se na dům podívat s nezávislým odborníkem. Bylo to v době, kdy paní Sáblová oslovila soudního znalce a požádala ho, aby vypracoval znalecký posudek, který by jednoznačně popsal, jaké má dům závady a kolik bude stát náprava.
Náš odborník ze znalecké a expertní kanceláře Ing. Michal Deák si s námi dům prošel. Už u vchodu nás informoval, že vchod je špatně izolován, to nakonec řekl o celém domě. A závady se jen vršily. Kupříkladu komín. Podle pana Votavy stačí koupit kamna, nasadit rouru a může se topit. Náš odborník jednoznačně prohlásil, že v tom případě by došlo k zahoření, protože dřevo není řádně izolováno od komínu. Jediná možnost – vše odstranit a udělat to znovu pořádně. A tak to bylo v celém domě.
Ing. Michal Deák paní Sáblovou upozornil, že zásadní problém dřevostavby je ten, že vše musí být uděláno velmi pečlivě už na první pokus, protože mezi dřevem a stěnou musí být nenarušená parozábrana, která vlastně – laicky řečeno – izoluje dům. Jak
řekl, pozdější opravy a zásahy do parozábrany si neumí dost dobře představit, izolační funkce pak už vždy bude narušena.
Když jsem Ing. Deáka poslouchala a viděla, že téměř všude nachází nedostatky, bylo mi paní Sáblové líto. Náprava určitě nebude levná a měla by jít na vrub firmy STYLOSTAV s.r.o.
Zavolala jsem pana Votavu. Nejprve slíbil, že se s námi i s kamerou sejde, potom však schůzku zrušil. A tak jsem se aspoň telefonicky snažila zjistit, proč domek ještě není hotov a hlavně, proč není kvalitně proveden. Pan Votava řekl, že paní Sáblová si pořád na něco stěžuje, pořád si něco vymýšlí, pořád to jsou nějaké vícepráce, které nechce zaplatit a také že dům je vlastně k předání připraven, jenže paní Sáblová si ho nechce převzít.
Sdělila jsem panu Votavovi, že jsme domek navštívili s nezávislým odborníkem, který měl vůči kvalitě práce dosti výhrad. To se panu Votavovi nezdálo. Řekl, že je v pořádku jak komín, tak vstup do domu, prostě všechno. Vlastně jediné, co chybí, je omítka.
Je jasné, že paní Sáblová se s panem Votavou nemůže dohodnout. Ona chce kvalitně odvedenou práci a trvá na tom, že domek má být kvalitně postaven a pan Votava je přesvědčen, že jeho práce kvalitní je. Takže případ může rozhodnout pouze soud.
Jenže paní Sáblová chce bydlet. Už tři roky čeká na domek, který měl být hotov za 14 týdnů. Přitom platí byt v panelovém domě a pochopitelně také hypotéku, protože banku vůbec nezajímá, že dům ještě není dokončen, ta chce své splátky pravidelně.
Řešení? Pokud se paní Sáblová s panem Votavou či novou jednatelkou společnosti STYLOSTAV s.r.o. nedohodne, nezbude jí nic jiného, než si najít jinou firmu, která dům dostaví. Potom se může obrátit na soud s nárokem na náhradu škody.

Maria KŘEPELKOVÁ, pořad Černé ovce, který informuje a chrání nejenom spotřebitele


Slovo advokáta


Stavba rodinného domu je zpravidla celoživotní investicí, alespoň pro většinu z těch, kteří nepatří mezi horních deset tisíc. Při výběru stavební firmy, která jej má postavit, se nevyplácí spolehnout se pouze na ujišťování
jejích obchodních zástupců či zprostředkovatelů, ale je vhodné, aby se po co nejpodrobnějších informacích, referencích a zkušenostech ostatních zákazníků před podpisem smlouvy každý raději porozhlédl sám. U těch skutečností, které ověřit lze, mohu čtenářům takové ověření a prověření budoucího smluvního partnera pouze doporučit – v dnešní době existuje mnoho možností, ať již prostřednictvím veřejně přístupného obchodního rejstříku, případně rešerší diskusních fór na internetu a podobně.
Podepisovat v měsíci září roku 2007 smlouvu se „zkušenou a spolehlivou“ firmou STYLOSTAV, s.r.o., která vznikla teprve v květnu 2007, lze hodnotit jako velice odvážné. Netvrdím, že společnost, která teprve vznikla, nemůže odvést kvalitní práci, avšak pravděpodobnost toho, že v průběhu realizace stavby vzniknou problémy, je poněkud vyšší než u společnosti, která není na trhu nováčkem. To se v případě paní Sáblové rovněž zřejmě stalo.
Společnost OVELOS a.s. u smlouvy o dílo paní Sáblové figuruje pouze jako zástupce zhotovitele, jímž je ona „zkušená a spolehlivá“ společnost STYLOSTAV, s.r.o. Zástupcem může být v zásadě kterákoli fyzická či právnická osoba, jíž je udělena plná moc, avšak je-li plná moc udělena řádně a nedojde-li k jejímu překročení či k jednání v rozporu s udělenou plnou mocí, zavázaným subjektem je pouze a jedině zmocnitel, tedy ten, kdo zástupce zmocnil – zástupce fakticky žádným způsobem druhé straně neodpovídá za splnění či porušení závazků toho, koho zastupuje, ač tyto závazky v zastoupení zmocnitele sám sjednal. Byť je tedy společnost OVELOS a.s. uvedena i v záhlaví smlouvy o dílo a smlouva byla uzavřena v její kanceláři, smluvním partnerem paní Sáblové je tedy pouze a jedině společnost STYLOSTAV, s.r.o.
Pokud by byla smlouva o dílo uzavřena přímo se společností OVELOS, a.s. a ta by další společnost použila pouze jako subdodavatele, odpovídala by objednateli za veškeré vady či nedodělky sama. To se v daném případě nestalo. Veškeré problémy, které při realizaci vznikly, se tak společnosti OVELOS, a.s. vůbec netýkají a v případě soudního sporu vedeného proti ní by žaloba musela být zamítnuta.

