Černé ovce: Byt k nebydlení

Obsah záříjového dTestu

Aktuální číslo časopisu dTest 9/2020 Obsah záříjového dTestu

Publikováno v časopise 3/2010

Máte-li obecní byt, počítáte jistě s tím, že by se o jeho funkčnost měla obec postarat. Ale co když tomu tak není a vy se nemůžete dovolat spravedlnosti? Na jeden takový případ se zaměřily Černé ovce. Pojďme si celou kauzu přiblížit.  

Tentokrát do Černých ovcí zavolala Věra Johanidesová z obce Královské Poříčí a popisovala, že bydlí v obecním bytě, který má shnilé podlahy, nefunkční kotel na plyn a plíseň na zdech asi tak do výšky jednoho metru, a že obecní úřad jako majitel domu s tím už téměř dva roky nic nedělá. I vydali jsme se s televizním štábem na Sokolovsko, abychom si byt prohlédli.

 

Na první pohled bylo vidět, že se Johanidesovi o byt starají, je v něm čisto, všude uklizeno, ovšem zápach z plesnivých stěn skutečně není možné ničím odstranit. Dřevěné podlahy jsou především kolem zdí shnilé a propadávají se a plynové topení nezvládá prostorný byt vytopit, protože starý kotel často vypovídá službu.

Paní Johanidesová si před necelými dvěma lety stěžovala na obecním úřadě. Tehdy k ní do bytu přišla na kontrolu tajemnice úřadu Irena Kárová, prohlásila, že se topení musí předělat a ubezpečila, že do zimy bude všechno opraveno. Zima uběhla a nic se nedělo. Věra Johanidesová zašla znovu na úřad, opět dostala příslib a zase nic. Pak už jenom telefonovala. Tehdy se od vedoucí správy majetku Evy Velátové dozvěděla, že prý na ni úplně zapomněla.
Když se za více než rok nic nezměnilo, zavolala paní Johanidesová na Krajskou hygienickou stanici Karlovarského kraje a doufala, že se přijdou podívat, vydají potvrzení o hygienické závadnosti bytu a s tím ona pak dorazí na úřad. Dozvěděla se však, že hygienické stanice už dlouho takováto potvrzení nevydávají a že se vůbec byty nezabývají. Přemýšlela, na koho by se mohla obrátit a napadl ji revizní technik plynu. A protože se jí zdálo, že v bytě ke všemu ještě uniká plyn, zavolala mu. Revizní technik přijel hned druhý den, provedl kontrolu a řekl, že je zapotřebí vyměnit dosluhující sporák i plynový kotel. Oznámil paní Johanidesové, že to jde ohlásit na úřad. Brzy se vrátil s tím, že obec dá všechno do pořádku. A skutečně. Za pár dnů měla paní Johanidesová nový sporák. Předpokládala, že někdo přijde co nejdříve vyměnit i kotel, ale to se už nestalo. Vlastně – od té doby se už vůbec nic nestalo…

Všechno jsme si prohlédli a společně se rozjeli za starostou obce Královské Poříčí Ivanem Stefanem. Když jsme mu vysvětlili, proč jsme přijeli, prohlásil, že o problémech v bytě paní Johanidesové slyší poprvé. Neznělo to moc důvěryhodně, zvláště proto že tajemnice úřadu Irena Kárová (ta, která osobně byla v bytě na kontrole) má kancelář hned ve-dle té, ve které sedí pan starosta. Taky se brzy zapojila do hovoru a přinesla vyjádření revizního technika ke stavu plynového kotle. „A to jsme dostali teprve včera!“ řekla. Zvláštní náhoda. Nechápala jsem, proč byli schopni ihned vyměnit sporák a na výměnu kotle čekali, až dostanou vyjádření písemně. Že by revizní technik u nich byl, aby jim oznámil, že kotel není funkční, oba zcela vyloučili. Rozvinula se vzrušená debata, ve které pan starosta obviňoval paní Johanidesovou a ta zase pana starostu. A tak jsem se raději zeptala, co s tím udělají, zda byt dají nyní do pořádku. Byla jsem ubezpečena, že určitě, že je to jejich povinnost. Škoda jen, že to nevěděli před dvěma lety.
Se starostou i jeho tajemnicí jsme se rozloučili a ještě zamířili za vedoucí odboru majetku paní Velátovou. Potvrdila, že skutečně o stavu bytu věděla a dokonce přiznala, že na to prostě zapomněla. „Takže vyměníte kotel, opravíte podlahy a zdi?“ zeptala jsem se. „Budeme se snažit.“ „A kdy se vám to povede?“ já na to. „Tak to opravdu nevím,“ odpověděla paní Velátová. Chtěla jsem slyšet nějaký termín. „Myslíte si, že to do jara stihnete?“ „No, snad ano!“ Odcházeli jsme z obecního úřadu s neurčitým příslibem.

