Co musíte vědět o nájmu bytu

Nájem bytu spočívá v přenechání bytu nájemci za úplatu k zajištění jeho bytových potřeb. Od nájmu jako dlouhodobého užívání bytu je nutné odlišit ubytování, tedy krátkodobý pobyt. Nájem bytu povětšinou vzniká uzavřením nájemní smlouvy, která musí být ze zákona písemná. Pronajímatel se však nemůže dovolávat neplatnosti nájemní smlouvy z důvodu, že nebyla uzavřena písemně. Navíc pokud nájemce užívá byt po dobu tří let v dobré víře, tak se nájemní smlouva považuje za řádně uzavřenou.

Nájem lze uzavřít buď na dobu určitou, nebo na dobu neurčitou. Není-li však jasné, zda byl nájem uzavřen na dobu určitou či neurčitou, bude se považovat za uzavřený na dobu neurčitou. Nájem na dobu neurčitou je totiž pro nájemce výhodnější, a to především z důvodu, že se pronajímatel nemůže nájemce jednoduše zbavit. Podle zvoleného typu smlouvy se pak liší možnosti výpovědi nájmu i zvýšení nájemného.

Z hlediska základních povinností plynoucích z nájmu má nájemník především povinnost platit nájemné a dodržovat po dobu nájmu pravidla, která jsou v domě obvyklá. Dále má nájemce povinnost provádět běžnou údržbu a drobné úpravy bytu. Naopak pronajímatel má povinnost byt odevzdat a udržovat ho v takovém stavu, aby byl způsobilý k užívání.

Co uvést do nájemní smlouvy?

V nájemní smlouvě musí být uvedeno, kdo s kým danou nájemní smlouvu uzavírá. Smluvní strany je vhodné identifikovat podle jména a adresy pronajímatele a nájemce a je vhodné tyto údaje uvést již v záhlaví nájemní smlouvy. Nájemcem bude obvykle fyzická osoba, jelikož ta přednostně potřebuje zajištovat bytové potřeby. Právnická osoba může být nájemcem za předpokladu, že nájemní smlouvu uzavírá například pro svého zaměstnance, což musí do smlouvy uvést. Právnickou osobu identifikujeme nejlépe podle názvu, sídla a identifikačního čísla. Pronajímatelem oproti tomu může být jak fyzická, tak právnická osoba. Na straně nájemce i pronajímatele však může vystupovat více osob, například manželé.

Majitele bytu doporučujeme ověřit v katastru nemovitostí, což můžete udělat během pár minut z pohodlí svého domova skrze internetovou stránku „nahlížení do katastru nemovitostí“. V případě, že nemovitost nepronajímá její majitel, měl by mít pronajímatel plnou moc od majitele bytu. Pronájem bytu od nevlastníka totiž může indikovat smlouvu podnájemní, u které není tak silná zákonná ochrana jako u nájemní smlouvy. Podnájem znamená, že nájemce dá do podnájmu část nebo celý byt třetí osobě.

Rovněž je potřeba v nájemní smlouvě důkladně specifikovat předmět nájmu, tedy popsat nemovitost, která je pronajímána, typicky byt. Vhodné je uvést výši a způsob úhrady nájemného. Doporučujeme do nájemní smlouvy také zapsat práva a povinnosti nájemce i pronajímatele. Nezapomeňte připojit datum a místo smlouvy a zajistěte podpisy obou smluvních stran.

Předávání bytu

Doporučujeme nájemci dobře zdokumentovat stav bytu při jeho přebírání. Vhodné je pořídit soupis věcí, k čemuž může sloužit předávací protokol. Ten ze zákona povinný není, ale lze jej pouze doporučit. Soupis věcí je možné rovněž umístit přímo do nájemní smlouvy. Čím lépe bude bytové vybavení a jeho stav popsán, tím lépe pro vás. Pokud máte možnost, zdokumentujte stav bytu fotkou či videem.