Smlouva o dílo byla v daném případě uzavřena podle občanského zákoníku a neobsahuje žádné předem dohodnuté sankce pro případ opožděného předání předmětu díla, tedy rodinného domu. Objednatel by tedy mohl uplatnit pouze obecnou náhradu škody za porušení závazku předat dílo včas; takovou škodou by bylo například nájemné, které by jinak platit nemusel, pokud by se do domu mohl nastěhovat dříve. Subjektem, vůči kterému lze tuto náhradu škody uplatňovat, je v tomto případě společnost STYLOSTAV, s.r.o. U smluvních partnerů, kteří jsou založeni jako společnost s ručením omezeným, však může nastat problém s reálným uspokojením pohledávek, byť pravomocně přiznaných v soudním řízení – pokud nebude mít společnost dostatečný majetek, který by bylo možno zabavit a zpeněžit, nikdo si na ní nic nevezme, dokonce ani soudní exekutor.
Vedle náhrady škody mohl objednatel pro prodlení s dokončením předmětu díla v tomto případě od smlouvy odstoupit, je však třeba připustit, že odstoupení od smlouvy o výstavbě domu může situaci v řadě případů daleko více zkomplikovat, zvlášť je-li financování ceny díla zajištěno prostřednictvím hypotečního úvěru; rovněž nebývá snadné najít jinou stavební firmu, která dům dokončí, nemluvě o tom, že určitě nebude ochotna poskytnout zákazníkovi záruku na práce, které zřejmě nekvalitně provedl její předchůdce.
Z toho plyne, že výběr stavební společnosti není radno podceňovat, neboť v případě komplikací mohou objednateli vzniknout mnohdy velice obtížně řešitelné problémy.

Zajímavé je, že v obchodním rejstříku lze při zadání klíčového slova OVELOS vyhledat dva subjekty – jedním z nich je společnost OVELOS, a.s., která vznikla v květnu 2007 a v září roku 2009 byla přejmenována na společnost VELOS a.s. a druhým je společnost OVELOS, pozemní stavby, a.s., která vznikla teprve v dubnu 2008. Personální propojení mezi oběma společnostmi existuje minimálně v osobě pana Robina Strnada, který byl od dubna 2007 do září 2009 předsedou představenstva společnosti OVELOS, a.s. a od dubna 2008 je předsedou představenstva a zároveň jediným akcionářem společnosti OVELOS, pozemní stavby, a.s.
Půjdeme-li ve svém pátrání po historii osob, figurujících ve společnosti OVELOS, a.s. ještě dále do historie, zjistíme, že v představenstvu této společnosti byl od listopadu 2005 do dubna 2007 pan Zdeněk Tůma a od listopadu 2005 do září 2009 pan Josef Mrázek. Tito dva pánové byli členy dozorčí rady stavební společnosti KTSO a.s., která vznikla v roce 2000 a v roce 2010 byla z obchodního rejstříku vymazána, přičemž důvodem výmazu bylo zamítnutí insolvenčního návrhu pro nedostatek majetku dlužníka. Jinými slovy společnost KTSO a.s. neměla dost majetku ani na to, aby mohla řádně zbankrotovat.
Dlužno doplnit, že v roce 2007, kdy paní Sáblová smlouvu se společností STYLOSTAV s.r.o. podepisovala, ještě nebyly informace o insolvenci společnosti KTSO a.s. známy, avšak čtenáři, kteří uvažují o tom, že by chtěli vstoupit do smluvního vztahu s někým, koho doporučí či zastupuje někdo, kdo je spojen s jiným subjektem, který měl v minulosti zjevné problémy dostát svým závazkům, by měli minimálně zpozornět...
Ujištění o tom, že je nějaká společnost zkušená a spolehlivá, se tedy vyplatí ověřit z více nezávislých zdrojů. I kdyby paní Sáblová svůj spor se stavební firmou vyhrála a dosáhla uspokojení svých nároků, čas a nervy, které při výstavbě svého domu ztratila, jí nevrátí nikdo.

JUDr. Martin Sochor, advokát


Přihlásit