Krátce po odvysílání reportáže zazvonil telefon. Volala dojatá Věra Johanidesová. „Chci moc poděkovat. Představte si – už mám vyměněný kotel a opravené podlahy a částečně i zdi. Navíc slíbili, že na jaře opraví dům, aby nebyl vlhký a potom dodělají i ty zdi. Jsem vám moc vděčná. Bez vás by se mi to prostě nepovedlo.“
Taková slova vždycky potěší. Jen mě mrzí, že k opravě obecního bytu nedošlo hned při prvním oznámení závad a že se na úřadě nebyli schopni domluvit tři lidé, kteří tam pracují, protože víc jich tam nepracuje. Obecních bytů v obci, ve které žije 700 obyvatel, moc není a neměl by být problém se o ně postarat tak, aby nájemníci žili v hygienicky nezávadných bytech.

Maria KŘEPELKOVÁ, pořad Černé ovce, který informuje a chrání nejenom spotřebitele


Slovo advokáta

Někdy je až úsměvné sledovat, jak některé věci zázračně začnou fungovat teprve poté, co se do nich vloží hromadné sdělovací prostředky. V určité míře vzniká podobný efekt i tehdy, pokud protistranu osloví právní zástupci osob, které utrpěly újmu v důsledku protiprávního jednání jiných. Tím nechci v žádném případě zlehčovat problém paní Johanidesové, který jí v žádném případě nepřeji, spíše poukazuji na jev, se kterým se ve své právní i publikační praxi setkávám stále častěji.
Z hlediska občanského práva lze k jejímu případu uvést následující. Podle § 687 občanského zákoníku má pronajímatel bytu zákonnou povinnost předat nájemci byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání a zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s jeho užíváním. Pronajímatel je podle § 691 tohoto zákona rovněž povinen odstranit závady bránící řádnému užívání bytu nebo závady, jimiž je výkon nájemcova práva ohrožen, nejde-li o běžnou údržbu a drobné opravy, které má naopak povinnost provádět nájemce. Pokud nájemce pronajímatele na takové závady upozorní a pronajímatel je neodstraní, může je nájemce odstranit v nezbytné míře a požadovat úhradu účelně vynaložených nákladů. Právo na náhradu musí uplatnit u pronajímatele bez zbytečného odkladu, a pokud tak neučiní do šesti měsíců od odstranění závad, toto právo zanikne. Potřebu oprav v bytě je nájemce povinen pronajímateli oznámit a musí mu umožnit jejich provedení, jinak by odpovídal za škodu, která tím vznikne.

