Hypotéky v akci

Obsah říjnového dTestu

Aktuální číslo časopisu dTest 10/2020 Obsah říjnového dTestu

Publikováno v časopise 4/2010

Chcete bydlet ve svém? Bohužel každý nemá to štěstí, aby mu nemovitost spadla do klína, a tak přemýšlíme o různých možnostech, nejčastěji o hypotéce. Je výhodná? Vyplatí se vzít si hypotéku v akci? Je správná doba na hypotéku, nebo je lepší ještě počkat? TEST se za vás pídil po odpovědích na tyto a mnohé další otázky.  

Krize na trhu hypoték byla startérem finanční krize, která otřásá světem už bezmála dva roky. To ale platí hlavně pro Ameriku; v Česku ke kolapsu vlastnického bydlení nedošlo. A tak místní banky přemýšlejí, jak své klienty znovu povzbudit k nákupu nemovitostí na úvěr. Vyplatí se vzít si hypotéku v akci?

 

Úrokové sazby jako na houpačce. Zatímco koncem roku 2005 klesaly skoro na 3,5 %, v roce 2008 už atakovaly hranici blížící se 6 %. Následně kolísaly ve vysokých hladinách a ke snížení došlo až letos. Podle serveru Hypoindex.cz se teď střední sazby zabydlely v intervalu mezi 5 a 5,5 %.

Pro někoho stále moc – v porovnání s rokem 2005, jak ale dodávají odborníci, výraznější pokles v dohledné době neočekávají. Zlatá éra českých hypoték pod čtyřmi procenty byla podle nich spíš výjimečná a trh se k nim jen tak nevrátí. Přišla tedy doba, kdy se vyplatí přestat spekulovat a jít si vyhlédnout nové bydlení?


Proč splácíme „dvojnásobek“ ceny bytu?

Nezřídka lze na veřejnosti zaslechnout názor, že banky podlehly lichvařině a vzít si byt na hypotéku je nesmysl, protože ho dvakrát přeplatíme. Nakolik je tento dojem opodstatněný?
Vezměme za bernou minci průměrnou úrokovou sazbu, za kterou byly počátkem letošního roku hypotéky poskytovány. Ta byla 5,37 %. Počítejme, že si dlužník vypůjčil jeden a půl milionu korun, které hodlá splácet 20 let. Poté, co data zadáme do jakékoliv úvěrové kalkulačky, zjistíme, že měsíční splátka mírně přesáhne deset tisíc. A to nám za dvacet let dá dohromady necelých dva a půl milionu. Na úrocích tedy náš hypotetický klient „přeplatí“ zhruba milion.
Ač se to může zdát někomu moc, musíme vzít v potaz časovou hodnotu peněz. Od banky si totiž nebereme úvěr na dva roky, jako například u spotřebního úvěru. Ono dvoutřetinové navýšení je nám kalkulováno složeným úročením za dvacet let, kdy banka s penězi nemůže hospodařit.
Pravdou však zůstává, že „přeplácet“ můžeme i více. Často to však není vinou finančního domu, ale špatně rozvržené hypotéky. Počítá-li někdo s tím, že bude splácet méně, a tedy delší dobu, může na to draze doplatit. Kdybychom opět přepočítali náš příklad milionu a půl na třicet let, sníží se díky oněm deseti letům splátka na osm tisíc. To je jen o pětinu méně, zatímco doba se prodloužila o polovinu a celkové navýšení úvěru bude už takřka dvojnásobné…


S úrokem nám nehýbejte

První podstatnou náležitostí, kterou u hypotéky budeme řešit, je fixace úrokové míry. Zpravidla nám bude nabídnuta míra nefixovaná, která se plynule mění podle chování trhu, anebo sazba fixovaná na rok, dva, tři či pět let.
Jaký je princip? Většina lidí trpí alespoň mírnou averzí vůči riziku. A představa, že by jim sazba u hypotéky ze dne na den třeba vyrostla na dvojnásobek, je oprávněně děsí. Proto jsou hypotéky s fixací nepoměrně oblíbenější oproti těm variabilním.
Který způsob úročení se ale vyplatí z finančního hlediska? Těžko říct. Záleží na aktuálním vývoji na trhu a schopnostech bank i klientů odhadnout budoucnost. Když banka předpokládá, že sazby budou růst, jsou delší doby fixace dražší. Bankéři se tak pojišťují proti tomu, že by nabídli hypotéku, za kterou by o rok později dostali mnohem víc. Aktuálně čekají spíš pokles a pevný úrok na delší dobu je tak levnější.
O další výhodě fixace – možnosti předčasného splacení úvěru v době jejího ukončení – si povíme později.