Výše nájemného

Nájemní smlouva běžně obsahuje také ujednání o výši nájemného, které je potřeba platit pronajímateli. Pokud nájemní smlouva neuvádí jeho přesnou výši, má pronajímatel nárok na obvyklé nájemné v dané lokalitě za nájem obdobného bytu. To znamená, že i když není určena přesná částka ve smlouvě, bude se výše nájemného řídit průměrnými cenami nájmu v daném místě u podobných bytů.

Zvyšování nájemného

Jak jsme již naznačili, možnosti zvýšení nájemného se liší podle toho, jestli jsme s pronajímatelem uzavřeli smlouvu na dobu určitou, nebo na dobu neurčitou. U smlouvy na dobu určitou se platí nájemné stanovené ve smlouvě, a pokud se po skončení smlouvy rozhodnete v nájmu pokračovat, uzavíráte s pronajímatelem smlouvu úplně novou. V té si může pronajímatel stanovit nové libovolné nájemné. Je potom na vás, zda takovou změnu akceptujete, či nikoliv.

U smlouvy na neurčito může být přímo ve smlouvě stanoveno, jakým způsobem se bude nájemné zvyšovat. Zvyšování nájemného může být rovněž smluvně vyloučeno. Jestliže smlouva ohledně zvyšování nájemného mlčí, pak je možné zvýšit nájemné postupem stanoveným v zákoně, ovšem nejvýše o 20 % za poslední 3 roky.

Jednou z možností, jak pravidelně či nepravidelně zvyšovat nájemné, je zakotvení inflační doložky do nájemní smlouvy. Pro zachování platnosti inflační doložky je třeba věnovat náležitou pozornost její formulaci. Je nutné určit, jak bude míra inflace zjišťována, k jakému datu a kterým subjektem (například Českým statistickým úřadem). Podle zvoleného indexu se totiž může výrazně lišit i procentuální hodnota zvýšení a v případě neurčité inflační doložky se k ní nebude vůbec přihlížet. To znamená, že na ni budeme hledět, jako by ve smlouvě vůbec zakotvena nebyla.

Kauce

Kromě nájemného často nájemce platí také tzv. kauci neboli jistotu. Ta není ze zákona povinná a pronajímatel ji může požadovat pouze v případě, že se na tom s nájemcem předem domluvil. Ujednání o kauci by tak již mělo být obsaženo v nájemní smlouvě. Kauce se obvykle skládá při uzavření smlouvy a vrací se při skončení nájmu. Obvykle její výše odpovídá měsíčnímu nájemnému nebo jeho násobku. Podle zákona však kauce nesmí překročit trojnásobek měsíčního nájemného. Tento limit přitom platí pro kauci a smluvní pokuty dohromady. Je-li stanovena kauce a zároveň i smluvní pokuta, tak jejich součet může činit maximálně trojnásobek měsíčního nájemného.

Zákon stanoví i podmínky vrácení kauce. Pronajímatel je povinen vrátit kauci v den skončení nájmu. Z kauce si však pronajímatel může strhnout případné dlužné nájemné. Naopak nájemce má nárok na úroky z jistoty za dobu, kdy měl pronajímatel jistotu u sebe. Výši úroků z kauce lze stanovit v nájemní smlouvě, nelze však nájemci nárok na úroky z kauce upřít.

Služby v nájmu a jejich vyúčtování

Vedle nájemného nájemci obvykle platí také služby spojené s užíváním bytu, které je pronajímatel povinen zajistit po dobu nájmu. Jedná se zejména o dodávky vody, tepla, osvětlení, odvoz komunálního odpadu či úklid společných částí. Které služby platí nájemce, stanoví nájemní smlouva. Nicméně některé služby je povinen hradit pronajímatel a nemůže jejich placení přenášet na nájemce, například platbu do fondu oprav.