Pokud by tedy tato kauza neskončila tak, že pronajímatel nakonec svou povinnost více čí méně „dobrovolně“ splnil, doporučil bych nájemkyni, aby obec jako pronajímatele informovala o tom, jaké konkrétní závady v jejím bytě jsou a že se jejich odstranění začala domáhat. Byť zákon písemnou formu tohoto právního úkonu nestanoví, doporučil bych jí takové oznámení v každém případě učinit písemně a způsobem, kterým by prokázala, že došlo k jeho doručení, tj. odesláním doporučeně na dodejku či v tomto případě též předáním do podatelny a s potvrzením kopie dopisu otiskem prezenčního razítka.
Tím by tato paní jednak splnila svou zákonnou povinnost, jednak by získala obtížně zpochybnitelný důkaz o tom,
že tomu tak skutečně bylo a otevřel by se jí prostor pro další postup. Navíc by jí takové písemné sdělení s potvrzeným doručením nemohl nikdo zapřít, jak se v jejím případě zřejmě stalo. Pokud by obec ani na takové písemné upozornění nereagovala provedením nezbytných oprav, mohla by je podle povahy věci provést nájemkyně sama nebo by se mohla u soudu žalobou proti pronajímateli domáhat uložení tomu odpovídajících povinností.
Zde je však třeba čtenáře upozornit na skutečnost, že ne všechny opravy v zákoně uvedené může nájemce legálně na svůj náklad skutečně sám provést – stavební práce podléhající ohlášení či stavebnímu povolení bez splnění těchto formálních předpokladů provádět nelze, nájemce je
sám jako osoba odlišná od vlastníka domu či bytu ohlásit nemůže a pokud by je přesto začal provádět, mohl by být postižen za porušení stavebních předpisů. Stejně tak by na druhé straně mohl stavební úřad postihnout vlastníka nemovitosti za její nedostatečnou údržbu – v daném případě bych tedy zvažoval i možnost obrátit se místo na hygienickou stanici na příslušný stavební úřad, jehož činnost by mohla pronajímatele přimět k tomu, aby dostál svým povinnostem.

Dalším důsledkem porušení povinností pronajímatele odstranit závady, zhoršující podstatně nebo po delší dobu užívání bytu, je právo nájemce požadovat přiměřenou slevu z nájemného, upravené v ustanovení § 698 odst. 1 občanského zákoníku. Také toto právo je třeba uplatnit u pronajímatele bez zbytečného odkladu a zanikne, nebylo-li uplatněno do šesti měsíců od odstranění závad. Zde bych nájemcům rozhodně nedoporučoval, aby v případě výskytu závad bez dalšího začali pouze platit poměrnou část nájemného s tím, že mají ze zákona nárok na slevu, neboť by se takovým postupem vystavovali riziku toho, že jim dá pronajímatel výpověď pro neplacení nájemného a ve svém důsledku by o své nájemní právo k bytu mohli bez náhrady přijít. O výši slevy z již zaplaceného nájemného bych tedy, nedojde-li k jejímu dobrovolnému uznání ze strany pronajímatele, nechal raději rozhodnout soud. Kromě toho, že toto právo na slevu zaniká po uplynutí šesti měsíců ode dne odstranění závad, je třeba sledovat i obecnou tříletou promlčecí dobu a nežalovat slevu za delší období, neboť v případě uplatnění námitky promlčení ze strany pronajímatele by nájemce jako žalobce nemusel být se svým nárokem úspěšný, což by se promítlo i do rozhodování o náhradě nákladů řízení, které by soud poměrně krátil či vůbec nemusel přiznat.
Zákon nestanoví, kolik je „přiměřená“ sleva, v praxi bývá soudem přiznána v řádu jednotek až desítek procent z nájemného, výjimečně i více, a je tedy otázkou, zda by bylo účelné se do takového soudního sporu o relativně nízkou finanční částku vůbec pouštět, neboť náklady na dokazování a tedy i náklady řízení by mohly převýšit výši částky, kterou lze reálně získat.
V každém případě by bylo lepší v obdobných případech hned na začátku vyhledat odbornou právní pomoc a získat alespoň stručnou radu, jak postupovat, neboť ač může tato problematika vypadat jednoduše, ani zdaleka tomu tak není a chybně učiněné kroky či opomenutí pak lze jen obtížně vrátit zpět.

JUDr. Martin Sochor, advokát

Přihlásit