Za moje a za tvoje

Když půjdeme do banky teď, nejspíš nám nabídnou hypoteční úvěr do 70 % hodnoty nemovitosti. To znamená, že v době, kdy chceme kupovat byt, musíme mít našetřenu zhruba třetinu jeho hodnoty. Bankéři pak mají větší jistotu, když ví, že my víme, že pokud nebudeme splácet, přijdeme i o vlastní vložené peníze. Zkrátka jim už nenecháme propadnout zástavu, která by nepokryla výši úvěru.
Právě to je jeden ze zásadních dopadů současné krize, o kterém odborníci hovoří. Vlastní spoluúčast při koupi nemovitosti. Bez ní to nejde buď vůbec, nebo jen hodně draho. Hypotéky pod 70 % hodnoty nemovitosti jsou podstatně levnější a dostupnější.


Nekoupím si bezcenné zdivo?

Tuto otázku si klade snad každý, kdo dnes uvažuje o koupi bytu. Spekulace o dalším směřování realitního trhu se nevyhnuly ani české kotlině. Konec konců – některé články v novinách předpovídaly i Čechům drastické propady v cenách bydlení. Zatím se tak nestalo. Je to ale definitivní stav?
K mírným cenovým otřesům došlo i u nás. Těžko ale můžeme generalizovat. Záleželo především na kvalitě staveb, kterou se Češi naučili rozlišovat teprve nedávno. V dobách stavebního a hypotečního boomu se prodalo takřka všechno. Za cokoliv. Po bytech byl hlad. Zakrátko si ale lidé začali uvědomovat, že není to samé bydlet v „paneláku“ na periferii, jako v rekonstruovaném domě či novostavbě v centru.
Byty v panelové výstavbě, ve špatných lokalitách, s nedostatečnou infrastrukturou apod. tak zlevňovaly – řádově o 10 až 15 %, někde více. Mírný propad se dotkl i kvalitnějšího bydlení, zdaleka ale ne takový.
Co se týče realitních makléřů, ti hovoří jasně. Nezájem o bydlení byl jen optický. Byty se dál prodávaly a dokonce – kvalitní výstavby se už pomalu nedostává. Developeři zastavili a zakonzervovali své projekty, čekaje na lepší časy. Sehnat proto byt vyšší kvality v novostavbě je teď velice obtížné. Naopak byty s výše jmenovanými nedostatky jsou k mání – a levněji. Tudíž podle odborníků nedošlo k celkovému propadu, ale spíš k narovnání cen podle kvality.
Nebudeme se dohadovat o slevách a dodatečném vybavení bytů zdarma apod. K určitým cenovým úpravám došlo u všech bytů, protože poptávka opatrných kupujících, zejména během minulého roku, klesla. Nedá se ale mluvit o plošném zlevňování o desítky procent.
Kupovat či nekupovat teď? Jednotný názor odborné veřejnosti bychom hledali jen těžko. Přesto – většinově se kloní spíš k tomu, že levněji už nebude, a když tak ne o moc.