Služby spojené s užíváním bytu je povinen pronajímatel řádně a včas vyúčtovávat. Vyúčtování služeb je povinen pronajímatel doručit nájemci nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období, tedy ode dne, ke kterému je vyúčtování vystaveno. Pronajímatel musí ve vyúčtování uvést skutečnou výši nákladů na služby, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh. Finanční vyrovnání provedou strany nejpozději do 4 měsíců od doručení vyúčtování.

Nájemce má nárok vznést vůči vyúčtování služeb námitky, požadovat doložení nákladů na jednotlivé služby, způsob jejich rozúčtování a rovněž může požadovat pořízení kopie podkladů k vyúčtování. Tuto žádost musí nájemce vznést do 30 dnů od doručení vyúčtování služeb. Jakmile nájemce požádá o doložení podkladů, tak musí pronajímatel do 30 dnů od předložení námitek poskytnout kopie dokladů. Nevznese-li nájemce námitky vůči vyúčtování služeb do 30 dnů, tak se má za to, že s vyúčtováním souhlasí.

Jestliže nebude pronajímatel plnit svoje povinnosti ohledně dodávání vyúčtování včas, případně se včas nevypořádá s námitkami, může nájemce požadovat zaplacení pokuty. Za nesplnění těchto povinností může nájemce požadovat pokutu 50 Kč za každý den prodlení, pokud se s pronajímatelem nedohodnou na nižší částce.

Kdo co opraví?

Nájemce provádí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. Ostatní opravy hradí pronajímatel. Poznat, co se takovou běžnou údržbou a drobnými opravami myslí, nemusí být vždy jednoduché. O běžnou údržbu jde především v případech udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení, které se obvykle při užívání bytu provádí. Do běžné údržby bytu tak bude spadat například čištění podlah, dřezů či kuchyňských sporáků, ale dále také malování a oprava omítek.

Drobnými opravami se pak míní opravy věcí vymezených v příslušném nařízení vlády, například opravy částí podlah, částí dveří, ale také oprava zásuvek, sprchy, trouby, sporáku, topení, ale i mnoho dalšího. Opravy těchto vymezených předmětů se považují za drobnou opravu až do výše nákladů 100 Kč/m² za jeden rok. Pokud má tedy váš byt rozlohu například 60 m², tak za drobné opravy ročně zaplatíte nejvýše 6000 Kč. Nad tuto částku se již náklady nebudou považovat za drobné a z toho důvodu je bude hradit pronajímatel.

Opravu předmětů, které nejsou výslovně uvedeny v nařízení vlády, hradí nájemce v případě, že taková oprava nestojí více než 1000 Kč. Za opravu např. pronajímatelovy pračky, myčky či sušičky tak můžete jako nájemce zaplatit maximálně 1000 Kč.

Členové domácnosti

Návštěva se sice pronajímateli hlásit nemusí, jak ale postupovat, když se návštěvník promění na člena domácnosti? Občanský zákoník tuto hranici přesně nevymezuje. Nicméně zvýšení počtu osob v bytě je potřeba hlásit pronajímateli. Pokud se jedná o osobu blízkou, není však nutný jeho souhlas. Jedná-li se o jinou osobu, bude záležet, zda si pronajímatel v nájemní smlouvě vyhradil souhlas s přijetím nového člena. Stejně tak jako zvýšení počtu členů v domácnosti je nájemce povinen hlásit i případné snížení jejich počtu.

Návštěvy pronajímatele

Pronajímatel má právo vstoupit do bytu, pokud svoji návštěvu oznámil dostatečně předem a má k návštěvě náležitý důvod. Zákon zde opět konkrétní lhůtu nestanoví, ale slušný pronajímatel by měl návštěvu nahlásit alespoň týden dopředu. Bez předchozí domluvy může vstoupit pronajímatel do bytu pouze ze závažných důvodů, například pokud během vaší dovolené začala sousedům pod vámi kapat ze stropu voda.

Není inflace jako inflace