Hledání, akce a smlouvání

Hypoteční trh se loni propadl víc než o třetinu. A to se samozřejmě bankám příliš nelíbí. Začínají proto zlevňovat a nejenom na úrokové míře. Různé bonusy získáme i v akcích. Například nemusíme platit za ocenění nemovitosti či vyhodnocení bonity klienta. To jsou přitom částky, které se jinak šplhají i do desetitisíců.
Úrok dál prodražuje riziková přirážka. Ta se teď zpravidla pohybuje na půli procentního bodu. A tedy – půl procenta platíme za nejistotu současného světa nemovitostí.
Zde se ale dostáváme k zajímavým možnostem, jak svoji hypotéku zlevnit. Nemusíme hledat jen akce. Stačí „vydírat“ lepší nabídkou. Možná tvrdé slovo, nicméně realitu vystihuje víc než „vyjednávání“. Máme-li totiž nabídky z jiných bank, které můžeme srovnávat, nemusí bankéř zůstat letargický. Pokud patříme mezi bonitní klienty se stálým příjmem a nepožadujeme půjčit na celou cenu nemovitosti, je u nás samozřejmě riziko nižší.
Půlprocentní riziková přirážka pak může „zmizet“, resp. klesnout. Je to právě ta „vata“, o kterou nám banka může úrokovou sazbu snížit. Když se ale nebudeme snažit, pasivním přijetím produktu se slevy nedomůžeme. Stejně tak, jak už bylo řečeno výše, banky musí cítit, že se o klienta perou, že soutěží. A tomu rozhodně pomůže, máme-li reálných nabídek několik.


Refinancování hypotéky

Tato pasáž je věnována hlavně těm, co už hypotéku mají. Potřebovat ji ale budou i ti, kteří si pro úvěr teprve půjdou. Konec doby fixace můžeme využít i k předčasnému splacení hypotéky. A nemusíme mít k tomu ani vlastní peníze. Jak to funguje?
Zákon říká, že končí-li nám doba fixace, musí nám banka v určitém předstihu oznámit novou úrokovou míru pro další období. A zde přichází chvíle pro hledače nejlepších cen. Stávající nabídku totiž můžeme odmítnout a dojít si do jiného ústavu, kde nám de facto zařídí novou hypotéku. Z těchto peněz umoříme starý dluh a nový dluh splácíme nové bance.
Hypoteční makléři předpokládali, že tento nástroj donutí banky snížit ceny stávajícím klientům. V Česku totiž nezřídka docházelo k paradoxu, že staří klienti, ač prověřeni lety splácení, dostávali nabídky horší než nově příchozí.
Možnosti refinancování ale třeba loni využila jenom sedmina z těch, co tak učinit mohli. Samotní makléři říkají, že za tím stojí i změna v chování bank. Ty totiž právě v souvislosti s rostoucím rizikem začaly oceňovat klienty, které už znají. Zkrátka je vyjde levněji dát slevu někomu, kdo splácí, než si nabrat potenciálního neplatiče.
Navíc odborníci dodávají, že možná refinancování využilo více lidí, ne však tak, že by migrovali do jiného finančního domu. Jenom tomu starému mohli pohrozit, že to udělají, pokud se nabídka nezlepší.
Na tomto místě připojíme upozornění. Velmi podstatné a praktické. Pokud výše zmiňované možnosti refinancování chceme využít – ať už skutečně „přebíhat“, nebo jen vyjednávat – připravme si vše předem. Stávající banka nás logicky moc podporovat v přechodu nebude.
V praxi to vypadá tak, že oznámení nové úrokové sazby přijde sotva pár neděl předem. V určitém předstihu navíc musíme oznámit, jestli s pohybem sazby souhlasíme, nebo úvěr splatíme. Do hry pak vstupují záludná smluvní ustanovení hrající si s kalendářními a pracovními dny apod. Finálně to pak může vypadat i tak, že od příchodu dopisu do nutnosti oznámení dalšího postupu nezbyde víc než týden. A kdo si hypotéku už vyřizoval, jistě ví, že za týden toho moc nestihne.
Časová náročnost refinancování je přitom prakticky totožná s novým úvěrem, protože proběhnou stejné úkony. A dobré je tak připravit si všechno předem, začít minimálně s dvouměsíčním předstihem před ukončením fixace.


Ve vlastním, či nájemním?

Končíme tím, čím většina lidí začíná. Mám vůbec chtít vlastní byt? To je rozhodování nejpodstatnější. První úvaha samozřejmě bude směřovat k otázce: „Mám na to?“
Už výše jsme uváděli příklad hypotéky na milion a půl na dobu dvaceti let. Při současných úrokových měrách by měsíční splátka činila něco málo přes deset tisíc. To například při cenách nájmů v Praze není taková „pálka“. Nezapomínejme ale, že nemůžeme srovnávat nájemné a splátky. Ve chvíli, když jsme vlastníkem nemovitosti, výdaje nekončí měsíční platbou za prostor. Připočtěme náklady na správu nemovitosti, daně apod.
Cena „bytu na splátky“ tedy bude vyšší, než kolik bychom platili za nájem. Na druhou stranu samozřejmě můžeme počítat s tím, že až nemovitost doplatíme, bude nám patřit. Otázkou pak zůstává, nakolik je vlastnické bydlení výhodou a nakolik dokážeme „obětovat“ velkou část svého produktivního života hypotéce…

Hypoteční tipy a triky

  • Použijte vlastní peníze: co největší část nemovitosti zaplaťte ze svého. Čím vyšší spolufinancování zvolíte, tím spíš na hypotéku dosáhnete a o to levnější bude. Na stoprocentní financování bankou můžete v současné době zapomenout.
  • Volte co nejkratší dobu splácení: tedy bohužel co nejvyšší měsíční splátky. Hypotéka je obřím dluhem, kde zpravidla zpočátku platíme hlavně úroky a jen minimálně umořujeme jistinu. Vyplatí se proto splácet co nejvíce, abychom maximálně snižovali samotný dluh. Jen malé navýšení splátek může podstatně zkrátit dobu splácení.
  • Nehřešte na pojištění schopnosti splácet: tak jako u jakéhokoliv úvěru, ani zde nebude uplatnění pojistky bez problémů. Lidé z praxe upozorňují, že ve skutečnosti dojde k plnění jen málokdy, protože podmínky jsou opravdu striktní (například nesmíte odejít ze zaměstnání dohodou).
  • Buďte připraveni: nejlepší úrok není samozřejmostí. V bance si ho musíte „vyhádat“. A chcete-li hypotéku refinancovat, připravte si vše předem. Banka vám nedá dostatek času.
  • Použijte služby hypotečních makléřů či přímo realitní kanceláře: komu se nechce dohadovat, nechť to přenechá profesionálům. Ti navíc mívají od banky lepší úrokové míry díky nasmlouvaným objemům úvěrů. A jejich práce se nám tak může sama zaplatit. Někdy navíc pomohou znalostí konkrétního klienta, odmítne-li banka peníze půjčit „na první pokus“.
  • Počítejte: hypotéku budete splácet dlouhá léta. Ujistěte se proto, že v rozpočtu máte dostatečné rezervy pro nenadálé výpadky příjmů, které za tak dlouhou dobu určitě přijdou. Pokud vás banka odmítne zaúvěrovat, rozmyslete si ještě jednou, jestli pro vás opravdu není hypotéka moc velkým rizikem, než půjdete žádat jinam.
  • Pozor na úvěrové registry: SOLUS, BRKI, NRKI… nebezpečné zkratky, pokud jsou spojovány s naším jménem. Stačí nezaplatit fakturu za telefon a na další roky figurujeme v registrech. A bankéře může i jenom malý prohřešek spolehlivě od hypotéky odradit.
  • Navštivte „vlastní“ banku: máte někde běžný účet, nebo jste už někomu úvěr spláceli? Pak se zkuste zeptat na hypotéku tam. Banky bývají ochotnější vůči „starým“ klientům, které už znají. Neznamená to samozřejmě, že vám jinde nenabídnou nižší úrok. Zkuste to ale.
  • Jistota je jistota: a vy ji musíte u bankéře probudit. Jakékoliv podezřelé události v nedávné minulosti ho mohou zviklat. Například změna zaměstnání – a to i když jste dostali přidáno. Fluktuace mezi zaměstnáními, nemocnost apod. nepatří mezi vítané „parametry“.
  • Zaplaťte daně: to se týká hlavně osob samostatně výdělečně činných. Daňová optimalizace totiž může zkreslit příjmy, a ačkoliv ušetříte na platbách státní kase, banka vám pak neuvěří, že jste schopni si na splátky vydělat.

Přihlásit